近日，自然資源部給各省市自然規(guī)劃主管部門下發(fā)文件，除了建議取消土地拍賣中的地價限制外，還提到建議取消遠郊土地容積率1.0限制。建議“取消限制容積率1.0”消息一出，便引發(fā)了社會廣泛關(guān)注。

       何為容積率？容積率是土地面積與建筑面積之比，小于1通常指別墅。此建議在備受爭議的同時也引發(fā)了一些討論，“建議一旦頒布，這意味著‘限墅令’即將結(jié)束，未來別墅的建造將不再受到限制，對市場來說是一種積極的發(fā)展?！薄案邔咏ㄖ⒉辉佟軐櫋?，而別墅市場將再度升溫，有人擔心這一變化會導致房價上漲?！迸c以往歷次的政策有所不同，建議“限墅令”的取消，會給樓市帶來哪些變化呢？

　　“限墅令”或失效  取消遠郊土地容積率1.0限制

　　近期，根據(jù)相關(guān)報道，自然資源部給各省市自然規(guī)劃主管部門下發(fā)文件，建議取消遠郊土地容積率1.0限制。據(jù)悉，容積率是房地產(chǎn)市場中的一個重要指標，它規(guī)定了土地面積與建筑面積之間的比例。容積率越大則建筑密度越高，反之越低。按照國土資源部的定義，別墅是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；占地面積又相當大，容積率又非常低。按“禁墅令”之前的標準，別墅的容積率應(yīng)小于1。因此，容積率是否大于1也成為判斷項目是否為別墅的依據(jù)?！皬淖置嫔峡?，建議取消遠郊區(qū)容積率1.0的限制也就被解讀為‘限墅令’已經(jīng)悄然被取消?！庇袠I(yè)內(nèi)人士認為，此建議是對別墅市場的一種調(diào)控手段。

　　事實上，政策對別墅產(chǎn)品的規(guī)定最早始于2003年。2003年2月，國土部首次發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》(即“45號文”)，強調(diào)“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”。隨后2006年5月，國土資源部下發(fā)《關(guān)于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，再次重申在全國范圍內(nèi)停止別墅供地，并對別墅進行全面清理。從2006年到2023年，20多年時間里，國土部已6次針對別墅問題發(fā)布相關(guān)規(guī)定，國土部(現(xiàn)在的自然資源部)要求所有新出讓的宅地容積率不得低于1.0。為此，建議取消遠郊區(qū)容積率1.0的限制，也同時意味著房地產(chǎn)開發(fā)商將有更大的自由度來設(shè)計和建造住宅項目。

　　值得注意的是，由于當時“禁墅令”的發(fā)布，在后來出讓的經(jīng)營性宅地供應(yīng)中，房企打造的樓盤，最低的產(chǎn)品形態(tài)也只能到疊墅，疊墅也就成了當下高端客群的“退而求其次”。“國土部在9年的時間里6次發(fā)文規(guī)范別墅市場，如此密集地發(fā)文規(guī)范，這也從另外一個層面說明市場對別墅產(chǎn)品有較大的需求?！币环科笫袌霾抗ぷ魅藛T認為。“雖然國土部對別墅市場的限制規(guī)定非首次，不過此次建議‘限墅令’的取消，對容積率有了明確的規(guī)定。從操作層面上來說，能鼓勵開發(fā)商在郊區(qū)這類剛性需求不足的地方開發(fā)更豐富的居住產(chǎn)品，吸引改善人群?！惫ぷ魅藛T介紹道。

　　稀缺性“不再” 墅類產(chǎn)品正醞釀入市

　　山東商報·速豹新聞網(wǎng)記者注意到，自從前幾年“限墅令”以來，濟南市場上就再難見到容積率小于1.0的地塊。據(jù)悉，在2022年的濟南土拍中，容積率1.5以下的大多出現(xiàn)在新東站、濟鋼、遙墻、長清等地。截至9月，今年的土拍地塊容積率都集中在2.0以上，僅有的容積率1.5地塊還是在濟鋼。記者走訪時了解到，在最近的濟南掛地信息中，除了獨棟別墅外，雙拼、聯(lián)排、疊加……一批批以產(chǎn)品形態(tài)為主的墅類產(chǎn)品在售或者醞釀入市。例如，中海、龍湖、海信接二連三地推出低密度疊墅。項目面積多在300-500平方米之間，多以聯(lián)排和雙拼別墅為主，價格多高于500萬元/套。

