雖然房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模還在增長，但由于調(diào)控持續(xù)加碼，整個行業(yè)的增速放緩，利潤空間收縮，部分中小房企，甚至部分百強房企都出現(xiàn)了各種各樣的發(fā)展困難。疊加此次新冠疫情的沖擊，很多房企及行業(yè)從業(yè)人員變得茫然——行業(yè)還有沒有未來？在行業(yè)出現(xiàn)了邊際效益遞減的情況下，如何找到新的增長曲線？

  在6月12日中城聯(lián)盟的直播上，金地集團董事長凌克分享了他對未來市場的判斷。

  凌克認為，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)真正起步實際上是1998年，一直到2008年，整個市場取得了高速發(fā)展，不管是銷量還是房價都獲得了跨越式增長。這是因為地產(chǎn)商采用了高周轉的發(fā)展思想，快速拿地、快速銷售、快速建設、快速結轉，整體以快周轉為基調(diào)。所以過去10年間，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度非常快。

  步入2020年這樣一個時點，中國房地產(chǎn)市場會在今后呈現(xiàn)出什么樣的情形？

  “2030年新房銷量或將回落至2008年水平”，凌克分析，從2020年到2030年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的銷量將會在頂部徘徊一段時間后呈現(xiàn)逐步下降趨勢，也就是說到2030年，新房銷量預計在7億平方米左右，回到2008年狀態(tài)；未來10年房地產(chǎn)市場價格則會根據(jù)不同經(jīng)濟發(fā)展情況和國民收入增長情況呈波段型上升。

  與此同時，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已從原來的“同起同落”演變?yōu)楝F(xiàn)在的“城市分化”，這是國家正在推行的“一城一策”調(diào)整方法所致。

  目前大家已普遍總結出中國房地產(chǎn)市場開始步入一個較平穩(wěn)、較低發(fā)展速度年代。在這樣一個時代提高房企的投資能力、融資能力、產(chǎn)品能力、營銷能力和運營能力很重要。

  這些能力為什么需要提高？凌克認為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個“柯布-道格拉斯函數(shù)”增長曲線年代，一個依靠以科技進步的時代，一個地產(chǎn)智能化的時代。也就是說，在勞動力投入和資本投入達到在一定數(shù)值的情況下，生產(chǎn)產(chǎn)出的增長取決于科技應用的進步。

  過去十年間推行了很多快周轉經(jīng)營思模式，在生產(chǎn)方式上通過鋁膜、爬架等新工藝，將高層住宅的建造進度從7至8天一層升級為5.5至6天一層，但這已經(jīng)達到了生產(chǎn)進度的極限，即便再投入更多勞動力生產(chǎn)速度也只能這么快。

  快周轉的另一個核心思想還有資本投入，過去幾年不斷加杠桿，表內(nèi)的負債做到一定程度后表外的負載做得也高，加上前期的土地融資整體負債率很高。在住宅開發(fā)的毛利率和凈利率不斷下降的情況下，如果一味采用推高負債率方法企業(yè)很難有利可圖。

  “所以，在建設周期和資本投入都達到一個極限點后，房地產(chǎn)行業(yè)想要獲得一些新增長需要依靠的是技術進步”，凌克總結。

  那么，如何依靠科技進步取得新的增長？

  在凌克看來，未來5到10年，新的增長需要應用到這些新技術能力：

  一是經(jīng)營管理方面全面信息化能力。“全面信息”主要是考察房企是否將所有經(jīng)營管理系統(tǒng)都用信息化方式管理起來了，以及在此基礎上管理的顆粒度管理數(shù)據(jù)是否精準。如果你應用的水平夠高，就可以做到智能化決策。但目前國內(nèi)房企整體智能化決策水平都不夠高，這是需要繼續(xù)努力的。

  要做好全面的信息化，關鍵是要建立一套全面的硬件和軟件網(wǎng)絡，包括最底層的基礎架構，中間的數(shù)據(jù)交互系統(tǒng)，還有頂層的SaaS系統(tǒng)等。涉及這些技術應用還需要建立一些信息化管理架構平臺，把各種應用全面管理起來；在開發(fā)、營銷、財務等方面也要建立這類管理系統(tǒng)，使它們之間全部能夠交互。

  全面信息化管理系統(tǒng)的建立需要方方面面的能力，在項目層面上要對信息檔案管理做到數(shù)字化，即能夠實時提取各種靜態(tài)和動態(tài)數(shù)據(jù)，靈活地模擬各種經(jīng)營活動；進而是公司層面可以去做產(chǎn)能分析和經(jīng)營敏感性分析，獲得相應的報表。

