為支持實體經濟發展，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定于2020年3月16日實施普惠金融定向降準，對達到考核標準的銀行定向降準0.5至1個百分點。

  在此之外，對符合條件的股份制商業銀行再額外定向降準1個百分點，支持發放普惠金融領域貸款。以上定向降準共釋放長期資金5500億元。

  中國人民銀行實施穩健的貨幣政策，更加靈活適度，把支持實體經濟恢復發展放到更加突出的位置，不搞大水漫灌，兼顧內外平衡，保持流動性合理充裕，貨幣信貸、社會融資規模增長同經濟發展相適應，為高質量發展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。

  央行昨天公布的數據顯示，2月末，廣義貨幣(M2)余額203.08萬億元，同比增長8.8%，增速分別比上月末和上年同期高0.4個和0.8個百分點；狹義貨幣(M1)余額55.27萬億元，同比增長4.8%，增速分別比上月末和上年同期高4.8個和2.8個百分點；

  “額外加大對股份制銀行的降準力度”適時適度下調存款基準利率

  回到國內，CPI高位影響制約降息的趨勢。中國人民銀行副行長劉國強2月27日表示，應對疫情方面，下一步要用好已有的支持政策，繼續用好專項再貸款政策向中小銀行傾斜；綜合運用公開市場操作、常備借貸便利、中期借貸便利等貨幣政策工具；擇機實施2019年普惠金融定向降準動態考核，釋放長期流動性。    那么為什么2020年3月份再次降準，降準對于房地產市場有項目影響？

  那么降準對房地產市場有什么影響：

  中國2月制造業PMI為35.7，上月為50。中國2月非制造業PMI為29.6，預期為50.5。這組數據意味著什么呢？即，2月制造業PMI相比上月下滑近28%，非制造業PMI相比預期下滑近41%。可見經濟下行壓力較大。

  以股份制商業銀行為代表的中型銀行是我國銀行體系的重要組成部分。考慮到去年人民銀行已對符合條件的農商行和城商行實施過定向降準，此次普惠金融定向降準中所有大型商業銀行都將得到1.5個百分點的準備金率優惠，為發揮定向降準的正向激勵作用，支持股份制銀行發放普惠金融領域貸款。

  同時優化“三檔兩優”存款準備金率框架，此次對得到0.5個百分點準備金率優惠的股份制商業銀行再額外定向降準1個百分點，同時要求將降準資金用于發放普惠金融領域貸款，并且貸款利率明顯下降，從而加大對小微、民營企業等普惠金融領域的信貸支持力度。

  首先：降準繼續加大降息空間

  中國貨幣網數據顯示，SHIBOR隔夜下降16BP至1.46%，7天隔夜則下降4.2BP至2.05%。長端利率方面，10年期國債收益率已跌破2.7%。這顯示，市場預期未來將進行降息操作。    業內普遍認為，2020年降準降息都有空間。在降準后，2020年LPR有繼續下調空間。

  降準能釋放較多低成本的長期資金，有利于降低金融機構資金成本，從而降低民營和中小微的融資利率。降準對銀行流動性有較大支持，有助于后續銀行貸款政策的寬松。

  其次：降準有利于房地產平穩

  2019年，商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%，1—11月份為增長0.2%，上年為增長1.3%。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業營業用房銷售面積下降15.0%。商品房銷售額159725億元，增長6.5%。    歷史看，只要降準，對于房地產來說肯定是利好，能緩解資金面壓力。降準肯定能夠緩解房地產企業的資金壓力，另外對于購房者按揭來說也能夠相對獲得平穩的信貸價格。

  疫情下的降準，對于購房者來說，一方面優惠利率會越來越多，部分銀行也會出現針對首套房認定標準的調整，房地產貸款對于大部分銀行來說依然是優質信貸業務。

  第三：降準不是為了房地產，是為了降低企業融資成本

  央行最近多次明確提出！中央經濟工作會議也提出，穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕，貨幣信貸、社會融資規模增長同經濟發展相適應，降低社會融資成本。“房住不炒”和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的明確要求下，降準釋放的資金被嚴控進入房地產領域。

