自黨的十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”以來，住房租賃市場備受關注，監管部門及各地政府陸續出臺了一系列促進租賃市場穩健發展的政策。在此背景下，2021年租賃市場供給呈現爆發式增長，產品日益多元化。業內專家表示，2022年，住房租賃市場有望開啟2.0發展模式，將繼續保持活躍度上升趨勢。

　　供應爆發式增長

　　住房租賃產業研究院近日發布的《中國住房租賃市場藍皮書·2021》顯示，2021年以來，重點城市服務式公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓等大規模集中入市，集中式租賃房源供給端出現爆發式增長。貝殼研究院日前發布的《2021年住房租賃市場報告》也顯示，2021年租賃企業規模創新高，住房租賃企業已達2萬家左右，其中八成為近兩年成立。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂對《中國消費者報》記者表示，自去年以來，中央和地方陸續出臺監管政策，有效降低了租賃企業的經營風險，住宅租賃企業迎來了良性的市場競爭環境，租賃行業呈現快速發展態勢。

　　許小樂進一步分析指出，住宅租賃企業在分布上按“東-中-西”依次減弱，由于東部地區的租賃需求旺盛，租賃企業集中在沿海區域，超六成的租賃企業分布在長三角、東南沿海及環渤海地區。城市分布上，企業數量TOP5的城市為廣州、重慶、上海、蘇州和天津，近三成的租賃企業分布于租賃企業數量TOP30的城市，超過五成的企業分布在TOP4的城市。

　　克而瑞研究中心分析師房玲認為，22城集中供地政策極大地擴大了租賃用地的供應規模，多主體、多元供給的方式促進了保障性租賃住房的加速發展。比如，北京通過集體用地建設大型租賃社區；上海供應大量純租賃住房，建設大型租賃社區；深圳通過城中村改造加大租賃住房供應；杭州通過大量配建和自持用地建設租賃住房；成都推出銷售型人才公寓。

　　據克而瑞租售對2021年22城集中供地數據的統計，總計推出545塊涉租賃住宅用地，規劃建筑面積約1096萬平方米。

　　產品更加多元化

　　《2021年住房租賃市場報告》顯示，從租金水平來看，2021年全國重點40城平均住宅月租金為38.8元/平方米，同比微漲1.3%，相比于2019年下跌8.8%，超六成城市住宅租金低于疫情前。相比于2019年，上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、南京、福州、長沙、廈門、無錫、蕪湖、徐州等14個城市租金持平或微漲外，其余26個城市租金下跌。

　　許小樂認為，未來隨著城鎮化率的提升，租戶租住時間的延長，預計2022年租賃市場活躍度仍保持上升趨勢，對外來人口吸引力較強的城市，如城市群核心城市、省會城市租賃市場熱度將更為旺盛。而隨著保障性租賃房源、白領公寓和藍領公寓等房源的增加，未來租賃市場供需矛盾趨于緩和，租金水平不具備大幅上漲的動力，尤其是對外來人口吸引力較弱的城市，租金將保持相對穩定。

　　房玲對《中國消費者報》記者表示，隨著租戶對于租房品質要求不斷提升，預計2022年機構化運營的集中式租賃房源漸受青睞，市場接受度開始提高。她認為，大型租賃社區是租賃產品的新生力量，隨著大項目源源不斷地入市，數據與經驗不斷積累，其不僅能讓城市新租客享有更全面、更便捷的居住體驗，引導租賃市場向社區化、品質化、生活化的方向發展，而且還能讓存量住宅發揮更大的潛力，成為城市發展新的增長點。

　　此外，作為細分賽道的企業員工宿舍、藍領公寓也將受到關注，運營商不僅僅為企業員工提供住宿產品，還從開始的運營“空間”逐漸走向運營“人”，為城市基層奮斗者帶來全新的租住體驗，在城市產業升級的推動下，潛力巨大，有望迎來新的發展契機。

　　發展模式升級

　　對于2022年的住宅租賃市場，許小樂認為，市場整體將日漸活躍，并逐漸向“買方市場”轉變，品質化租住需求持續釋放。隨著租賃行業市場主體筑基初步完成，預計2022年行業將繼續保持活躍度上升趨勢，開啟行業發展2.0模式升級。

　　“在模式方面，住宅租賃企業發展模式將呈兩極化，要么更輕、重。”許小樂進一步解釋說，一方面，包租模式在疫情期間顯示出極度的脆弱性，輕資產-分散式和中資產-集中式企業開始由包租轉向輕資產托管模式。另一方面，由于政策鼓勵以新建、盤活方式擴大保障性租賃房源，資金實力較強的中資產-集中式企業會通過收購或自建的方式獲得租賃房源，從包租轉向自持模式，從而轉向重資產運營，品牌房企也會增加自持租賃房源，以獲得長期收益及未來資產增值收益。

　　許小樂認為，不論更“輕”還是更“重”，租賃企業都將不再盲目拓展房源，而是開始致力于打造專業化的租賃服務和精細化的運營能力，將步入穩健發展時期。隨著住房租賃行業頂層設計完善，租賃監管政策趨嚴，住房租賃市場規范化發展的環境已基本形成，同時，政策支持全方位突破，租賃企業迎來土地、財政、稅收、金融等方面支持。未來在政策引導下，住宅租賃領域將更多發揮市場化力量，推動租賃市場成熟化發展。

　　住房租賃產業研究院院長趙然也認為，未來住宅租賃市場發展將走向成熟化，住房租賃市場機構化比例將繼續提升，并提供專業化、精細化的租賃產品和服務。此外，預計2022年會有住宅租賃不動產信托投資基金產品推出，將有效解決住宅租賃企業重資產模式退出的難題，租賃行業將迎來發展模式的創新。