  二是要有基于移動互聯(lián)的客戶交互能力。這需要在三方面去做創(chuàng)新和變革。首先是去做洞察變革。過去大家也經(jīng)常做客戶分析，但更多是依靠經(jīng)驗在對客戶做總結判斷，今天不一樣，很多活躍的移動互聯(lián)網(wǎng)公司可以做支撐，容易做C端數(shù)據(jù)分析，精確地采集客戶行為，做客戶描摹。比如可以跟進客戶在不同售樓處網(wǎng)頁上的瀏覽時間，通過家庭智能化網(wǎng)關統(tǒng)計客戶行為；從統(tǒng)計意義上講，PC端、APP等越來越多的工具，都能對客戶成交做更加細致的分析，幫助我們做產(chǎn)品定位，進行精準的廣告投放。延伸開來這些大數(shù)據(jù)應用可以幫助我們做更好的房地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)分析和城市級數(shù)據(jù)分析，進行輿情跟蹤。

  其次是交易變革。事實上，過去幾個月交易變革一直發(fā)生在地產(chǎn)公司中間，大家努力在做的一件事情就是網(wǎng)上銷售系統(tǒng)。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術的推廣，相信今后會促成更多線上房源的信息推廣，有一些數(shù)字化的開盤。如果今后各種軟件和工具都能夠配合得上，我們還將會出現(xiàn)線上簽約，實現(xiàn)整個互聯(lián)網(wǎng)交易閉環(huán)。

  最后是體驗變革，借助新技術讓客戶體驗變得更好。有了移動互聯(lián)網(wǎng)，現(xiàn)在家庭智能化已經(jīng)在地產(chǎn)公司中間廣泛運用；而AR、VR、物聯(lián)網(wǎng)IOT等新技術，會讓我們的客戶感受發(fā)生變化，以前是看實體樣板房，現(xiàn)在可以看VR樣板房和虛擬生活場景，客戶設計裝修的時候還能做到定制化。

  三是建筑數(shù)字化、工業(yè)化和定制化能力。談到建筑的數(shù)字化時離不開BIM技術，這是一個協(xié)同開發(fā)商、設計師、施工單位和規(guī)劃執(zhí)行公司的數(shù)字化管理平臺。依靠BIM技術進行房屋設計不是簡單的平面圖紙設計，而是立體可視的、覆蓋建設工程全生命周期的設計，相信很多地產(chǎn)公司都在應用。如果能在數(shù)字化設計的基礎上加一些物聯(lián)網(wǎng)應用，未來可以為家庭提供更多智能服務。

  建筑工業(yè)化是提高地產(chǎn)公司效益最重要的新技術應用。現(xiàn)在常見的建筑形式有灌漿套筒結構、SPCS結構等多種形式，如果我們應用了新的工業(yè)化建筑方式，施工速度將會更快，這其中可以涉及機器人，包括砌磚、焊鋼筋、做pc構件、搬運等各類機器人，機器人應該是越簡單才能越高效，復雜機器人造價很貴，而且實際運用并不好。再比如云端的建模，可以用直升機去掃描建立樓盤三維模型、測量土方，還可以用更多互聯(lián)網(wǎng)技術做到施工自動化監(jiān)督，用更多人工智能做到施工安全管理。

  另外一項是建筑定制化，凌克認為這一定會成為行業(yè)未來發(fā)展方向。實際上現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商嘗試提供不同的定制化產(chǎn)品給客戶，同樣面積的房子根據(jù)家里人口組成，設計出來不同戶型；也可以在室內(nèi)裝修方面下功夫，地板選擇、柜子的延伸、顏色搭配等，可以去做定制化工作。以廚房為例，對女主人來說這是很重要的一個生活場景，我們?yōu)槭裁床荒転樗齻兲峁┖闲囊獾墓ぷ鳝h(huán)境呢？有的女主人喜歡現(xiàn)代派的淺灰色調(diào)，有的女主人喜歡溫暖的米黃色調(diào)。過去要完成這樣的定制化設計工程管理上比較復雜，今天物聯(lián)網(wǎng)技術制作和生產(chǎn)的定制化能力都能提高。

  四是服務的智能化、AI化能力。目前很多行業(yè)具備了智能化場景，比如無人駕駛、人臉識別和語音識別。相信在房地產(chǎn)行業(yè)也能開展更多應用，例如機器人安保、清潔機器人、智能教育等，已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)重要的應用場景。