2021年7月2日國(guó)辦公開了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》22號(hào)文件，旨在從基礎(chǔ)制度、土地、審批、資金、金融，以及稅收政策等幾大方面支持保障性租賃住房的發(fā)展。2021年8月31日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽、副部長(zhǎng)倪虹圍繞努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居介紹有關(guān)情況，并答記者問。2021年9月2日全國(guó)住房保障工作座談會(huì)在浙江杭州召開，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)曹金彪指出，解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。2021年10月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在福建省福州市召開發(fā)展保障性租賃住房工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。2021年11月，全國(guó)已經(jīng)有24個(gè)城市確定了“十四五”期間保障性租賃住房發(fā)展目標(biāo)。2021年12月15日，上海新一批保障性租賃住房項(xiàng)目舉行集中開工活動(dòng)。

　　這一系列國(guó)家和地方層面的文件和動(dòng)作都在表明：發(fā)展保障性租賃住房成為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，國(guó)家下定決心要解決好各個(gè)城市的住房突出問題，讓新青年、新市民“住得起、住得好”。

　　一、各地“十四五”保障性租賃住房供應(yīng)從哪里來呢？

　　目前24個(gè)城市確定“十四五”保障性租賃住房供應(yīng)計(jì)劃505萬套，占各個(gè)城市新增住房供應(yīng)量均超過30%。其中核心一線城市，保障性租賃住房目標(biāo)超過40萬套（間）。強(qiáng)二線城市，保障性租賃住房目標(biāo)10萬-30萬套（間）。

　　那么各地要完成保障性租賃住房“十四五”建設(shè)目標(biāo)，供應(yīng)要從哪里來呢？目前保障性租賃住房可能的供應(yīng)方式主要有五種。

　　1）涉租賃用地建設(shè)租賃住房截止到 2021年11月，2021年22城已經(jīng)完成涉租賃土地供應(yīng)計(jì)劃的城市是北上廣深、杭州、成都、合肥及寧波。也有一些城市比如廈門、鄭州、長(zhǎng)春還沒開始供應(yīng)租賃相關(guān)用地。

　　從2021年兩批次集中供地來看，第一批次集中供地以競(jìng)自持租賃用為主，“拿地配建”成為第二批次租賃用地供給成交的主流方式。說明國(guó)家既要提高租賃用地的供應(yīng)成交面積，也要同時(shí)控制這類土地的成交成本，減低這類土地拿地企業(yè)的成本。

　　2）將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

　　這一方式主要是由于 2021年7月初國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中“土地支持政策”明確提到了這一點(diǎn)，目前已經(jīng)開始落實(shí)這一方案的城市主要是西安和合肥。

　　3）利用非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房

　　對(duì)于發(fā)展保障性租賃住房來說，將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠房、倉庫等非住宅改建成租賃住房，或者將非住宅用地改成租賃用地建設(shè)租賃住房也是有效的供應(yīng)方式之一。對(duì)于“非改租”“商改租”，除了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日印發(fā)的《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》外，多地也進(jìn)一步明確了相關(guān)政策及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　目前廈門等城市非改租政策力度較大。廈門市自《存量非住宅類房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》2021年7月1日印發(fā)后，已籌集23個(gè)項(xiàng)目（市級(jí)8個(gè)、區(qū)級(jí)15個(gè)），房源0.94萬套（間）。西安市積極支持高校等企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房。西安外國(guó)語大學(xué)利用學(xué)校自有土地22.68畝，建設(shè)保障性租賃住房750套，每套建筑面積70平方米以內(nèi)，解決教職工租房難及引進(jìn)人才短期過渡問題。西安電子科技大學(xué)利用自有土地建設(shè)單身教師公寓403套，每套建筑面積60平方米，將作為過渡房租賃給無房教師，目前已通過教育部備案，獲得立項(xiàng)。

