8月27日，據易沃高管研修，PMBA-10期集修共訓模塊，丁祖昱基于多項行業指標和維度，分析了當前房地產市場形勢和行業發展趨勢。

　　過去三年，不確定性充滿了整個行業，無論是政策面，還是“黑天鵝”。但現在隨著“三道紅線”落地，“房住不炒”成長效機制，確定性更加明確：房地產已進入無增長時代，發展邏輯需要改變。

　　丁祖昱表示，短期內全國房地產市場下行趨勢依舊比較嚴峻，他對此也持悲觀態度。但長期而言，房地產行業仍是中國經濟的壓艙石和穩定劑。

　　政策：三大重磅政策重塑行業格局

　　今天與大家分享的內容會比較嚴酷，但還是希望嚴峻的事情，大家能夠樂觀面對。

　　在如今這樣一個非常重要的節點下，我仍然認為，短期內全國房地產市場下行趨勢依舊比較嚴峻，我對此也持悲觀態度。

　　繼去年8月23日以來，房地產融資的三道紅線，房貸管理兩道紅線、22城集中供地相繼落地，隨著三大重磅政策的出臺，房地產行業邏輯正在發生改變，行業格局也迎來重塑。

　　這些政策對行業帶來的改變不可逆轉，如果房企不從根本上傳統的開發模式，最終出路就是走向消亡，可能是快速可能是緩慢，但走向消亡的事實一定不可逆轉。

　　要注意，集中供地與三道紅線、兩道紅線不能并列。紅線改變的是行業規則和發展模式，集中供地體現的則是期望最終實現穩地價的調控目標。

　　在首輪集中供地中，很多城市的結果未及預期，但至少難得地做到了信息公開透明。至于未完全達到穩地價的目標，沒有關系，可以立馬調整第二輪集中供地的規則，比如8月6日深圳發布公告宣布第二批已掛牌的地塊中止出讓，8月10日天津也發布公告宣布延長61宗土地出讓時間，等等。一開始有人說這是因為土地市場進入寒冬沒人報名導致，還有人說是太多人報名，怕土地溢價又要飛上去。

　　然而8月10日答案揭曉，自然資源部關于集中供地提出了新要求。這些部分城市調整第二次集中供地規則，正印證了自然資源部的相關規定：單宗土地溢價上限不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價格調整溢價率；不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際地價；在達到地價或溢價率的上限時，不得以競配建等方式增加實際地價，可以通過一次性合理報價、搖號、競更高更優品質建設方案等方式確定競得人。

　　這樣一來，一方面房企拿地成本將有所下降，這給房企留有了一定的利潤空間，因而也出現了房地產股放量高開高走的局面；另一方面， 也可以刺激企業拿地積極性，不至于大量流拍，保障地方土地出讓收入，同時地王也將“絕跡”，一定程度上可以抑制房價的過快上漲。

　　要注意，在本質上，政策本身并非是讓利于房企，雖有利于企業，但核心仍是為了達到穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。

　　最近各大熱點城市也在密集“因城施策”，如滬深規范交易秩序并收緊經營貸， 滬深杭蓉等30余城政策加碼。從政策出臺角度而言，所有政策都是調控政策、限制性政策，沒有一條放松政策。

　　去年疫情后，與房地產相關的放松政策在短短兩個月時間出了三百多條，但從8月開始多地調控加碼，再也沒有出過一條放松政策。

　　接下來，收的政策還會有，但是短期內看不到任何放松政策。如果這些城市穩不住，還會出現諸如樓盤日光、萬人搖號的現象，那未來還會面臨更多限制性政策，這也不可逆轉。

　　市場：新房降、二手房降、土地成交降、融資總額降

　　除了政策端持續收緊，今年7月市場的表現也不盡如意，我認為，短期內，房地產市場仍會下行。

　　從銷售規模來看，今年上半年商品房銷售規模創近5年新高，按照上半年判斷全年，或許今年銷售面積可能增長10%，從17.6億平方米到近19億平方米，但明確告訴大家，下半年不會這么好，今年上半年也許會成為近幾年表現最好的半年度，往后每個半年度可能都會下落。

　　今年上半年房地產開發投資增速超過20%，但全年房地產開發投資增速也許比GDP低。李迅雷老師預測今年GDP是9，有人預測是8，國家希望保持在6以上。房地產開發別想有9、8的增速，6也不敢保證，但能守住就很好，可以想象，接下來行業將會發生巨變。

