自7月1日以來，地產(chǎn)股迎來開門紅,首個(gè)交易日地產(chǎn)板塊上漲5.1%，領(lǐng)漲大盤。7月1日到7月6日的四個(gè)交易日，地產(chǎn)板塊累計(jì)上漲17.4%，接近于2019年地產(chǎn)板塊全年漲幅22.8%。綜合近一年多的股市行情來看，目前可以稱得上是“牛市”。

　　股市和樓市具有相互促進(jìn)的關(guān)系。二季度以來，樓市一直處于供需兩旺的局面，從地產(chǎn)股表現(xiàn)來看，全線上漲的背后是火熱樓市的推動(dòng)，而股市的表現(xiàn)也將對(duì)樓市產(chǎn)生正面影響。

　　流動(dòng)性保持結(jié)構(gòu)性寬松

　　最近2周股市迎來了上半年的“牛市”狀態(tài)，上證漲幅13%，得益于大盤上漲，房地產(chǎn)(申萬)漲幅17%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)上漲8%。

　　上半年，隨著國內(nèi)疫情快速恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)動(dòng)能持續(xù)修復(fù)，尤其作為中國經(jīng)濟(jì)壓艙石的房地產(chǎn)行業(yè)率先回暖，帶動(dòng)企業(yè)盈利能力持續(xù)復(fù)蘇。流動(dòng)性方面，貨幣政策維持寬松。6月30日央行宣布降低再貸款和再貼現(xiàn)利率，流動(dòng)性方面保持結(jié)構(gòu)性寬松，配置需求增加，市場資金供大于求。

　　在增量資金的驅(qū)動(dòng)下，市場情緒顯著提升。隨著內(nèi)需、外需逐步恢復(fù)，宏微觀基本面數(shù)據(jù)見底回升，疫情加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和行業(yè)集中度提升，優(yōu)質(zhì)公司受益，上市房企業(yè)績步入上升周期，A股盈利低點(diǎn)修復(fù)。

　　資本市場改革預(yù)期驅(qū)動(dòng)A股市場的風(fēng)險(xiǎn)偏好中樞上行，上證綜指放量反彈，重回上行通道。再加上A股本身的投資者博弈屬性較強(qiáng)，韌性凸顯，具有良好的支撐。

　　圖：上半年上證指數(shù)、房地產(chǎn)（申萬）指數(shù)、克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)漲幅情況對(duì)比

　　數(shù)據(jù)來源：Wind、克而瑞證券研究院

　　地產(chǎn)股領(lǐng)跑大盤

　　上半年疫情后樓市呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，行業(yè)整體銷售快速回升，為下半年的房地產(chǎn)市場打了一劑強(qiáng)心針。

　　6月全國成交繼續(xù)呈現(xiàn)回升的態(tài)勢，土地供應(yīng)放緩，成交繼續(xù)改善，各線城市表現(xiàn)均較好。全國商品住宅的在建未售庫存處于歷史平均水平，結(jié)合目前的疫情狀態(tài)，多地調(diào)控政策有邊際放松，部分高庫存的城市可能會(huì)有所改善。行業(yè)基本面的快速改善也為地產(chǎn)股的本次領(lǐng)漲打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　從7月1日到7月6日的四個(gè)交易日表現(xiàn)來看，地產(chǎn)板塊累計(jì)上漲17.4%，與非銀金融、休閑服務(wù)板塊領(lǐng)漲大盤。房地產(chǎn)行業(yè)之所以表現(xiàn)亮眼，與上半年樓市表現(xiàn)有很大關(guān)系。

　　圖：7月1日到7月6日的四個(gè)交易日各版塊累計(jì)上漲排行

　　數(shù)據(jù)來源：Wind、克而瑞證券研究院

　　具體來看，在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展不確定的情況下，市場資金充裕，資本對(duì)資產(chǎn)本身的價(jià)值關(guān)注度不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)壓艙石，有穩(wěn)定的資產(chǎn)價(jià)值，也是這一波“牛市”中表現(xiàn)較好的原因之一。