　　4）市場(chǎng)上運(yùn)營(yíng)成熟的集中式、分散式長(zhǎng)租公寓將納入保障性租賃住房體系

　　2021年10月29日上午，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦、房地產(chǎn)流通與租賃委員會(huì)承辦的住房租賃企業(yè)交流座談會(huì)，在易居企業(yè)集團(tuán)總部秋實(shí)樓順利召開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司政策指導(dǎo)處處長(zhǎng)王凌云在會(huì)上明確指出：保障性租賃住房本質(zhì)上還是市場(chǎng)的，租賃企業(yè)天然就是保障住房重要的機(jī)制主體，租賃企業(yè)天然在租賃住房領(lǐng)域去深耕細(xì)作、發(fā)展壯大，既能夠成為保障經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的重要的主力軍，也能夠使租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，真正實(shí)現(xiàn)補(bǔ)齊租賃短板。這表明市場(chǎng)上運(yùn)營(yíng)成熟的集中式、分散式長(zhǎng)租公寓將納入保障性租賃住房體系。

　　5）傳統(tǒng)的保障性租賃住房處于空置或者未售的部分或?qū)⑦M(jìn)入保障性租賃住房系統(tǒng)

　　利用安置房等庫存用作租賃住房人才公寓可視為更優(yōu)的選擇。一方面，可以調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求關(guān)系，解決城市新市民、新青年住房困難；另一方面，可以一定程度上減輕土地供應(yīng)壓力，完成中央下達(dá)的保障性租賃供應(yīng)指標(biāo)。一些保障性住房（非商品房）庫存量大的城市未來采取這種模式提高保障性租賃住房供應(yīng)的可能性極大。

　　2021年7月之后廈門市打通政策轉(zhuǎn)換渠道，將閑置公有住房、安置住房等房源轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，共盤活房源3348套（間），其中，1030套（間）專項(xiàng)提供給環(huán)衛(wèi)工人、公交駕駛員、公安輔警、城管協(xié)管員等基層一線公共服務(wù)人員租住。

　　二、各地“十四五”保障性租賃住房建設(shè)將往哪里去呢？

　　上文我們分析了目前保障性租賃住房可能的五種供應(yīng)方式。那五個(gè)方式實(shí)際上是否能形成有效供應(yīng)同時(shí)真正滿足城市新市民、新青年的住房租賃需求仍具有不確定性。每一種供應(yīng)方法都存在一定的難點(diǎn)和問題。

　　1）涉租賃用地建設(shè)租賃住房最主要的問題：有旺盛租賃需求的城市供需空間上的錯(cuò)配；人口流出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的二三線城市供需規(guī)模上的錯(cuò)配

　　對(duì)于核心城市來說，租賃需求旺盛。但分析涉租賃用地的供應(yīng)區(qū)域可以看出，這些城市租賃相關(guān)用地分布主要集中于遠(yuǎn)郊區(qū)域，占總供應(yīng)量的49.0 %，近郊區(qū)域占比也達(dá)到了28.1%，城市中心區(qū)的占比僅為22.9%。但更多的租賃人口就業(yè)分布于城市中心區(qū)及城市近郊。因此這部分核心城市主要存在的問題是保障性租賃住房供需空間上的一個(gè)錯(cuò)配。未來這些土地建設(shè)好租賃住房后是否能有更好的滿足城市租賃人口的需求還需要政策上的引導(dǎo)，引導(dǎo)租客去往更偏遠(yuǎn)配套相對(duì)不那么城市化的遠(yuǎn)郊區(qū)。

　　人口流出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的二三線城市供需規(guī)模上的錯(cuò)配。24城公布了“十四五”期間的保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)，但也能看出一些城市的租賃需求并不那么旺盛。以三線城市金華為例。“十四五”期間的保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)為16萬套，2021年截止到 12 月中旬金華商品住宅供應(yīng)套數(shù)2萬套，成交套數(shù)不足1.5萬套，五年保障性租賃住房供應(yīng)套數(shù)是 2021年新房成交套數(shù)的8倍以上，或許未來會(huì)存在租賃住房供大于求的錯(cuò)配。

