雖然二月份的一手樓成交情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期，但房企被中斷的銷售和施工，依然讓許多企業(yè)苦不堪言，尤其實力較弱的中小型房企，資金壓力已然逼近。

  隨著疫情在全國范圍內(nèi)得到有效控制，房企恢復(fù)生產(chǎn)和銷售已快速拉開。

  “我們大概有70%的工程項目申請復(fù)工成功，不過實際產(chǎn)能還沒有完全恢復(fù)，工地復(fù)工涉及到的很多供應(yīng)商沒有完全到位，工人恢復(fù)情況也沒有到位，工期還是會受到影響。”一家上市房企知情人士告訴第一財經(jīng)記者。

  據(jù)了解，為了力保生產(chǎn)的恢復(fù)，多數(shù)房企都采取了各種措施，除了注重前端銷售恢復(fù)正常之外，后端施工也逐步提上日程，有房企參考制造業(yè)做法，已經(jīng)落實包車接農(nóng)民工回城上崗。

  售樓處開放超80%

  第一財經(jīng)記者了解到，隨著疫情控制，開發(fā)商的售樓處從2月下旬開始逐漸開放。

  旭輝控股的一份數(shù)據(jù)顯示，截至3月2日，旭輝控股在除湖北省外的全國各地售樓處已開放169個，開放率近85%。據(jù)統(tǒng)計，在旭輝控股全國近200個項目中，位于東北、廣州、長沙、鄭州、南寧、福建、成都、皖贛、深圳、西北區(qū)域的項目售樓處已全部開放。華北、上海、浙江、江蘇、山東、西南區(qū)域的項目售樓處開放率也都超過80%。

  融信中國基本全部的售樓處已經(jīng)開放。“浙江區(qū)域、鄭州區(qū)域我們進行網(wǎng)上預(yù)約開放，算是半開放的，其他區(qū)域則基本不受到影響。”一位融信中國內(nèi)部人士稱。

  正榮地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止3月3日，正榮地產(chǎn)110個項目中正常開放92個，已開放項目占比84%，本周預(yù)計新增開放6個，下周預(yù)計新增開放4個。

  目前看來，大部分主流地產(chǎn)商售樓處開放率已經(jīng)達(dá)到85%，市場正在逐漸好轉(zhuǎn)。

  在復(fù)工方面，開發(fā)商同樣在通過各種方式申請復(fù)工。“我們就通過大巴，把施工人員從其他地方定點帶到我們的工程項目來。”

  正榮地產(chǎn)數(shù)據(jù)，各區(qū)域項目已在開始逐步申請復(fù)工，截止3月2日，目前的申請復(fù)工率87%，已有63%被批復(fù)同意復(fù)工。24%未批復(fù)同意復(fù)工。

  但是，目前依然無法回到滿血運轉(zhuǎn)的正常狀態(tài)。“我基本都在家辦公，現(xiàn)在售樓處也看不了，我們推出了很多優(yōu)惠措施，希望把之前的客戶進行鎖定認(rèn)購，不過新增客戶幾乎為零。”一家上市房企位于華東的營銷負(fù)責(zé)人成杰（化名）告訴記者。

  以往，成杰每周都會抽時間去項目售樓處視察，進而更好的督促項目銷售。而由于疫情影響，二月份他所在的地產(chǎn)公司可以開放的售樓處寥寥無幾，客戶新增量捉襟見肘。

  為了讓銷售有所突破，大部分房企都在過去一個月加強了線上銷售的工作。以恒大為例，線上營銷策略給公司帶來超過400億的成交。

  不過，恒大在整個市場上仍是孤案，大部分房企線上促銷效果不佳，線上的作用仍僅限于導(dǎo)流。旭輝控股（00884.HK）總裁林峰認(rèn)為，房地產(chǎn)做為大宗消費，很難通過線上看房進行下單。“客戶一般都要最終看到實物，才會購買。”

  資金壓力開始凸顯

  房地產(chǎn)相對于一般制造業(yè)顯得更為財大氣粗，但是作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)所承受的資金壓力時刻不減，尤其今年已經(jīng)步入房企的償債高峰期，停工停售的壓力，對每家公司都形成考驗。

