房企預售資金“蒸發(fā)”、爛尾樓盤交付無期、業(yè)主要求強制停貸……類似場景在全國多個城市上演。

　　近期，全國多地爛尾樓業(yè)主聯(lián)合發(fā)起聲明，要求強制停止償還貸款，直至相關項目完全復工為止，涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉(xiāng)、南陽、周口，以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個省份的城市。涉事樓盤中，也不乏前些年頗受市場關注的“網紅”樓盤，部分樓盤甚至在開售時“日光”。

　　樓盤爛尾背后，房企和預售資金監(jiān)管銀行分別應該承擔何種責任？業(yè)主單方面要求強制停貸是否可行？業(yè)主利益該如何保障？預售制是否應該取消并改為現房銷售？

　　基于上述問題，第一財經專訪了中國房地產數據研究中心執(zhí)行院長陳晟，中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經濟與不動產研究室主任王業(yè)強，人大國發(fā)院城市與房地產研究中心主任況偉大，北京大學房地產法研究中心主任樓建波，上海師范大學商學院教授、房地產與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦，北京市盈科(深圳)律師事務所合伙人律師駱訓文，北京云嘉律師事務所合伙人張博等多位地產領域專家和實務界人士。

　　多名受訪者認為，在住房市場下行，房企進入“慢周轉”時代，房企資金鏈緊張，疊加疫情及防控政策影響地產鏈條企業(yè)復工等因素下，此前房企違規(guī)挪用資金、監(jiān)管不到位等問題逐漸暴露出來。從短期來看，小業(yè)主“強制停貸”或承擔較大風險，地方監(jiān)管部門需落實好協(xié)調和兜底責任；從較長時間來看，預售資金監(jiān)管需繼續(xù)優(yōu)化，完善對小業(yè)主的救濟措施，比如探索采用擔保方式。

　　第一財經：“強制停貸潮”背后是房屋爛尾問題，爛尾樓產生背后有哪些原因？又有哪些原因觸發(fā)業(yè)主集體停貸？

　　在崔光燦看來，爛尾樓是房地產行業(yè)發(fā)展周期中一個常見的現象，也是房地產開發(fā)企業(yè)風險外溢的直接表現。

　　“預售資金監(jiān)管是一個防范項目資金被挪用，保障項目建設順利完工交付的制度設計，但在實踐中，由于房地產項目的開發(fā)建設主體是房地產企業(yè)，銀行并不能起到全面監(jiān)管項目進度和資金使用的情況，所以，當企業(yè)出了問題，一般是較難保障項目順利完工交付的。” 崔光燦稱。

　　況偉大表示，房企的交付風險與過去多年“快周轉”模式下的累計效益不無關系。但在“三道紅線”之下，房企資金周轉慢了下來，多數房企多元化經營模式行不通了，疊加去年下半年以來，房企融資、開發(fā)、銷售全鏈條遇冷，一些房企出現了“拆東墻、補西墻”的資金挪用等行為，交付風險進一步增大。

　　樓建波則認為，近期，受國內疫情反復和防控政策影響，房地產業(yè)復工復產面臨更多不確定性、收入縮水讓業(yè)主風險預期進一步下調。此外，部分地區(qū)出現的樓市政策“寬松潮”，優(yōu)化預售資金監(jiān)管政策的做法，在增加商品房預售資金使用靈活性的同時，也客觀上帶來了一些監(jiān)管的不到位。

　　王業(yè)強稱，政府部門的監(jiān)督問題同樣不可忽視。一方面，房企開發(fā)是要到住建部門備案，因此，住建部門有監(jiān)督房企開發(fā)過程中可能存在的風險；另一方面，房企違規(guī)挪用預售款，有地方的政府部門為了加快房屋開發(fā)，出面向銀行擔保。

　　雖然爛尾樓問題在多地都長期存在，但“多地小業(yè)主聯(lián)合發(fā)起聲明，要求強制停止償還貸款”的行為并不多見。

　　多名受訪者認為，這背后有諸多因素，例如，疫情之下業(yè)主償債能力加大；房企頻發(fā)暴雷影響市場信心，業(yè)主在明知房企復工無望的情況下，只能將維權的壓力只能施加于銀行等。

　　另一個觸發(fā)小業(yè)主集體停貸維權的原因或與此前零星存在的司法實踐有關。駱訓文稱，此前，在銀行起訴小業(yè)主主動停貸的個案中，存在地方法院乃至最高法判決稱“爛尾樓的風險不應全由購房者承擔”的情況。“法院在做出此類個案判決時一般是出于公平的角度，因為相關涉事銀行大都存在一些違規(guī)操作。”

　　第一財經：業(yè)主停貸對房企會產生多大的壓力？

　　多名受訪者一致認為，由于業(yè)主和開發(fā)商之間簽訂的是購房合同關系，而和銀行之間的按揭貸款合同關系，均是單方面的。故此，業(yè)主停貸對房企“施壓”有限。

　　“購房者貿然停止還貸，從法律層面并不可取，因為會使購房者面臨較大的法律風險：很可能會被銀行起訴追究違約責任，還會影響征信記錄。”張博稱。

　　駱訓文也持相近觀點。他進一步提到，一方面，在有關部門調查取證之前，業(yè)主控告監(jiān)管銀行涉嫌違規(guī)操作的問題有時難以取得充分證據；另一方面，開發(fā)商和監(jiān)管銀行的違規(guī)問題，一般應由住建或金融等監(jiān)管部門去追責，根據合同相對性原則，在法律上并不能當然成為業(yè)主不履行與銀行按揭貸款合同相關條款的理由。

