12月6日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。

　　對(duì)于明年經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)。宏觀政策要穩(wěn)健有效，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。積極的財(cái)政政策要提升效能，更加注重精準(zhǔn)、可持續(xù)。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動(dòng)性合理充裕。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)議提出，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

　　同時(shí)，中國(guó)人民銀行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.4%，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。

　　兩則消息，對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)可謂是一針“強(qiáng)心劑”，對(duì)于重建行業(yè)信心，解決當(dāng)前行業(yè)所面臨的一些問(wèn)題，都有著至關(guān)重要的作用。

　　高層會(huì)議首提“良性循環(huán)”

　　從以往的高層會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述來(lái)看，主要是將“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期；促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”作為目標(biāo)。而此次政治局會(huì)議上，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)有了全新的表述，“良性循環(huán)”一詞首次在政治局會(huì)議中出現(xiàn)。

　　在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“良性循環(huán)”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)很關(guān)鍵，市場(chǎng)不好會(huì)引起房企爆雷風(fēng)險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上后，會(huì)對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生畏縮心理，最終使得市場(chǎng)變?yōu)樗浪Ｋ源舜翁帷傲夹匝h(huán)”，是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一次重要表述 ，有非常強(qiáng)的信號(hào)意義。

　　易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，從這一角度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走向和脈絡(luò)也逐漸清晰，在當(dāng)前行業(yè)流動(dòng)性緊張的情況下，對(duì)于樹(shù)立行業(yè)信心，解決行業(yè)遇到的一些問(wèn)題，都有著至關(guān)重要的作用，后續(xù)的推進(jìn)仍需要一定的時(shí)間。

　　另外，此次會(huì)議明確“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求”，也是對(duì)房地產(chǎn)給予了明確支持的信號(hào)。實(shí)際上，銀保監(jiān)會(huì)12月3日就曾作出表示，現(xiàn)階段要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款。最近一段時(shí)間以來(lái)，在個(gè)人按揭貸款方面確實(shí)存在改善的趨勢(shì)。

　　丁祖昱認(rèn)為，未來(lái)居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，主要體現(xiàn)于提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調(diào)房貸利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進(jìn)而支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

　　此外，會(huì)議還提出要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，而這一表述也被擺在首位，可見(jiàn)其地位和作用重大。

　　事實(shí)上，為建立完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，今年以來(lái)，加快推進(jìn)保障性租賃住房也在多個(gè)高層會(huì)議上被反復(fù)提及。作為完善我國(guó)住房保障體系的重要政策部署，保障性租賃住房能有效緩解新市民、青年人階段性住房困難，并已被多地寫(xiě)入“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃中，成為未來(lái)住房發(fā)展重點(diǎn)。

　　涉房融資有望改善

　　另外值得注意的是，央行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.4%。

　　據(jù)悉，此次降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn)，除已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的部分縣域法人金融機(jī)構(gòu)外，對(duì)其他金融機(jī)構(gòu)普遍下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。

　　盡管全面降準(zhǔn)釋放萬(wàn)億資金提振市場(chǎng)信心，但央行強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健貨幣政策取向沒(méi)有改變。央行稱(chēng)此次降準(zhǔn)是貨幣政策常規(guī)操作，釋放的一部分資金將被金融機(jī)構(gòu)用于歸還到期的中期借貸便利（MLF），還有一部分被金融機(jī)構(gòu)用于補(bǔ)充長(zhǎng)期資金，更好滿(mǎn)足市場(chǎng)主體需求。人民銀行堅(jiān)持正常貨幣政策，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，不搞大水漫灌，為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。

　　民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，此時(shí)降準(zhǔn)不僅有空間，而且有必要，一方面我國(guó)明年經(jīng)濟(jì)工作面臨不小的壓力和挑戰(zhàn)，降準(zhǔn)是做好跨周期調(diào)節(jié)的具體體現(xiàn)。另一方面，全面降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，有助于優(yōu)化銀行體系資金結(jié)構(gòu)、降低銀行機(jī)構(gòu)資金成本，鼓勵(lì)和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。

　　基于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的考量，克而瑞研究中心預(yù)計(jì)接下來(lái)涉房融資或?qū)⒔鈨觯科笳w融資環(huán)境有望明顯改善。一方面，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，有序引導(dǎo)企業(yè)銷(xiāo)售、購(gòu)地、融資等經(jīng)營(yíng)行為逐步回歸常態(tài)。當(dāng)然，基于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)基于放貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好考量，信貸政策松綁更利好國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企。另一方面，那些“問(wèn)題”房企仍需去杠桿，并將杠桿率、負(fù)債率降到相對(duì)安全的水平，預(yù)計(jì)融資環(huán)境較難實(shí)質(zhì)性改善，資金周轉(zhuǎn)壓力或?qū)⒉粩嗉觿　?/p>

　　克而瑞研究中心認(rèn)為，去杠桿仍是行業(yè)主旋律，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”還將繼續(xù)落實(shí)下去，高負(fù)債、高杠桿經(jīng)營(yíng)房企終將被市場(chǎng)所淘汰，強(qiáng)化風(fēng)控、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)才是企業(yè)的根本出路。