　　2）利用非居住房屋建設(shè)保障性租賃住房最主要的難點(diǎn)：物業(yè)形態(tài)的錯(cuò)配及非改租過程中多部門聯(lián)動(dòng)的配合度

　　將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠房、倉庫等非住宅改建成租賃住房，一定存在物業(yè)形態(tài)的錯(cuò)配，商業(yè)辦公的產(chǎn)品很多是不適合居住的，改造的標(biāo)準(zhǔn)及改造的難度目前都沒有定論。同時(shí)非改租需要各個(gè)政府部門的參與，在這個(gè)過程中各個(gè)部門的聯(lián)動(dòng)性及決策效率都跟非改租項(xiàng)目入市的規(guī)模息息相關(guān)。

　　3）產(chǎn)業(yè)園區(qū)中配套用地面積占比提高建設(shè)宿舍型保障性租賃住房最主要的問題：面積占比與租賃人口占比的錯(cuò)配

　　產(chǎn)業(yè)園是否需要提供更多的員工宿舍類租賃產(chǎn)品取決于產(chǎn)業(yè)園需要租房的人口而不是產(chǎn)業(yè)園的面積規(guī)模。有些產(chǎn)業(yè)園屬于技術(shù)密集型，人口密度并不高，如果按照面積配比建設(shè)員工住宿就會(huì)帶來住宿產(chǎn)品的空置。有些產(chǎn)業(yè)園屬于人力密集型，按照面積配套租賃宿舍會(huì)導(dǎo)致住宿產(chǎn)品的不足。

　　4）市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓將納入保障性租賃住房體系最重要的問題是低租金的實(shí)現(xiàn)性

　　從實(shí)操層面來看，納入保障性租賃住房體系的現(xiàn)有市場(chǎng)化的項(xiàng)目會(huì)享受政府給的支持政策及補(bǔ)貼，同時(shí)也需要項(xiàng)目控租金的“低租金”。低租金的兩種模式：1）市場(chǎng)化企業(yè)的項(xiàng)目在自己現(xiàn)在租金水平基礎(chǔ)上，以后年漲幅不超過5%；2）沒有同比值的項(xiàng)目就在現(xiàn)有租金上打 9 折。企業(yè)是否愿意用獲得政策相關(guān)優(yōu)惠來換取低租金，以及低租金如何執(zhí)行等更多實(shí)操落實(shí)目前待定。

　　5）保障性住房處于空置或者未售的部分進(jìn)入保障性租賃住房體系最大問題是房屋品質(zhì)的錯(cuò)配

　　國(guó)家大力發(fā)展保障性租賃住房的目標(biāo)是為了更多的新青年、新市民住得起住得好，而保障性住房（包括安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房等）中空置或未售的產(chǎn)品大部分也屬于品質(zhì)較一般的產(chǎn)品，相應(yīng)的這類非商品住宅面積與租客客群的需求也會(huì)存在差異性。這類房源多大程度能進(jìn)入到保障性租賃住房目前來看也很難預(yù)測(cè)。

　　總結(jié)

　　2021年，作為“十四五”發(fā)展的元年，從黨中央國(guó)務(wù)院到各個(gè)地方政府都把發(fā)展保障性租賃住房作為工作的重點(diǎn)。從中央到地方都在積極探索如何更好地完成這一重點(diǎn)工作。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》也明確了保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70 平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。雖然從目前來看，各個(gè)不同的供應(yīng)方式對(duì)保障性租賃規(guī)模形成的作用都存在一定的不確定性，但毋庸置疑的是，未來我國(guó)保障性租賃住房的規(guī)模一定會(huì)發(fā)生大的變化；在政策不斷控租金的引導(dǎo)下，整個(gè)租賃市場(chǎng)的租金價(jià)格也會(huì)朝著更穩(wěn)定增長(zhǎng)更溫和的方向發(fā)展；租賃住房產(chǎn)品也會(huì)朝著更小面積更多功能的趨勢(shì)發(fā)展。保障性租賃住房的大力發(fā)展一定能助力越來越多的新市民、青年人實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)。