　　從新房成交數據而言，7月新房成交規模環比降 15%、同比降 9% 。由于6月房企多要沖擊年中銷售節點，因此7月環比下降可以理解，但同比9%的下降，放在任何月份都足以說明問題。1-7月新房成交較2019年同期增長19%，增長是勝利，但事實上這兩年的行業規模也已發生巨變。再看城市分化，7月只有少數一線城市同比持平，多數城市由增轉跌，前7月一線增幅仍居首。

　　二手房市場也失去原有熱度，成交量繼3月達到高點以來，連續“四連降”。7月同比跌幅擴大至26%，這意味著失去了四分之一個市場。前7月累計同比增幅收窄至34%，雖有所上升，但經歷了去年二手房成交量上漲后，大家已經不習慣二手房再回到相對低點，一旦回到相對低點，必然還會影響一手成交。

　　再看城市情況，北上廣深4個城市中，除了廣州，其余3個城市7月二手成交都在下降，深圳繼6月創新低后，7月的二手房成交再創新低。上海亦較年初下跌47%，而上海的下降才剛剛開始，一方面7月24日開始上海房貸利率上調，另一方面目前本身存在按揭額度緊張，房貸周期延長等現象，這都會造成二手成交進入快速下滑的階段。

　　再看土地市場，7月土地成交量價環比雙降，有人說因為第二輪集中供地還沒開始，但可以明確告訴大家，即使開始，土地成交還會繼續下降。土地溢價率也回到了相對低點13%，流拍率達到相對高點16%。在沒有集中供地的情況下，16%的流拍率并不是好現象。其實掛牌時，都有過波動，很少有政府不做任何前期溝通就直接掛地，做了溝通又流拍說明什么？說明企業臨陣脫逃。請大家情愿不拍也不要逃避。

　　從土地成交分化來看，僅一線城市前7月成交規模正增長，三四線城市累計成交降幅擴大至23%，今年開發企業拿地的積極性相比去年大幅下降。

　　今年前7月，土地成交建面TOP30城市中，多為三四線城市。而土地成交金額排名中，杭州、上海、北京排名前三，因為土地價格相對較高，成交量不大，未來基本供不應求。土地成交排名，不能只看今年，也不能只看金額，一定要看面積，三年的面積都要看。

　　集中供地后，房企基本清楚政府每年的計劃，大致可以算出未來要和多少企業競爭，因此更要問自己：如果大家都跑的時候我跑不掉怎么辦？如果問了，現在拿地應該更加謹慎。

　　從土地價格變動來看，70%的城市地價仍上漲，很多人說下半年拿地賺不到錢，因為隨時可能限價，很多原先不限價的城市，只要房價漲的稍快，立馬限價。因而當前不能再用原來的觀點看待問題，因為一旦限價，原先所做的所有測算都會發生根本性改變。

　　11個城市已經公布第二輪集中供地清單，大部分城市供應規模較首次均有所增加。但我對第二輪、第三輪集中供地是看空的。下半年本就資金緊張，行業風聲鶴唳，市場下行，任何企業拿地的積極性和3、4月都會是天壤之別。不過短短4個月就已像是兩個市場，中國房地產就是這么奇怪。很多人說如果知道政策出臺如此密集，知道對調控下如此之決心，3、4月就不會用高價拿地。

　　從房企業績來看，7月TOP100房企銷售業績回落，環比降低 33%、同比降低 8.3%，表現不及上半年和歷史同期。受房企貨量供應不足，政策調控升級、部分城市市場調整影響。8月還要再差。

　　從競爭格局而言，各梯隊門檻還在同步提升，但增速肯定放緩。未來操盤金額和全口徑金額還會上升，但權益金額的門檻應該不升反降。我認為，看一家企業的銷售還是應該看其權益金額，權益金額增長才是真的增長。

　　看拿地意愿，銷售TOP30新增貨值占百強比重達69%，問題在于很多頭部企業無法拿地，今年1-7月，TOP20房企有6家幾乎沒有拿地，與其千億的年銷售額完全不匹配。還有5家房企拿地稍多，也分別表態暫時不拿。其余11家房企有的不能拿，有的不想拿，或者被要求不能拿。為什么說土地市場必然下行？頭部房企都不拿地，土地市場會好嗎？