  不完全統(tǒng)計，2020年3月將有超過40億美元地產(chǎn)債到期，這是2020年第二高的月度還債總額。

  “2月-4月一般占據(jù)全年20%的銷售份額，不過2020年這三個月里面占據(jù)了地產(chǎn)商30%的債務(wù)，目前地產(chǎn)融資難度還是很大，因而中小房企面臨更大的資金壓力。”國泰君安地產(chǎn)首席分析師謝皓宇說。

  這意味著，在接下去的一段時間，仍是發(fā)行人借新還舊的重要關(guān)口。隨著利差升至2020年的新高，債券發(fā)行人可能將面臨更高的借貸成本。比如2月25日，綠景中國地產(chǎn)（00095.HK）表示，擬發(fā)行的新票據(jù)將附帶的最低收益率為每年11.5%。

  市場上仍然有積極信號釋放，各地在保生產(chǎn)的訴求之下，針對房地產(chǎn)企業(yè)的限制已有所松動，全國幾十個城市出臺地產(chǎn)減負(fù)利好。

  資金層面，擁有較強安全邊際和實力的房企，已經(jīng)開始受惠于資金宏觀面的寬松，融資成本有所下降。以2月20日金地集團完成的10億元超短期融資券為例，其發(fā)行期限為270天，發(fā)行利率為2.83%；濱江集團(002244.SZ)2月20日和2月26日分別發(fā)行了一筆12億元的中期票據(jù)和一筆9億元的短融，發(fā)行利率分別為4%和3.25%。

  一位從事債券投資的私募機構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，雖然資金面相對寬松，但在做項目選擇時依然非常謹(jǐn)慎，這會導(dǎo)致一個必然的結(jié)果，便是涌向質(zhì)地優(yōu)良的好公司，而一些風(fēng)險較高的企業(yè)，則不會受到資金關(guān)注。這也是近期房企發(fā)債利率分化較大的原因。

  標(biāo)普估計，給出評級的中國開發(fā)商中，由于很多公司銷售收到影響，將近三分之一可能違反或在調(diào)降觸發(fā)條件的邊緣。顯然，即將來臨的還債期又將成為行業(yè)加速分化的一個窗口。迫在眉睫的銷售和復(fù)工，并把銷售成績轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，將成為近期開發(fā)商的重中之重。

  寄望3月小陽春

  看起來很有錢的開發(fā)商，在面臨高杠桿導(dǎo)致的現(xiàn)金流壓力時，如何將“失去的2月”找回來，成為房企的不二選擇。

  從銷售端口看，過去2月份的地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，既樂觀又悲觀。

  克而瑞研究中心發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月，百強房企全口徑銷售額3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%。房企在今年2月的銷售業(yè)績創(chuàng)下近幾年來單月銷售最低記錄。不過隨著各地售樓部的逐步開放，房企3月份的銷售有望逐步回歸正常。

  除部分龍頭開發(fā)商外，大量開發(fā)商銷售出現(xiàn)較大幅度下跌。其中，中國恒大在2月實現(xiàn)全口徑銷售額465億元，而萬科A和碧桂園分別實現(xiàn)全口徑銷售額267.7億元和300億元，同比減少33.8%、49.2%。

  而金地集團、龍湖集團和新城控股三家2月的銷售金額僅為27億、56.8億和49.3億。

  時間拉長至今年前2個月，銷售超過50億的開發(fā)商僅45家，有34家百強房企前2月銷售不足30億。

  受到疫情影響的購房者，大多數(shù)客戶已萌生了延遲購房的計劃，如何將這部分購房需求拉回市場，制造一個報復(fù)性反彈的小陽春，成為開發(fā)商恢復(fù)生產(chǎn)后，首先需要解決的問題。

  “我們預(yù)計中國住宅銷售2020年將下降5%-10%。住宅銷售幾乎停滯，并且在未來幾周內(nèi)有可能保持黯淡。”標(biāo)普信用分析師Christopher Yip表示。

  目前來看，無論是機構(gòu)還是地產(chǎn)商，對于今年還是相對謹(jǐn)慎，甚至有公司開年就在內(nèi)部進行了調(diào)薪和減員。“公司春節(jié)后就開始進行進行調(diào)整，我們總部需要調(diào)整的人數(shù)在50%左右，那么優(yōu)化裁員實際上迫在眉睫。”一家總部位于上海虹橋的地產(chǎn)人士透露。

  有時候，信心比黃金更重要。在國家為了恢復(fù)經(jīng)濟而營造的較為寬松的市場環(huán)境之下，重新開張的房地產(chǎn)企業(yè)，不得不奮力一搏了。