城市二手房價格受調控及預期回落影響將走平，局部調控力度大的城市房價大概率由漲轉跌。

　　9月28日，貝殼研究院“5號院LIVE”沙龍在線上舉辦，本期沙龍主題為“新格局下的新考驗”，會上同步發布了2020年樓市三季度系列報告。經歷疫情洗禮，房地產市場的“韌性”被深度挖掘，報告顯示，二手房市場不但走出疫情“陰霾”，累計成交量在三季度實現反超。

　　市場層面向好，但在雙循環的新格局下，房產行業仍面臨新的考驗。貝殼研究院認為，四季度二手房市場政策環境或進一步收緊，三季度較熱的城市或出臺調控平抑市場。與此同時，年底市場季節性反彈力度不強，整個四季度成交預計繼續回落，重點城市價格普遍走平，調控嚴格城市或將下跌。

　　市場已走出疫情影響

　　上半年伴隨著疫情逐漸得到控制，二手房市場累計成交量在三季度實現反超。貝殼研究院數據顯示，2020年前三季度，重點18城二手住宅累計成交量同比增長4%，反超去年同期，疫情對重點城市二手房市場的沖擊已被填補。

　　今年年初疫情基本結束后，需求在二季度強勁反彈，三季度需求略顯疲軟，市場有所降溫。貝殼研究院數據顯示，2020年三季度重點18城二手住宅實際成交量環比下滑9%。但三季度成交水平仍處在2019年以來的較高位，主要是年初疫情及年中局部地區疫情復發，被滯后的需求支撐三季度市場，成交同比去年三季度大幅增加34%。

　　據貝殼研究院首席市場分析師許小樂介紹，疫后市場修復與城市發展基本面相適應，一線城市修復強于二線城市。貝殼研究院數據顯示，從2020年前三季度整體市場的恢復情況看，一線城市中廣州、上海及北京二手房成交累計同比增速排在18城靠前位置，尤其是廣州，增速居首。三城市場成交同比均回正。深圳上半年二手房成交好于去年同期，但7月中旬的調控使市場降溫，前三季度鏈家成交累計同比表現為小幅減少。

　　除此之外，受疫情所帶來的需求轉變，市場繼續向改善傾斜。貝殼研究院數據顯示，三季度18城成交的二手房源中，90平方米以下剛需房占比64%，環比降2個百分點，90-140平方米中端改善占比提升2個百分點，市場進一步向改善傾斜。三季度18城總體成交套均面積86平方米，環比擴大1平方米，比一季度擴大近4平方米。18城中12城套均面積環比擴大，16城套均面積較一季度擴大。

　　年底季節性反彈力度弱

　　市場層面向好，購房需求得到提前釋放，由此也引發年底季節性反彈力度不足。貝殼研究院認為，不同于往年三季度重點城市二手房市場量價持續下行，購房需求在這一階段積蓄，同時價格下跌推動需求年底入市，支撐年底市場的反彈。今年三季度市場成交保持在較高體量，重點城市二手房價格普遍延續上揚，需求積蓄不足，年末季節性反彈或弱于往年。

　　貝殼研究院數據顯示，三季度二手房價格仍以上漲為主，14城環比上漲，但隨成交下行，重點城市均價上漲動力漸失，超7成重點城市房價漲幅收窄甚至轉跌。深圳三季度二手房價格漲幅環比收窄近3個百分點，月度二手房價格已止漲走平，調控效果顯現且待進一步發酵。價格上漲的14城中11城價格漲幅在3%以下，房價漲幅溫和，并逐步趨向平穩。

　　回歸到城市群的大概念，環渤海城市的價格已現上漲動力不足的情況。貝殼研究院數據顯示，環渤海城市群中城市二手房價格漲幅排在18城靠后位置，其中大連、煙臺等三季度環比漲幅約1%，漲幅溫和；青島、北京及天津房價環比持平；廊坊、濟南房價跌幅偏大，且連續兩個季度環比下跌。同比看，環渤海城市價格漲幅同樣墊底，其中濟南、廊坊價格同比分別下跌5.3%及2.7%。

　　政策層面，上半年為保經濟增長，我國貨幣及財政政策持續發力。寬松政策下，一方面國內經濟持續向好修復，另一方面，購房貸款獲得難度降低，房貸利率下行，房企拿地熱情走高，一級市場熱度向二三級市場傳導，導致二季度局部市場過熱、房價、地價不穩。

　　下半年以來，為實現房地產市場“三穩”的目標，中央層面多次召開會議，敦促地方尤其是土地市場過熱、房價上漲較快，市場預期不穩的城市，及時采取針對性措施穩市場。地方層面緊調控 ，“一城一策”持續發力。

　　貝殼研究院統計顯示，7月以來，深圳、東莞、杭州及成都等12城約20次出臺收緊政策抑制和防范市場過熱。政策從供需兩端同時發力，需求端的政策重點阻擊投資性需求，部分自住需求也被政策延緩。

　　許小樂稱，從房地產市場發展的本質來說，它的發展模式也經過一個重大的轉變。“我們知道，過去房地產的主要的因素或者驅動力都是要素，比如土地和資金，拿到更多的土地和資金，當然就可以獲得更高的增長，這是過去的發展模式，高杠桿、高周轉的模式。那么，今天我們發現邏輯發生了變化，政府開始對于供給端、開發端進行一些限制。”

　　“一城一策”將在四季度延續

　　隨著經濟持續修復，貨幣寬松度邊際收緊，MLF利率連續5月未變，7-8兩月M2同比增速持續回落，三季度房地產信貸環境寬松步伐放緩。房貸利率下降速度趨緩并在9月觸底，房貸放款周期縮短趨勢同步觸底，并在9月呈現“上翹”苗頭。9月監測的36城房貸平均放款周期39天，環比延長1天。

　　貝殼研究院認為，當前貨幣政策繼續寬松必要性不大，將保持穩定。后續政策將更加注重精準滴灌，重點支持制造業及小微企業發展。同時在三季度的密集調控中，12城中7城指出嚴查購房首付資金來源，防止經營貸、消費貸等違規流入樓市。另8月20日，住建部、央行召開重點房地產企業座談會，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，防范化解房地產金融風險。即三季度的調控進一步加固了宏觀經濟與房地產之間的貨幣閘門。

　　基于目前的內外部因素，貝殼研究院也針對四季度市場有所展望。在“三穩”目標的約束下，“一城一策”將在四季度延續，三季度市場較熱的城市或進一步出臺收緊政策，加速市場回落。

　　四季度房地產行政調控及信貸環境將進一步收緊，二三季度需求處高位，四季度難以繼續保持這一體量，重點城市二手房成交量預計環比進一步回落。成交同比仍將好于去年，但同比增幅收窄，約15%左右。城市二手房價格受調控及預期回落影響將走平，局部調控力度大的城市房價大概率由漲轉跌。

　　從需求類型看，年內需求有季節性輪動規律。年初剛需撬動市場，之后向改善輪動，到年末改善需求釋放疲軟，剛需占比回升。從二手房帶看分布可以看出：8月以來，帶看過90平方米以下剛需房源的客戶占比止降回升，四季度需求逐漸向剛需傾斜。