2021年，房地產(chǎn)市場強弱轉換，告別高速增長的“白金時代”，行業(yè)邁進“青銅時代”。

　　從行業(yè)規(guī)模來看，2021年全國商品房銷售金額達到18萬億，同比增4.8%，房地產(chǎn)增長對經(jīng)濟增長總體起到拉動作用。但自下半年起，規(guī)模增速逐月下行，銷售和投資下行壓力巨大。

　　房地產(chǎn)仍是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過5年的高位運行且再創(chuàng)新高，行業(yè)下行并真正迎來負增長時代已然成為共識，未來，行業(yè)規(guī)模將回到五年前。

　　在“房住不炒”、“三穩(wěn)預期”、“良性循環(huán)”下，整個行業(yè)都將從過去的粗放式發(fā)展轉向精細化運營。未來房企也將轉向低利潤、低增長、低杠桿的內生型增長模式，并將催生出多種關聯(lián)的新賽道。

　　2022年或將成為行業(yè)與周期重啟的一年，2022年的變化將是劇烈的、動蕩的，但新的穩(wěn)定也會出現(xiàn)，在新趨勢下如何實現(xiàn)破局，在新篇章來臨前立于行業(yè)潮頭，成為“剩者”至關重要。

　　在這關鍵一年，行業(yè)規(guī)模將如何表現(xiàn)？重點22城集中供地會有哪些變數(shù)，土地市場將何去何從？城市分化加劇，如何做好投資？房企第二曲線格局會有哪些新變化？2022年，行業(yè)規(guī)模、政策、地市、企業(yè)等方方面面都會發(fā)生很多可能性，基于大數(shù)據(jù)分析和市場研判，這些趨勢變化最終可以歸納成以下十大預測。

　　預測一：行業(yè)規(guī)?；氐轿迥昵?/strong>

　　2015-2016年是房地產(chǎn)行業(yè)重要的轉折點，商品住宅銷售面積從2015年11.2億平方米，跳漲至2016年13.8億平方米，此后幾年住宅銷售面積一直維持在14-15億平方米，僅2015年至2016年出現(xiàn)了近3億平方米的跳躍式增長。

　　預計未來五年行業(yè)年均規(guī)模將回歸至10.6億-12.7億平方米，中位數(shù)是12億平米左右，與2015年-2016年的水平基本相當。

　　預測二：長效機制漸成閉環(huán)

　　2022年，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒”，政策將圍繞解決新市民、困難群體住房難題不斷深化，“四限”、去杠桿、房產(chǎn)稅等長效機制漸成閉環(huán)。

　　短期內，“四限”調控仍將從緊執(zhí)行，尤其是核心一、二線城市，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調控目標不動搖、力度不松勁，并嚴堵政策監(jiān)管漏洞，但政策加碼頻率將趨勢性下降。壓力二、三線城市仍需為市場減壓，防止城市房價出現(xiàn)大幅下滑。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿還將繼續(xù)落實下去，倒逼企業(yè)降負債、居民降杠桿。

　　預測三：土地市場整體蕭條

　　受集中供地新政和市場下行的雙重影響，2021年土地市場經(jīng)歷了由高熱降至低溫的劇變。盡管2021年末房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際放松，但市場信心短時間內仍難恢復。

　　2022年土地市場熱度將繼續(xù)下行，加之房地產(chǎn)金融監(jiān)管環(huán)境仍將從緊，企業(yè)“錢緊”現(xiàn)狀短時間內難以緩解，拿地態(tài)度將會更加謹慎，部分沒有補貨壓力的房企會減少拿地或不拿地，且2022年將會出現(xiàn)大量收并購或項目合作機會，房企拿地意愿進一步降低，預計2022年土地市場將趨于蕭條。

　　預測四：房價不漲成新常態(tài)

　　根據(jù)全國商品房銷售面積和銷售金額估算，截止至2021年12月31日全國70個大中城市商品房銷售均價已下降至9512元/平方米，環(huán)比再降0.9%，較2021年初1-2月下降14%，大部分城市都曾出現(xiàn)過房價下跌的情況。

　　堅持“房住不炒”主基調，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的長效調控機制下，2022年房價不漲將成新常態(tài)。熱點城市還將面臨一定的價格波動，但整體房價上漲動能減弱，“萬人搖”的局面難以再現(xiàn)。

　　預測五：城市分化加劇看好25城

　　城市分化持續(xù)加劇，當前評判城市發(fā)展前景，除了人口、經(jīng)濟等硬實力外，還有部分軟實力指標起到至關重要的作用。對于城市選擇，堅持長期聚焦人口基本面尚佳、經(jīng)濟基礎良好、城市軟實力較強的25個核心一二三線城市。

