近日，李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需。會(huì)議指出，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，是改善居民居住條件、擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點(diǎn)是2000年底前建成的住宅區(qū)。

  老舊小區(qū)改造市場(chǎng)空間較大

  據(jù)中達(dá)證券推算截至2019年末，老舊小區(qū)未來進(jìn)行改造的總投資額大于6萬億元。老舊小區(qū)改造指對(duì)建成于2000年以前的缺乏配套設(shè)施的住宅小區(qū)進(jìn)行改造，包含更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全生活服務(wù)設(shè)施等。根據(jù)第六次人口普查對(duì)各地區(qū)按住房建成時(shí)間分的家庭戶住房狀況進(jìn)行的抽樣統(tǒng)計(jì)，我們測(cè)算2010年年末，2000年前建成的城鎮(zhèn)住房面積約118.8億平方米。考慮到老舊住宅的拆除，我們測(cè)算2019年末，2000年以前建成城鎮(zhèn)住房建筑面積大于90億平方米，需改造老舊小區(qū)建筑面積大于50億平方米，未來所需總投資額大于6萬億元，市場(chǎng)空間較大。

  老舊小區(qū)改造推進(jìn)速度加快 成為穩(wěn)投資切入點(diǎn)

  中達(dá)證券表示老舊小區(qū)改造于2015年出于保民生考慮首次提出，于2017年末開始試點(diǎn)，2019年6月以來，隨著棚改規(guī)模大幅下降，房地產(chǎn)投資增長動(dòng)力有所減弱，中央密集出臺(tái)針對(duì)老舊小區(qū)改造的推進(jìn)部署及財(cái)政支持政策，以期在維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，達(dá)成穩(wěn)投資目標(biāo)。2020年4月，住建部鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造。

  當(dāng)前房企參與老舊小區(qū)改造的主要模式

  1）與政府合作，對(duì)老舊小區(qū)建筑及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行修繕及改造：當(dāng)前一線城市供地相對(duì)較少，舊城區(qū)存量住宅較多，參與老舊小區(qū)改造能夠使開發(fā)商積累存量住宅更新經(jīng)驗(yàn)、培養(yǎng)相應(yīng)人才團(tuán)隊(duì)，為后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)；

  2）參與BOT項(xiàng)目獲取運(yùn)營收入：2015年，廣州荔灣區(qū)政府公開招標(biāo)，通過BOT方式引入社會(huì)資本進(jìn)行對(duì)老城區(qū)的微改造，由企業(yè)進(jìn)行改造、建設(shè)及運(yùn)營，15年運(yùn)營期滿后交回政府。萬科中標(biāo)永慶坊項(xiàng)目后，于2015年12月啟動(dòng)改造，2016年9月完成改造，永慶坊逐漸成為新一代網(wǎng)紅打卡點(diǎn)，萬科可通過運(yùn)營取得收入。

  我國房地產(chǎn)正在從黃金時(shí)代步入白銀時(shí)代，老舊小區(qū)改造的到來，從另一方面來看，也進(jìn)一步意味著大拆大建在未來可能會(huì)逐步減少。那些通過大拆大建發(fā)展起來的傳統(tǒng)房企未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L會(huì)更加乏力，而那些擅長老舊小區(qū)改造的房企可能會(huì)迎來較大的發(fā)展機(jī)遇。

  同時(shí)老舊小區(qū)改造將對(duì)開發(fā)商的城市運(yùn)營和資產(chǎn)管理能力提出更高要求，參與改造或?qū)⑹狗科蟮姆?wù)及運(yùn)營能力得到提升，助力房企在存量住宅時(shí)代的持續(xù)發(fā)展

  參與老舊小區(qū)改造將助力房企積累住房更新經(jīng)驗(yàn)，提升服務(wù)及運(yùn)營能力，在存量住宅時(shí)代實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。