　　此外，7月臨近房企半年度業(yè)績發(fā)布關(guān)鍵時(shí)期，大多數(shù)房企由于上年的結(jié)轉(zhuǎn)儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)仍有較好的表現(xiàn)。從二級(jí)市場的表現(xiàn)來看，地產(chǎn)股一直處于估值被低估的水平，因此在大環(huán)境影響的情況下，有了快速的反彈也是情理之中，同時(shí)仍有一定的修復(fù)空間。

　　從個(gè)股表現(xiàn)來看，上半年A股漲幅最大的是格力地產(chǎn)，漲幅達(dá)到245.9%，深物業(yè)A、合肥城建也有不錯(cuò)的表現(xiàn)。

　　單從近兩周的漲幅情況來看，A股地產(chǎn)漲幅前五的房企分別為：綠地控股、魯商發(fā)展、泰禾集團(tuán)、南國置業(yè)和格力地產(chǎn)。

　　表：上半年A股和內(nèi)房股漲幅前五標(biāo)的

　　數(shù)據(jù)來源：Wind、克而瑞證券研究院

　　表：近兩周A股和內(nèi)房股漲幅前五標(biāo)的

　　數(shù)據(jù)來源：Wind、克而瑞證券研究院

　　備注：上述時(shí)間區(qū)間取6月22日至7月7日

　　股市和樓市相互促進(jìn)，切忌走極端

　　實(shí)際上，股市和樓市具有互相促進(jìn)的關(guān)系。以歷史經(jīng)驗(yàn)來看，股市表現(xiàn)不錯(cuò)的話，對(duì)樓市表現(xiàn)出積極正面的影響。由于股市的短期效應(yīng)會(huì)比較明顯，而樓市的中長期效應(yīng)會(huì)比較強(qiáng)，因此在某個(gè)階段公眾的關(guān)注點(diǎn)會(huì)吸引到股市當(dāng)中去。

　　從短期來看，股市向好，影響了一定流入樓市的資金，但從過往10年來看，股市中的“牛市”持續(xù)性有限，同時(shí)對(duì)時(shí)間點(diǎn)的把握要求高，對(duì)廣大的非專業(yè)投資者來說風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　而同期房價(jià)處于波動(dòng)上升的趨勢，盡管當(dāng)前受調(diào)控政策的影響，未來預(yù)計(jì)依然會(huì)有一定的合理上升空間，房地產(chǎn)依舊是未來資產(chǎn)管理的重要手段之一。在這一階段，不管是賣房炒股還是賣股買房，都不要走極端。賣房炒股的舉措肯定不建議，對(duì)于后者賣股買房的，當(dāng)前“割肉”也大可不必，除非買房過程中出現(xiàn)大的資金缺口。而剛需剛改趁著一波行情要盡快買房，不要因?yàn)楣墒行星榛馃幔奄I房的錢投到股市當(dāng)中去。

　　總體來看，地產(chǎn)股表現(xiàn)非常出色，但目前這波股市上漲，更多的是由于受疫情影響下資金面的放松，隨著疫情的逐步被控制，全球經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，目前來看股市持續(xù)上漲的壓力仍然存在，且地產(chǎn)股的上漲主要仍依托于大盤的上漲，投資者需要理性的去看待。

　　下半年，政策保持平穩(wěn)的話，房地產(chǎn)市場整體也會(huì)保持平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢。我們對(duì)下半年樓市仍然保持謹(jǐn)慎樂觀的判斷，如果股市走出慢牛行情的話，未來對(duì)樓市也會(huì)有積極的影響。

　　圖：房價(jià)與上證綜指漲幅對(duì)比

　　數(shù)據(jù)來源：Wind、克而瑞證券研究院

   
       面對(duì)當(dāng)下的“牛市”，在樓市如今的前提下，你是會(huì)選擇哪一種呢？