　　25個城市分別為：長三角地區(qū)（上海、杭州、南京、蘇州、合肥、寧波、無錫、常州、溫州）、粵港澳大灣區(qū)（深圳、廣州、佛山、珠海、東莞）、京津冀地區(qū)（北京、天津）、成渝城市群（成都、重慶）、長江中下游城市群（武漢、長沙）、關中城市群（西安）、中原城市群（鄭州）、山東半島（青島、濟南）、海西城市群（廈門）。

　　預測六：房企“暴雷”此起彼伏

　　2021年，房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”持續(xù)發(fā)力，銀行業(yè)金融機構急于“收傘”，房企“爆雷”事件頻發(fā)。

　　2022年整個行業(yè)步入無增長時代，負增長企業(yè)數(shù)量增加，融資受限的同時，面臨較大的償債壓力，房企生存壓力巨大。資金鏈緊張的情況下，行業(yè)“爆雷”事件仍將持續(xù)，而“爆雷”問題之后，企業(yè)公信力下降，進而影響整個行業(yè)健康發(fā)展與良性循環(huán)。

　　預測七：物業(yè)行業(yè)繼續(xù)“擠泡沫”

　　房地產(chǎn)與物業(yè)行業(yè)唇齒相依。2021年，受地產(chǎn)主業(yè)震蕩的影響，物業(yè)行業(yè)迎來價值回歸，尤其物業(yè)股迅速回調，資本市場回歸理性，除個別央企、國企物業(yè)股企穩(wěn)外，其余物業(yè)股大幅下挫，距高位跌破70%的物企比比皆是。

　　多支物業(yè)股的市盈率低于10倍，預計2022年行業(yè)平均市盈率為15.3倍，物業(yè)行業(yè)“走下神壇，回歸理性”，未來繼續(xù)“擠泡沫”。

　　預測八：保租房改變租賃格局

　　發(fā)展保障性租賃住房是“十四五”時期住房建設的重點任務。中央規(guī)定“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例力爭達到30%以上。

　　2022年保障性租賃建設將明顯加快，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套，租賃行業(yè)配套政策將進一步完善，多個城市城市動作頻繁，并在制度、土地、簡化審批流程以及資金支持方面給予支持，確立租賃住房保障體系，而年初保租房不納入房地產(chǎn)集中度管理，配套政策進一步完善，為十四五期間保租房任務完成保駕護航，多個政策內容將影響未來3-5年租賃行業(yè)的格局。

　　預測九：養(yǎng)老需求持續(xù)爆發(fā)

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模提速，2022年正式迎來60后人群退休高峰，低齡老人年均新增2360萬人，五年累計1.18億人，未來將徹底激活低齡康養(yǎng)消費市場，80歲及以上高齡人口數(shù)量達到3580萬人，復合增長率保持高位，2025年高齡人口數(shù)量將達到4600萬人，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望突破12萬億，涉房部分達到3萬億，產(chǎn)業(yè)空間巨大。

　　按區(qū)域養(yǎng)老潛力來看，長三角區(qū)域作為養(yǎng)老潛力的風向標，大幅領先，其次是京津地區(qū)、山東、廣東潛力較為突出，而東北和西北較弱。

　　按城市來看，2021年中國典型城市養(yǎng)老潛力TOP20分別為：上海、北京、深圳、廣州、南京、無錫、蘇州、南通、天津、青島、杭州、成都、武漢、常州、寧波、重慶、濟南、廈門、揚州、大連。

　　預測十：房地產(chǎn)業(yè)仍是壓艙石

　　房地產(chǎn)行業(yè)告別“白金時代”，但房地產(chǎn)業(yè)仍是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。2021年我國房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定，房地產(chǎn)增長對經(jīng)濟增長繼續(xù)起到拉動作用，房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長5.2%，拉動整體經(jīng)濟增長0.4個百分點。2022年，房地產(chǎn)業(yè)壓艙石的地位將進一步體現(xiàn)。

　　按商品住宅總量未來五年年均規(guī)模10.6億-12.7億平方米計算，若房價增速維持5%，每年行業(yè)成交金額約在15萬億上下，相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模依然很大。

　　2022年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來發(fā)展新階段，行業(yè)進入“青銅時代”，房地產(chǎn)行業(yè)仍將是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。

　　預測，是為了更好的決策，這些林林總總的內容，歸納起來的核心關鍵是行業(yè)負增長、企業(yè)迎變局。行業(yè)快速迭代的調整期，如何成為“?！闭?，需要房企重新尋找適合企業(yè)未來發(fā)展的增長路徑，不改變沒有出路。

　　2022來到新的十字路口，風起的時候，保持鎮(zhèn)定。