近段時(shí)間以來，“小麥換房”“大蒜換房”“西瓜換房”等促銷模式接連出現(xiàn)，房企試圖通過農(nóng)產(chǎn)品抵扣首付，吸引更多農(nóng)民購(gòu)房。

　　房企花式促銷屢屢上演，折射出部分城市樓市庫(kù)存高企的現(xiàn)狀。今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加大，市場(chǎng)信心不足，加之部分地區(qū)疫情起伏反復(fù)，房企業(yè)績(jī)相對(duì)低迷，運(yùn)營(yíng)壓力較大。通過各種手段實(shí)現(xiàn)資金回籠，是房企不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

　　從營(yíng)銷模式看，近年來，房企不斷推出新玩法，以達(dá)到吸引眼球、擴(kuò)大知名度的效果，從而拉動(dòng)樓盤銷售量。從行為訴求看，房企促銷的根本目的是挖掘農(nóng)民購(gòu)房潛力，加速去庫(kù)存。這種做法雖然在客觀上能帶動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品銷售，但實(shí)際效果并不明顯。

　　房企創(chuàng)新營(yíng)銷方式本來無(wú)可厚非，需要警惕的是這種模式同樣隱藏著一定的風(fēng)險(xiǎn)。通過給小麥、大蒜、西瓜虛高定價(jià)的做法，等于間接降低了房?jī)r(jià)。今年以來，不少城市為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，相繼出臺(tái)“限跌令”，嚴(yán)控大幅降價(jià)銷售行為，房企絞盡腦汁的花式促銷行為，是為了變相逃避限價(jià)等監(jiān)管。

　　與此同時(shí)，這種做法也增加了購(gòu)房者的潛在風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)民購(gòu)房者往往沒有住房公積金等保障，收入來源較為單一。在房企營(yíng)銷話術(shù)下，如果部分購(gòu)房者沒有理性考慮住房需求，也沒有平衡家庭資產(chǎn)購(gòu)買力，通過加杠桿的方式購(gòu)房，后續(xù)可能會(huì)有斷供風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱的農(nóng)民來說，農(nóng)產(chǎn)品換房看起來是餡餅，但也可能是陷阱。

　　當(dāng)前，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍進(jìn)入深度調(diào)整階段，平穩(wěn)健康的樓市符合各方期待。一方面，相關(guān)部門要支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；另一方面，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售周期拉長(zhǎng)，銷售價(jià)格不再堅(jiān)挺，房企不得不采取以價(jià)換量的策略。對(duì)于剛需購(gòu)房群體而言，在積極釋放有效需求的同時(shí)，不僅要考慮價(jià)格優(yōu)惠力度，還要綜合考慮樓盤地段、房企口碑、房屋品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)等多重因素。

　　除了農(nóng)產(chǎn)品換房，之前一些地方還推出“買房送工作”“買房送土豬”等做法，但并沒有達(dá)到預(yù)期效果。這也給相關(guān)城市提了醒，穩(wěn)樓市需要權(quán)宜之計(jì)，更需從長(zhǎng)計(jì)議。影響樓市銷量的因素包括供需關(guān)系、金融政策、調(diào)控政策等。從長(zhǎng)期來看，人口流動(dòng)是制約樓市銷售的重要因素，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展才是吸引人才的活力之源。要想進(jìn)一步穩(wěn)定購(gòu)房預(yù)期，就需要從城市產(chǎn)業(yè)布局和人口流入等方面統(tǒng)籌考慮，加大產(chǎn)業(yè)聚集，吸引更多人口，從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次問題。

　　對(duì)于房企來說，營(yíng)銷創(chuàng)新很重要，但要合情合理才能走得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)。要想實(shí)現(xiàn)自救，房企還需更加注重商業(yè)模式創(chuàng)新，不斷探索新的增長(zhǎng)點(diǎn)，切忌出現(xiàn)“病急亂投醫(yī)”的現(xiàn)象。