　　回過頭看，這也給更多房企提供了機會，第二輪、第三輪集中供地，很多企業因為種種原因不能拿地，競爭可能會相對放松。

　　拿地節奏也創近一年新低，一是因為7月隨著首輪集中供地陸續完結，進入“空窗期”，二是因為目前房企也不想拿非重點城市的地。

　　截止到7月末，有八成TOP100房企投銷比低于0.4%，超過四成房企投銷比不足0.2%。拿地銷售比超過0.4的占24%，主要包括兩類房企：一是規模較大的國企、央企，此類房企融資能力強、現金流實力雄厚，在首輪22個城市集中供地中表現突出，在核心城市競得不少高總價地塊導致拿地銷售比較高；另一類則是區域深耕型的規模房企，尤其深耕長三角、珠三角的房企，在杭州、廣州、深圳等城市均積極補倉。

　　除了新房、二手房、土地成交下降，房企融資總額也在下降。7月房企融資總額1018億元，環比降11%，同比銳減47%，已連續9個月均同比下降，資產證券化融資同比大幅下降48%。

　　現在境外融資的代價很高，要佩服之前就完成境外融資的企業，不論用什么方式，給出什么成本，至少短期在現金流方面又拿到了一筆錢。房企借新還舊是很重要的模式，不用說增長，只要維持開發，就必須借新的錢再還掉，去年823杠桿一去，這一模式是否會發生很大改變？就是很核心本質的問題。

　　融資結構中出現很大變化，永續債及股權融資放緩，境內債權融資占據主位。隨著償債潮到來，部分房企債券違約頻出，未來還會更多。為了減輕負債壓力，有的房企積極轉讓項目回籠資金減輕負債壓力，有的房企加快旗下業務分拆上市增厚權益。在行業格局發生變化的當下，這些手段也只能暫緩當下的壓力。

　　長期樂觀，短期悲觀，行業終將步入無增長時代

　　未來行業發展會有什么邏輯？

　　從中長期看，我對大環境沒有那么悲觀，但短期還是非常困難。

　　第一，房地產行業仍是中國經濟的壓艙石和穩定劑。最近政策出臺頻頻，是因為還沒看到對經濟產生任何影響，至少數字端沒有顯現。到今年年底，如果數據顯示房地產顯現出下行趨勢，那么政策面會整體緩和，市場也需要重新歸位。

　　第二，政策的主基調就是繼續堅持“房住不炒、因城施策”，第三，調控目標就是要穩地價、穩房價、穩預期，做不到就不做。

　　下半年房地產稅試點會分步推進，一定會有上海、深圳、廣州三個城市，杭州、南京、廈門等房價較高，漲幅較快的城市大概率也會推行，北京、成都、重慶基本不會推行，這些是確定性的，但如寧波會不會推行？不知道，這是不確定性的。

　　哪些城市一定推行，哪些城市一定不推行都知道，還有一些模棱兩可的城市就要看最終政策的選擇。也許10月會有8-10個城市出臺房地產新政策，如果出臺政策，肯定會對二手房產生影響，新房同樣如此。

　　明確告訴大家，市場肯定是壞的，這就是確定性。我在去年年末的時候就曾表示：行業肯定會步入無增長時代。無增長是指總面積上的不增長，但銷售金額還會增長，銷售金額5-10年內仍會高位保持在17萬- 20萬億元。

　　未來城市投資中，首先范圍鎖定19大城市群，比較看好長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市群，特別是長三角和大灣區。

　　未來上海和環上海城市會達到五千萬人口，上海很快會達到三千萬人口，這是巨大的風口?，F在廣州+佛山，深圳+東莞和惠州，兩大+三小已超過五千萬人口。包括長三角的杭州、南京都是如此，在這些產業能夠不斷發展，資源配套相對較好的城市，未來人口一定會向這些核心城市不斷流入。

　　未來整個中國人口必然下降，但部分核心城市人口也必然上升。最終還是要選核心城市長期深耕，不僅是開發，包括商業、長租等等也要如此。

　　所以短期判斷，新房、二手房、土地成交規模都會一路下行，這是大勢，房企不能逆勢。未來的確定性就是，房企增長模式會轉變，原來的高杠桿、高發展、高利潤的時代已經過去，房企未來的發展邏輯要改變。

　　去年房企整體有息負債增速下滑超過10%，未來負債總規模也一定下滑。有息負債總額下滑，房企怎么增長？千億公司也不一定保險，做得越大負債壓力越大，除非是央企還相對保險。

