“房地產(chǎn)在三季度筑底之后，還會(huì)有長(zhǎng)期筑底的過(guò)程，城市分化也會(huì)加劇。肯定對(duì)預(yù)售制度有所調(diào)整，會(huì)有封閉的管理，未來(lái)融資方面也會(huì)有一些改善”。

　　這是易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱9月8日在“第十一屆金磚論壇”上對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的最新預(yù)判。

　　談市場(chǎng)：新房二次探底，二手房基本回穩(wěn)

　　談及當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，丁祖昱認(rèn)為，政策的量和質(zhì)“肯定是夠了”。

　　在他看來(lái)，新房市場(chǎng)在五、六月份回穩(wěn)，七、八月份又有所回落，基本可以判斷為二次探底。年內(nèi)最后四個(gè)月考慮到基數(shù)原因，可能同比降幅會(huì)有所收窄，全年可能比去年同期下降三分之一或者多一點(diǎn)。

　　二手房方面，丁祖昱認(rèn)為比一手房的情況要好，七八月份基本回穩(wěn)。由于有交付的焦慮，很多消費(fèi)者，特別是剛需購(gòu)房者轉(zhuǎn)而購(gòu)買二手房，也使得市場(chǎng)出現(xiàn)回穩(wěn)。

　　其中，上海、杭州和成都等城市，市場(chǎng)相對(duì)較好。天津、武漢和鄭州則市場(chǎng)壓力相對(duì)較大，究其原因還是整體的供求關(guān)系所致。

　　在消化周期方面，如果從狹義的消化周期來(lái)看，一線城市約為1-2年的時(shí)間，但其他城市差異很大，部分二線、三線、四線城市的狹義消化周期有五六年，廣義消化周期有20年、30年甚至40年。

　　談房企：現(xiàn)狀沒有得到明顯改善，最終將“三分天下”

　　“企業(yè)過(guò)去五年太追求規(guī)模了”，這是丁祖昱對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去五年的一個(gè)定義。

　　丁祖昱稱，目前房企狀況沒有得到明顯改善，在銷售沒有回穩(wěn)的情況下，融資越來(lái)越少。今年房企融資現(xiàn)金流與銷售均為負(fù)，這也是很多企業(yè)暴雷的原因。

　　在到年底前的四個(gè)月內(nèi)，政策仍是寬松期。丁祖昱表示，不希望有新的大房企再出現(xiàn)違約、暴雷的情況。至少希望市場(chǎng)、購(gòu)買力和需求端都能夠穩(wěn)定住。

　　另一方面，中央對(duì)民企的態(tài)度最近也在發(fā)生改變，至少?gòu)膹?fù)工的角度，還在對(duì)民企采取一些如征信、擔(dān)保等方面的措施。

　　對(duì)于房企，雖然中小企業(yè)的暴雷情況沒有得到緩解，但幾家大型企業(yè)暫時(shí)平穩(wěn)。丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)最終將出現(xiàn)央企、地方國(guó)企和規(guī)模民企與地方民企三分天下的格局。

　　談未來(lái)：三季度筑底之后，還有長(zhǎng)期筑底的過(guò)程

　　目前，房地產(chǎn)行業(yè)整體信心仍略顯不足，對(duì)于絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士而言，更關(guān)注的是行業(yè)未來(lái)的走勢(shì)。

　　對(duì)此，丁祖昱認(rèn)為未來(lái)將是“L型”走勢(shì)。在其看來(lái)，“一豎”差不多已經(jīng)走完了，但“一橫”還有得走。三季度筑底之后，還有長(zhǎng)期筑底的過(guò)程，同時(shí)城市分化將加劇。

　　另外，今年的土地市場(chǎng)肯定是“小年”，這個(gè)影響會(huì)很深遠(yuǎn)。如果今年繼續(xù)做“小年”，可能比去年還要下降40%以上的投資，從而影響下半年和明年上半年的供應(yīng)。

　　對(duì)于明年，不管是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速還是新開工，還是最后的銷售，由于供應(yīng)問(wèn)題，都會(huì)受到很大影響。“別看現(xiàn)在不買地，好像大家都在自救，但實(shí)際上對(duì)后面的影響還是非常大的”。丁祖昱說(shuō)。

　　而對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)新模式，丁祖昱稱肯定對(duì)預(yù)售制度有所調(diào)整，會(huì)有封閉的管理，未來(lái)融資方面也會(huì)有一些改善。從第二曲線看，他相對(duì)看好物業(yè)，租賃長(zhǎng)期市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越大，養(yǎng)老空間也很大。“商業(yè)這次會(huì)大洗牌，辦公樓未來(lái)三年我都認(rèn)為租金出租率和資產(chǎn)價(jià)格會(huì)不斷下降”，丁祖昱對(duì)行業(yè)未來(lái)，給出了自己的判斷。