　　“在某種程度上，建議‘限墅令’的取消或多或少地對當下的墅級市場增加了點‘熱度’?！睗弦患曳科笫袌霾抗ぷ魅藛T王浩表示，此前不少開發(fā)商此前會借助“限墅令”之風，加大宣揚已有別墅項目的稀缺性。與此同時，別墅項目的置業(yè)顧問們在與客戶溝通過程中更拿此當做“賣點”加以利用，甚至還有開發(fā)商公然打出“不離城市，伴山而居，讓濟南久等的‘墅’愿在此成真”的廣告語?！斑^去由于政策限制，開發(fā)商只能建造高密度的別墅產(chǎn)品，導致別墅供應(yīng)量有限。而與之前相比，如果政策一旦實施，目前市場上的類別墅項目的‘稀缺性’肯定要打個折扣了。反之，高端住宅項目會大幅度增加?！蓖鹾蒲a充道。

　　“截至目前，除了影響房企宣傳的‘稀缺性’，取消“限墅令”對濟南的高端市場后期可能會出現(xiàn)點波動。”王浩認為，隨著新政的推進與執(zhí)行，市場總會有所反應(yīng)。取消“限墅令”并不能完全放松別墅的入市，但是能鼓勵相當一部分遠郊地區(qū)土地較便宜的、低容積率墅類高端住宅入市，也促使一些主城區(qū)的邊緣板塊多了一分生機，比如章丘、長清、萊蕪、濟陽等。然而，對于一些文旅項目也是利好政策，這兩年文旅項目盛行，那些容積率較低的項目可以光明正大地做舒適性墅區(qū)。倘若真的取消遠郊地區(qū)容積率1.0的限制，未來競爭壓力勢必會增加，一些在售或待售高低配墅區(qū)去化難度增加不說，就連低密產(chǎn)品的競爭也會加劇。

　　降低購房成本 鼓勵房企開發(fā)更為豐富的產(chǎn)品

　　縱觀全國，在本次取消“限墅令”建議之后，房地產(chǎn)市場將朝著怎樣的方向發(fā)展？建議下發(fā)后，業(yè)內(nèi)就“政策是否能夠帶動經(jīng)濟增長并推動樓市回暖”存在爭議。部分專家認為，此次建議取消遠郊區(qū)容積率1.0的限制是對過去限墅令的正式解除，如果實施后，也將帶來多方面的影響。隨著別墅供應(yīng)量的增加，市場上將有更多的房屋類型可供選擇。這不僅能夠滿足不同人群的居住需求，也將促進房地產(chǎn)市場的多元化發(fā)展。而另一種聲音則認為，高端住宅項目的消費群體較小，取消“限墅令”對于普通購房者來說沒有太大意義。

　　“從長遠來看，后期政策發(fā)布，由于別墅供應(yīng)量的增加，房價上漲的壓力將得到緩解，還是能夠降低不少購房者的購房成本。”從事房地產(chǎn)工作許久的小莉表示，對于開發(fā)商來說，“限墅令”的取消不僅僅是別墅產(chǎn)品的補足，更是市場和政策調(diào)控相結(jié)合的結(jié)果，也是大勢所趨。為此，各大開發(fā)商紛紛表示，取消“限墅令”一旦頒布，在一定程度上造成了市場上獨棟別墅供應(yīng)量多元化的發(fā)展，也將有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。隨著土地利用效率的提高，城市規(guī)劃將更加合理，城市的生態(tài)環(huán)境也將得到更好的保護。這將有利于城市的可持續(xù)發(fā)展，也將為人們提供更好的居住環(huán)境。

　　實際上，大部分開發(fā)商對現(xiàn)在的市場形勢表示謹慎樂觀?！盁o論是房企還是項目都要順應(yīng)宏觀調(diào)控政策，以核心競爭力和產(chǎn)品力贏得市場?！币环科蠊ぷ魅藛T表示，總的來說，取消地價上限和容積率1.0限制，不僅具有挑戰(zhàn)，更加充滿了機遇。它釋放出了城市經(jīng)濟發(fā)展的巨大動力，也提供了更多自由競爭的可能。“遠郊地區(qū)需求不足，且有大量同質(zhì)化的住宅，存在銷售難的問題，此前因為容積率的問題卡在這里，只能蓋1.0容積率以上的產(chǎn)品，居住形態(tài)區(qū)別不大?！睒I(yè)內(nèi)人士認為，取消遠郊區(qū)容積率1.0限制，能夠鼓勵開發(fā)商在郊區(qū)這類剛性需求不足的地方開發(fā)更豐富的居住產(chǎn)品，吸引改善人群。