　　現在一定是和頭部房企的合作更重要。最近都在說內卷，但現在還到不了內卷，大家只是菜雞互啄，不去找實力更強的大象，幾只雞打在一起沒有任何意義。今后土地市場上一定要合作，單打獨斗的時代早已過去。

　　做壓力測試，加大與非房實體企業合作

　　房企要學習金融機構，每年做壓力測試，適度減少融資依賴。壓力測試可以從三個方面考量：現金流測試、現金余額測試、總資產測試。

　　現金流測試，看經營現金流加融資現金流最后等于正還是負。經營性現金流為負，融資性現金流也為負的企業很危險。如果都為正，問題不大。經營性現金流為正，且融資性現金流為負的企業，建議未來保持原有融資規?！，F在經營性現金流為正的企業占比不多，融資性現金流為正的企業比較多，但考慮到823三道紅線出臺后，未來融資性現金流為負的企業肯定也有。

　　現金余額也需要測試，在手現金及現金等價物（不計算受限制現金），在減去一年內需償還的有息流動負債后，在手現金的剩余量越少，企業的安全邊際相對越低。過去房企不重視這個問題，因為模式就是可以借更多的錢補之前的洞，但現在這個問題無法用原先模式解決。我有一個比較悲觀的判斷：百強企業可能有幾十家一年內出現債務違約，大多數是民企，極少數是國企。

　　總資產測試更要認真算，把所有資產，全部折合市場價（一定不是評估價），減去所有負債，結果才是凈資產。如果大于0，還有救，如果小于0，不建議融資。

　　建議少數有能力房企，保持現有融資規模的同時，降低資金成本。建議多數房企，適度減少融資，維持現金流穩定，保持利潤。

　　最終經營策略上，要加強項目回款，控拿地，加大合作，減少資金占用并降低。

　　可以加大跟資金或者額度較為富余的非房實體企業，特別是國企進行投資合作，通過讓渡股權，超額利潤分配等進行合作。通過融資息差，給這些股東穩定的回報率。

　　銷售有壓力，現階段就是和周邊比賽，土地市場是合作關系，銷售戰場就是競爭對手，有你沒我，有我沒你，只能這樣沖刺。一定不要把期望寄托在第四季度，因為供應量很大，政策面壓力也很大。一定要抓緊9月。銷售一定要和回款掛鉤。

　　要謹慎投資，不要再為了拿地而拿地，與周期、利潤掛鉤，堅決不做大持有。不拿資金回籠周期＞1年，利潤率＜5%的地。很多城市不要做，城市權限收回總部。鼓勵多合作，不要再內卷化競爭推高地價。絕不做大比例自持物業。每家房企至少多準備三個月的現金流，不然到時候沒錢叫天天不應。

　　新賽道無需all in，房企要量力而行

　　從房企角度來說，未來增長難度越來越高，因此要尋找第二曲線。物業、租賃、辦公、商業、文旅、養老、產業、創投仍是目前頗具前景的賽道。但具體如何選擇，企業要根據自己的能力選擇。

　　物業是好賽道，未來空間很大，但不是每家企業都可以做。目前的格局下，想要彎道超車也比較難。

　　租賃要關注細分領域，目前藍領公寓優勢相對明顯，需求大，坪效高，投入成本低，營銷成本低，其他如養老公寓、白領公寓、服務式公寓、人才公寓、公租房等都很難做。

　　辦公更加困難，目前只有上海、北京的辦公相對穩住租金下滑的趨勢，且空置率在去年分別達到高點后沒有進一步上升，但也就僅此而已。去年上海的空置率達到22%，之前最高也不過8%?？梢韵胂笊虾５目罩寐识歼_到了如此高的風險水平，更別說二線城市。

　　商業的熱點是新消費，如果沒有研究透徹消費業態的變化就貿然布局，很容易開業之日就是死亡之日。今年有大量Mall會開，但面臨的最大挑戰是關店比開店多，2020年各商業業態開關店率是0.71，關100開70，2019年是0.98，2018年是1.3，開關店率迅速下降。

　　疫情對于文旅行業而言是極大的不確定性。今年1-7月已經超過2019年的最高水平，但由于8月疫情再次回落。

　　養老賽道前景廣闊，但大多數房企也做不了養老。太多養老機構表面看著非常好，財務報表非常不好。產業也很難做，現在做產業一定要做真的，不要做假的，再做假產業沒有任何地方政府會準許，不要忽悠政府。投資沒那么好做，別看有的房企做的挺熱鬧，都是小打小鬧。