  第四：樓市政策趨勢穩定，過度寬松政策被喊停

  房地產遇到的反而是稍有力度的政策立刻被叫停！廣州針對商辦的限購與面積分割政策，被叫停了。駐馬店的政策也同樣被叫停。

  市場陷入糾結時期

  一是，央行對地產金融絕不松口，這代表了高層的基本態度；房住不炒！

  二是，一線城市激情滿懷，迎來土拍小陽春，國企依然拼命搶地；

  三是，二三線全力救助房企，恢復秩序，中小城市拼命發布政策試探政策底線！

  2月份的房地產市場多發，超過60城市發布了不同程度的房地產調控75次。其中主要以救房地產企業，減少企業資金壓力、延緩公積金月供為主。

  2月中旬前，2月份房地產政策多發，這些政策只是救房企資金鏈，大部分政策對市場沒什么影響，因為只延緩企業支付土地出讓金，加快企業預售，在疫情下最多也就是緩和點企業壓力，實際對于一個年銷售額16萬億的行業，接近歸零入賬來說，不刺激需求，任何政策都毫無意義。

  但從下旬開始，個別城市開始調整了公積金首付政策。但是以駐馬店為代表的調整首付城市被約談，很可能影響3月份再次發布的政策。

  第五：對開發商的影響

  雖然2019年下半年房企資金鏈有所收緊，但整體看，疫情后房企拿地數量依然高位。    對于企業來說，降準有利于部分企業融資，但房地產調控政策依然約束房企加杠桿。降準對于那些大型房地產企業來講是一件好事，但對于中小企業，融資渠道窄的企業來說基本沒有影響。預計后續市場繼續大魚吃小魚。

  第六：對市場成交影響，房地產市場下行趨勢有望放緩

  從時間點看，2019年1月份當時也出現過降準，隨后因為降準及當時各地房地產市場的人才政策井噴，出現了一輪持續2-3個月的小陽春，隨后在4月19日會議后，收緊政策打壓，市場出現了退燒。

  疫情后，樓市下調難免，但降準有利于房地產市場的降幅放緩，降準對于市場有穩定的信心。

  第七：政策雙向調控

  央行降準的目的很明確，就是保證市場的流動性，主要小微企業的流動性，精準向實體經濟注水，目的絕不是樓市、股市。

  南通市政府發布市區新建低價普通商品住宅項目限制轉讓通知等政策依然在發布，針對市場亂象打補丁的市場雙向調控依然頻繁發布。

  第八：降準對不同城市的影響

  整體看，降準后經濟活力會在一定程度上升溫，對于人口密集、已經進入調整期的一二線城市來說，資金會有所好轉，再加上巨大的剛需人口，有望有止跌的表現。但對于人口平穩或者外遷區域來說，房地產市場很難走出低迷。

  人才政策依然會井噴，未來城市的競爭就是人才、人口的競爭。

  第九：降準并非“大水漫灌”

  從2月20日的非對稱降息可以看到，5年期的降息低于1年期，未來這一趨勢不變。

  穩健的貨幣政策取向沒有改變。本次降準并不是針對房地產市場，降準帶來的資金平穩有利于房地產市場平穩。降準對于房地產市場肯定是利好，但目前看，房地產調控政策取向沒有明顯變化。

  各地房地產市場的調控政策不管是從力度和方向來看，因城施策的特征非常明顯。基本都從簡化相關規劃建設手續、分期繳納土地出讓價款、優化商品房預售許可、優化施工備案、合理調整繳費節點、優化農民工工資保證金、放寬公積金提取額度、補貼抗疫一線工作人員等諸多方面入手。

  第十：預計股份制銀行未來的房貸將明顯寬松，最近包括多家股份制影響針對非限購城市開始首套房首付試探降低，都代表了這一趨勢！

  針對剛需與改善的非投資需求信貸政策是否變化，將是未來房地產市場走勢的最主要指標。