2020年12月31日下午，“2021挑戰未來——丁祖昱評樓市年度發布會”在上海新靜安體育中心舉行，現場超3000人聆聽易居企業集團CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱評樓市”年度發布會已成功舉辦四屆，成為中國地產行業最受關注的盛會之一。

  2020年，地產行業的“序章”比過往任何時刻都難以“抒寫”，市場下行通道中突遇疫情黑天鵝，樓市注定是一場極其艱難的破冰之旅，更是難上加難的一年。

  進入2021年，這個磅礴的年份，主題更加包容，經濟的敘事更為宏大，房地產行業的浪潮愈加澎湃。此次跨年演講，丁祖昱將以親歷者、參與者、記錄者的身份，預測2021年的下一程，樓市會走向何方？調控政策將如何演變？土地市場還有機會嗎？三道紅線對企業只有壞消息嗎？租賃市場是藍海還是紅海？

  預測一：行業步入無增長時代

  丁祖昱在現場表示，地產行業正在經歷從確定性到不確定性再到確定性的轉折：2018年之前，地產處于確定性階段，房企通過增大融資、高周轉、高負債模式，實現規模迅速壯大；2018-2020年，伴隨政策面房住不炒政策出臺，宏觀經濟去杠桿苗頭出現，加之疫情突發，房地產進入不確定性階段。

  他預測，2020年后，房地產將進入到下一個確定性階段，伴隨三道紅線落地，房住不炒已成為長效機制，由此地產“無增長時代”有望來臨。

  預測二：政策關注重點在租賃

  2020年來，長租公寓“爆雷”“跑路”頻發，疊加疫情影響，更是加速暴露了租賃市場的運營風險與漏洞。

  自中央政府大力推行“租售并舉”，至今已五年。2020年是租賃政策年，各城市也根據自身市場情況，全國46城累計出臺租賃政策234條，進一步推動完善住房租賃市場健康發展。與此同時，租金整體走勢平穩，全國55城整體個人租金同比下跌0.4%，為30.96元/平米/月，其中，31城下跌、3城不變、21城上漲。

  尤其是今年年末的中央經濟工作會議把“租賃”放到了特別重要的戰略位置，指出，“明年宏觀政策要保持連續性、穩定性、可持續性，繼續堅持“房住不炒”的政策主基調，并以租賃市場為抓手，解決好大城市住房突出問題。”

  在丁祖昱看來， 2021年政策關注重點在租賃，既要高度重視保障性租賃住房建設，又要土地供應要向租賃住房建設傾斜，還要對租金水平進行合理調控，更好地解決好大城市住房突出問題。

  預測三：金融政策趨緊，三道紅線范圍擴大

  這一年，調控依舊不放松，金融政策持續收緊。從年初，銀保監會嚴格執行房地產金融監管要求，防止資金違規流入房地產市場，抑制居民杠桿率過快增長；到8月20日，住建部、央行，根據“三道紅線”觸線情況，試點房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔，分檔設定有息負債規模的增速閾值；再到11月底，銀保監會主席郭樹清強調，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

  由于“三道紅線”政策出臺，企業的投資受到較為嚴重的影響，預計需要經過一段時間財務指標的調整后，方可重新企穩。所以，丁祖昱表示，2021年，金融政策仍將趨緊，“三道紅線”范圍擴大。 千萬不要以為今天“水”很多，都會流入房地產。過去兩年，都在關房地產金融的“水龍頭”。

  預測四：企業快速去杠桿，過半房企轉綠

  隨著融資環境收緊，“三道紅線”勢必將倒逼房企加速去杠桿、降負債。

  用什么方式加杠桿？例如，在投資端，房企合作拿地增多，減少資金占用；加快土儲開發效率，合理儲備，提高土儲質量。在運營端，加大小股操盤比例，維持行業規模；加大銷售回款，加快項目去化；產品力打磨、標準化，提升利潤空間、加快周轉速度；加快項目結轉速度，增厚資產；組織管理效能提升，降成本提效率。在融資端，分拆多元化上市；增發配股；加大經營杠桿使用等等。

