住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日發(fā)布了《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制工作的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》指出，住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制的重要抓手。各地要充分認(rèn)識做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃的編制實施工作的重要性，科學(xué)編制規(guī)劃，認(rèn)真組織實施，根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止市場大起大落。

　　《通知》提出了兩大主要任務(wù)：一是科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計劃。2024年4月30日前、2025年3月31日前，各城市要以適當(dāng)方式向社會公布當(dāng)年住房發(fā)展年度計劃有關(guān)情況。二是提前謀劃2026~2030年住房發(fā)展規(guī)劃。各省、自治區(qū)提前謀劃本行政區(qū)域2026~2030年住房發(fā)展規(guī)劃，并指導(dǎo)各城市做好規(guī)劃編制工作。2026年3月31日前，各地要向社會公布2026~2030年住房發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃實施期間，各城市要在每年3月31日前向社會公布當(dāng)年住房發(fā)展年度計劃有關(guān)情況。

　　當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，城鎮(zhèn)化從快速發(fā)展中后期向成熟期過渡，全國城鎮(zhèn)新增住房需求量仍有較大潛力，但需求結(jié)構(gòu)和空間分布發(fā)生深刻變化，區(qū)域之間、城市之間和城市內(nèi)部房地產(chǎn)市場發(fā)展不斷分化。在新的形勢背景下，要特別警惕住房供需錯配帶來的過剩或不足等風(fēng)險。為此，城市政府全面摸清和掌握居民住房現(xiàn)狀和需求，科學(xué)制定和實施城市住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，促進(jìn)住房供給和需求在多維度的精準(zhǔn)匹配，具有很強的現(xiàn)實性和緊迫性。《通知》的及時出臺，為今后城市住房發(fā)展和住房規(guī)劃工作指明方向，提供了重要依據(jù)和遵循。

　　以住房規(guī)劃為抓手，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制是構(gòu)建房地產(chǎn)新模式的重要組成內(nèi)容。習(xí)近平總書記多次強調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式”。

　　2023年11月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹接受中央媒體權(quán)威訪談時指出，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制是構(gòu)建新模式的重要組成內(nèi)容。

　　所謂新模式就是要突出問題導(dǎo)向，解決舊模式中存在的各種遺留積弊。過去，部分城市住宅用地供應(yīng)更多從土地出讓收入補充財政收支缺口出發(fā)，而不是根據(jù)實際住房需求來確定住宅用地供給規(guī)模和空間分布，導(dǎo)致城市住宅用地供給總量缺乏科學(xué)管控，空間分布缺乏合理引導(dǎo)。今后，只有以科學(xué)制定和實施住房發(fā)展規(guī)劃為抓手，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機制，才能實現(xiàn)城市住房供給和需求在總量規(guī)模、結(jié)構(gòu)類型、空間布局和時序安排等多維度的精準(zhǔn)匹配，才能有效防范區(qū)域性供需失衡的風(fēng)險，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，防止大起大落。

　　建立“以人定房、以房定地、以房定錢”的多部門聯(lián)動協(xié)同工作機制是制定和實施住房規(guī)劃的關(guān)鍵要義。住房發(fā)展現(xiàn)狀和城鎮(zhèn)人口是“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機制的起點，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展、住房現(xiàn)狀和人口變化情況等科學(xué)研判住房需求，包括住房總量規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間分布、供應(yīng)時序等；會同自然資源和規(guī)劃部門根據(jù)住房需求，共同確定住宅用地供應(yīng)的總量規(guī)模、用地結(jié)構(gòu)、投放重點區(qū)域和投放時序。金融部門根據(jù)住房供需情況確定房地產(chǎn)融資規(guī)模，財政部門根據(jù)保障性住房建設(shè)規(guī)模確定財政資金投入規(guī)模。

　　建立三級住房規(guī)劃體系，健全規(guī)劃計劃的編制、審批、備案、實施評估、動態(tài)調(diào)整和監(jiān)督機制，形成法定化的規(guī)劃政策工具，是落實住房規(guī)劃制度的重要保障。

　　一是應(yīng)明確住房發(fā)展規(guī)劃定位和規(guī)劃體系。城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃是經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃的專項規(guī)劃，與經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃同步編制、同步實施。建立法定化的國家、省（自治區(qū)）、城市的三級住房發(fā)展規(guī)劃體系。

　　二是應(yīng)健全住房發(fā)展規(guī)劃的編制、審批、備案機制。國家城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃報國務(wù)院同意后公布實施。根據(jù)《通知》要求，各省和自治區(qū)住房發(fā)展規(guī)劃、各城市住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃經(jīng)同級人民政府審定后實施，并報上一級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。城區(qū)常住人口300萬以上的大城市將住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃同步報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。

　　三是應(yīng)健全住房發(fā)展規(guī)劃的實施評估、動態(tài)調(diào)整和監(jiān)督機制。根據(jù)《通知》要求，每年6月30日、12月31日前，各地要將有關(guān)規(guī)劃計劃實施評估情況和“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制運行情況報上一級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門，城區(qū)常住人口300萬以上的大城市將有關(guān)情況同步報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生重大變化，確有必要調(diào)整規(guī)劃計劃的，應(yīng)按程序動態(tài)調(diào)整。《通知》特別提出，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將實時組織對有關(guān)情況開展評估。應(yīng)重點對各省和自治區(qū)、城區(qū)常住人口300萬以上大城市的住房規(guī)劃計劃制定和實施情況，“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制運行情況等開展第三方專項評估，對評估中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行督促整改，對好經(jīng)驗、好做法及時宣傳推廣。

　　當(dāng)前，黨中央和國務(wù)院正在全面部署推進(jìn)“三大工程”，特別是規(guī)劃建設(shè)保障房、城中村改造是穩(wěn)投資、惠民生、促轉(zhuǎn)型、強治理的重大舉措。我們要堅持規(guī)劃先行，科學(xué)編制保障房建設(shè)專項規(guī)劃和城中村改造專項規(guī)劃，積極對接和納入城市住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，確保“三大工程”推進(jìn)與城市住房和房地產(chǎn)發(fā)展的整體統(tǒng)籌。要將“三大工程”作為構(gòu)建房地產(chǎn)新模式、率先踐行“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機制的重要載體，以規(guī)劃為抓手，確保“三大工程”科學(xué)有序開展，真正把好事辦好、實事辦實。