一直以來(lái)，上海的首套房貸利率都處于全國(guó)低位水平。而就在近期，上海的首套房貸利率迎來(lái)了上調(diào)。

　　7月23日，人民銀行上海總部與在滬銀行召開(kāi)會(huì)議，確定房貸利率上調(diào)事宜。首套房貸利率將從現(xiàn)在的4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%，并于24日起開(kāi)始實(shí)行。

　　多城房貸利率“漲價(jià)”

　　事實(shí)上，在調(diào)整之前，根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，6月份全國(guó)72個(gè)城市中，主流利率平均值首套為5.52%，二套5.76%；而上海以4.65%的首套房貸利率處于絕對(duì)低位。

　　對(duì)于本次上海房貸利率的調(diào)整，在當(dāng)?shù)匾患覈?guó)有大行信貸經(jīng)理看來(lái)，主要是因?yàn)槟壳吧虾５馁?gòu)房成交量居高不下。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海房貸利率上調(diào)是在此前額度收緊下在利率方面的體現(xiàn)，此次上調(diào)說(shuō)明銀行本身在信貸吃緊的情況下，采取了積極的行動(dòng)，客觀上有助于購(gòu)房市場(chǎng)的穩(wěn)定。

　　盡管上海房貸利率水平有所上漲，但其上調(diào)后的利率水平仍不及佛山。根據(jù)貝殼研究院報(bào)告，截至7月20日，佛山地區(qū)有銀行首套房組合貸利率高達(dá)7.35%，商貸利率為6%—6.2%。實(shí)際上，今年佛山的房貸利率也在不斷上浮。據(jù)樂(lè)居佛山統(tǒng)計(jì)，2021年1月，包括中行、工行、農(nóng)行等在內(nèi)的10家銀行，首套房貸基礎(chǔ)利率集中在5.05%和5.15%左右，二套房利率多為5.25%。到了6月，佛山主流銀行首套商貸利率普遍集中在5.5%-5.6%之間，二套房利率多為5.7%。

　　同樣的情況還有廣州。今年以來(lái)，廣州已經(jīng)完成4次房貸利率上調(diào)。據(jù)了解，目前廣州地區(qū)四大行房貸利率首套基本上漲90BP-100BP，利率最高達(dá)5.65%；二套房貸利率大多上漲110BP-120BP，利率最高達(dá)5.85%，而光大銀行首套房貸款利率已經(jīng)“破6”。

　　除上述三個(gè)城市外，今年以來(lái)部分城市銀行上調(diào)房貸利率的動(dòng)作不斷。

　　根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，6月份72個(gè)重點(diǎn)城市中，28個(gè)城市房利率發(fā)生變化，其中24個(gè)城市首套房貸利率上浮，22個(gè)城市二套利率上浮，重合的18個(gè)城市首套、二套利率均提高。6月份，長(zhǎng)三角區(qū)域購(gòu)房首套、二套利率分別提高11、10個(gè)基點(diǎn)。蘇州首套、二套房貸利率分別較上月上調(diào)65個(gè)、50個(gè)基點(diǎn)，上調(diào)幅度在所有城市中排名第一。此外，紹興、杭州首套、二套房貸利率均提高30個(gè)基點(diǎn)，嘉興、常州、泉州等城市利率漲幅均相對(duì)較大。

　　克而瑞研究中心認(rèn)為，今年以來(lái)信貸資金用途管理趨嚴(yán)，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等灰色購(gòu)房資金來(lái)源被封堵，加劇房貸資金供給緊張，倒逼房貸利率上漲。

　　額度緊、貸款周期拉長(zhǎng)

　　一面是房貸利率迎來(lái)上漲，另一方面，自今年二季度以來(lái)，多地房貸利率審批時(shí)限也在延長(zhǎng)。

　　一位在6月中旬買(mǎi)了上海一套二手房的購(gòu)房者，其300萬(wàn)元的貸款大概需要2個(gè)多月的時(shí)間才能放款，如果是近期商業(yè)貸款，預(yù)審需要20天左右，放款周期更是在3-4月左右。部分銀行放款時(shí)間甚至拉長(zhǎng)至半年，亦有銀行信貸經(jīng)理稱(chēng)放款需等到明年。