　　張博建議，購房者應采取一些比較穩(wěn)妥的做法，利用法律途徑維權。

　　具體方式有二：其一，購房者們可以派代表與銀行談判，爭取延期還款或其他有利的結果；其二，如果房地產開發(fā)商確已喪失繼續(xù)開發(fā)的能力致使無法交房，購房者可以通過訴訟，請求法院解除商品房買賣合同并解除商品房擔保貸款合同。

　　根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第20條：因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

　　“如果解除商品房擔保貸款合同的請求能夠獲得法院支持，自然就不用還貸了。”張博稱。

　　那么，當法院判決“爛尾樓的風險不應全由購房者承擔”之后，銀行發(fā)放出去的貸款由誰來還？

　　駱訓文稱，至少存在兩種司法判決：第一種，既然開發(fā)商違約，房屋買賣合同及擔保貸款合同解除，則開發(fā)商應將收取的的購房貸款返還給擔保權人也就是貸款銀行；第二種，法院沒有判決或購房者沒有提出解除買賣合同，法院可能會判決階段性停貸，暫停還貸的期限直至開發(fā)商交樓。

　　不過，駱訓文也坦言，通過法律途徑解決爛尾樓問題可能會有1～2年甚至更長時間的精力損耗。當前，在近期多地均出現業(yè)主集體停貸的背景下，不排除政府相關部門為業(yè)主提供更有針對性、更切實可行的兜底措施。

　　樓建波稱，“保交樓”不僅關乎業(yè)主的切身利益，對開發(fā)商、銀行和樓盤所在地經濟發(fā)展和社會穩(wěn)定都有影響。建議在出現樓盤停工、爛尾等問題時，四方同時派出代表談判，共同推進解決。“地方政府不應‘躺平’，應該全程參與后續(xù)的處理進程中。比如，可以先地方對無法按期交付的樓盤做出分類，哪些是因疫情等影響，延期交付的樓盤；哪些是房企資金鏈斷裂而爛尾的樓盤。”

　　崔光燦也認為，解決已經產生的爛尾樓與保交付往往是相關的問題，一般首先要依靠企業(yè)自救，地方政府要加大監(jiān)督和協(xié)調，解決實際問題，加大項目公司的資金使用與正常運營的管理，適當的情況下，可由購房人與項目公司、地方政府形成聯(lián)合推進的機制，有針對性解決問題。

　　第一財經：為防范樓房爛尾事件發(fā)生，預售資金監(jiān)管應如何優(yōu)化？

　　隨著多地頻現爛尾樓，陳晟認為，這在樓市下行期，不僅會進一步挫傷購房者信心，也會對企業(yè)和政府信心帶來負面影響。

　　況偉大進一步分析稱，對于房企而言，當出現延期交付、停工乃至爛尾等問題時，需承擔兩方面資金壓力，一是違約金，二是銷售回款受阻后，開發(fā)貸款同樣承壓；而對于地方金融體系的資產穩(wěn)定也會造成波及。

　　今年2月，全國性商品房預售資金監(jiān)督管理辦法已經出臺，首次對商品房預售資金監(jiān)管從全國層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機制。但在王業(yè)強看來，政策執(zhí)行效果不明顯。

　　“由于很多項目超融、預售資金挪用，導致現金流不足以覆蓋債務。如果各方債權人都來索債權保障，多方博弈導致僵持不下，資金動不了，難免導致項目爛尾或停工。” 王業(yè)強稱。

　　對于未來改進預售資金監(jiān)管的方向，王業(yè)強提出三點建議：

　　其一，將項目預售資金、開發(fā)貸款、個人購房按揭貸款等全部納入項目資金監(jiān)管范疇，實行三方監(jiān)管，確保相關資金用于項目開發(fā)建設；其二，不再“一刀切”，而是梯隊化預售監(jiān)管放松，針對信用等級較高的房企，預售資金留存比例適當降低；其三，要在嚴格執(zhí)行商品房預售資金監(jiān)管制度的基礎上，探索采取擔保方式，允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監(jiān)管資金，專項用于本項目復工復產，后續(xù)商品房銷售款需足額補齊提取金額。

　　陳晟同樣建議探索保險制度。他表示，類似于開發(fā)商貸款引入保險的信用制度一樣，或可研究由開發(fā)商為購房者購買保險，以推動三四線城市的住房銷售。“如果購房有相應的保險，那么當房企不能正常交付的情況，會有相應的賠付制度，以減輕消費者風險，降低矛盾，避免出現停付停貸現象。”

　　第一財經：預售制該不該取消？

　　崔光燦認為，預售制是我國房地產開發(fā)模式與融資模式決定的，是我國商品房建設供應機制的重要部分，當前在沒有新的開發(fā)模式和融資模式變化下，尚無法簡單一刀切式的取消，所以要從長效制度建設考慮完善并逐步調整這一制度，最終是建立房地產業(yè)發(fā)展新模式，更好的服務人民安居。

　　但況偉大和王業(yè)超則表示，從長遠來看，或可探索現房銷售。

　　況偉大稱，預售制是針對樓市供小于求的背景下制定出臺的。彼時，購房者根據供銷情況和實際購房需求，預判未來房價大概率會呈上升趨勢，故此愿意承擔一定的購房風險。當前，對于一些去化壓力大的三四線城市，預售制或已不再適用，建議在這些地區(qū)試點推行現房銷售制度。

　　王業(yè)超稱，中國房地產市場經過20多年的快速發(fā)展之后，目前已經由增量市場轉入存量房市場，房地產開發(fā)應該更加關注住房品質的提升。長期來看，房地產行業(yè)集中度將持續(xù)提升，優(yōu)質房企有望獲取業(yè)績集中度提升的機會，問題房企則將出清。在這樣一個趨勢下，預售制應該逐步退出房地產市場。