  2020年，凈負債率明顯改善的房企包括：陽光100中國、首創置業、中南建設等；現金短債比顯改善的房企包括：國瑞置業、金隅集團、華發股份等；扣除預收后的資產負債率大幅改善房企包括：融創中國、碧桂園、中梁控股等。

  2021年，丁祖昱預測，將有過半房企轉“綠”。 這也是三道紅線給房企帶來好的方面，也是機遇。

  預測五：投資趨同，重點城市地價難降

  為遏制疫情對于房地產行業的負面影響，各地加大了優質用地供應量，土地市場熱度明顯提升，地價隨著優質用地的供應增加上升。據統計，2020年土地價格延續2019年的價格上漲之勢，全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲，增至2613元/平方米，地價創十年歷史新高。

  展望2021年，他認為，投資趨同，重點城市地價很難下降。

  預測六：銷售全口徑上升，操盤權益下降

  丁祖昱談到，2020年1至11月，超8成百強房企累計全口徑業績同比提升，全口徑金額門檻持續提升，其中TOP50門檻增幅最高，由604.3億元增至741.3億元，漲幅達22.7%。同時，2020年千億房企數量預計將由2019年的34家增至40家以上。

  他預測，2021年部分房企全口徑金額還將繼續增長，但操盤或權益將下降，未來可能會成為一種常態。

  預測七：數字化加速，線上營銷成為新戰場

  2020年是房企的數字營銷大年，年初線下售樓處的關閉加速了線上售樓處、直播售房等線上營銷方式的發展；疫情逐漸消退之后，房企采取線上線下并舉的雙重舉措，通過優惠券、特價房等方式讓利消費者沖刺業績；9月底天貓好房成立，線上營銷更進一步，“好房雙十一”再次引發行業內外共同關注。

  展望2021年，丁祖昱表示，未來在區塊鏈、云計算等技術的支持之下，線上化營銷趨勢將會加強，成為新戰場。 投入1億做數字化的企業會越來越多，房企、服務企業都要多投錢，會帶來意想不到的回報。

  預測八：養老進入新時代，增長提速規模放量

  據工信部數據，2020年，我國養老產值達1.17萬億美元；2030年，我國養老產業規模將達到20萬億元。同時，我國老人口數量是全球最多，2019年60歲以上老人2.53億，2030年3.7億人；我國老齡化速度也是全球最快，未來十年，年均新增2170萬老人。

  隨著人口紅利釋放、政策精準把脈、智慧養老賦能，丁祖昱表示，養老產業迎來黃金布局期，有望超越地產。

  預測九：資本聚焦仍在物業，估值全面回歸理性

  物業板塊的價值通過疫情被刷新，多家物業服務企業以黃金賽道的名義C位上市，標志著房地產企業紛紛從城市發展商向生活運營商邁出關鍵步伐，也在資本市場迎來高光時刻。

  截至2020年底，年內成功上市17家。2021年，丁祖昱大膽預測，資本聚焦仍在物業，但估值全面進一步回歸理性。

  預測十：看好9只股票——龍湖、華潤、旭輝、金地、萬科、碧桂園服務、永升生活服務、金科服務、華潤萬象生活

  丁祖昱現場對房地產行業未來一年股票做出預測，看好龍湖集團(HK:00960)、華潤置地(HK:01109)、旭輝控股集團(HK:00884)、金地集團(SH:600383)、萬科A(SZ:000002) 5家地產股。

  同時，鑒于物業公司在過去一年獲得了良好的漲勢，他在今年的預測中加上了四家物業公司：碧桂園服務(HK:06098)、永升生活服務(HK:01995)、金科服務(HK:09666)、華潤萬象生活(HK:01209)。

  這些推薦企業兼顧了龍頭、兼顧了中型房企、兼顧了物業股、兼顧了特色企業。