　　北京方面，目前各銀行的房貸利率保持不變，但房貸額度緊張，放款時(shí)間不確定。另外，從多家房產(chǎn)中介處獲悉，大部分銀行已經(jīng)沒(méi)有額度，能放出貸款的銀行最快也要1個(gè)多月。不少購(gòu)房者均表示，目前向銀行申請(qǐng)按揭貸款時(shí)明顯感覺(jué)到貸款難、放款慢。

　　除京滬外，從各地房地產(chǎn)中介了解到，目前廣州一手房貸款周期約為4個(gè)月，二手房貸款周期約為6個(gè)月。杭州新房放款普遍1個(gè)月左右，二手房則在3個(gè)月以上。成都新房貸款不難，二手房大部分要等1到3個(gè)月。而西安周期則更長(zhǎng)，有的達(dá)到3至6個(gè)月，個(gè)別銀行額度出現(xiàn)緊張情況。

　　貝殼研究院認(rèn)為，由于一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時(shí)期，部分銀行主動(dòng)調(diào)整信貸投放速度，導(dǎo)致二季度部分城市出現(xiàn)了額度緊張的情況，市場(chǎng)端出現(xiàn)房貸利率提升、放款周期拉長(zhǎng)等情況。

　　下半年個(gè)人住房貸款或繼續(xù)收緊

　　那么，下半年的住房信貸是否會(huì)進(jìn)一步收緊，未來(lái)房貸利率是否將繼續(xù)上升？

　　克而瑞研究中心認(rèn)為，房貸漲價(jià)城市或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)容，尤其是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈、投資性需求過(guò)旺的熱點(diǎn)城市，跟進(jìn)調(diào)整房貸利率加點(diǎn)是大概率事件。受此影響，預(yù)計(jì)2021年乃至2022年，全國(guó)首套房、二套房貸款平均利率延續(xù)穩(wěn)步上移走勢(shì)，利率水平或逼近甚至超越疫情前。

　　光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰表示，房地產(chǎn)融資“穩(wěn)中從緊”的政策取向沒(méi)有改變，二季度以來(lái)，預(yù)估全市場(chǎng)按揭貸款利率繼續(xù)上行，供需矛盾加大。在其看來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)融資趨勢(shì)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：首先，下階段按揭貸款增量受控可能繼續(xù)推動(dòng)按揭利率上行；其次，房地產(chǎn)企業(yè)端融資壓力更為突出，弱資質(zhì)房企系統(tǒng)性承壓；第三，按揭貸款發(fā)生額定價(jià)上行有利于穩(wěn)定銀行體系凈息差，對(duì)于銀行體系資產(chǎn)端定價(jià)穩(wěn)定會(huì)形成一定支撐。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以及房地產(chǎn)貸款集中度管理等制度深入實(shí)施，銀行逐步從貸款額度、利率等方面收緊政策。下一步，預(yù)計(jì)個(gè)人住房貸款增速將繼續(xù)回落，部分熱點(diǎn)城市房貸額度將較為緊張，利率或?qū)⒂兴闲小?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分城市房貸調(diào)控，主要是涉房貸款集中度分級(jí)管理措施引發(fā)的各銀行按揭貸款額度不足以及市場(chǎng)流動(dòng)性偏緊所引發(fā)，體現(xiàn)了強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的政策意圖。后續(xù)，國(guó)內(nèi)其他城市尤其是房地產(chǎn)較熱的城市也將會(huì)上調(diào)房貸利率。從目前的行業(yè)態(tài)勢(shì)來(lái)看，下半年住房信貸進(jìn)一步收緊的可能性仍存，而房貸利率作為調(diào)節(jié)供給總量的價(jià)格工具，未來(lái)不排除繼續(xù)上升的可能。