為深化利率市場化改革，進一步推動貸款市場報價利率（LPR）運用，去年年底，中國人民銀行發(fā)布公告稱，2020年3月1日至8月31日，將進行存量浮動利率貸款的定價基準轉(zhuǎn)換。

  近日，存量貸款定價轉(zhuǎn)換如期啟動，客戶可與金融機構協(xié)商決定轉(zhuǎn)換為LPR，還是轉(zhuǎn)為固定利率。

  此次存量貸款定價轉(zhuǎn)換的范圍非常廣，2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的存量浮動利率貸款，基本上都要進行轉(zhuǎn)換。這其中既包括企業(yè)貸款，也包括個人消費經(jīng)營類貸款和個人住房貸款（公積金個人住房貸款除外），關系著千家萬戶的“錢袋子”。

  2月20日，央行公布了“新版”貸款市場報價利率（LPR）第七次報價：2月份，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。分別較前次報價下降10個、5個基點。這是自去年8月LPR報價機制改革以來，1年期LPR經(jīng)歷的第四次調(diào)降，下降幅度為歷次最高。

  此次兩個期限LPR首次出現(xiàn)非對稱下降，背后實際是兩方面的考慮。

  首先，下調(diào)期間正值新冠肺炎疫情嚴重暴發(fā)期，基于疫情對我國經(jīng)濟的短期影響，因此1年期利率下降10個基點，重在幫助企業(yè)渡過難關；其次，5年期以上LPR下降5個基點，這一部分貸款比例最高的為個人住房貸款，這表明房地產(chǎn)市場并未釋放出寬松信號，房地產(chǎn)調(diào)控仍未放松。

  市場層面主要關心的兩個問題是，未來LPR利率中樞到底是上升還是會下降？個人存量房貸利率究竟是轉(zhuǎn)換為LPR，還是保持固定利率不變？

  降低企業(yè)融資成本

  自2019年8月央行推動LPR改革以降低實體經(jīng)濟利率以來，9月20日，央行LPR改革后迎來第二次報價，貸款市場報價利率1年期LPR下降5個基點，11月20日下調(diào)1年期、5年期LPR利率為4.15%和4.80%。12月28日宣布存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換為LPR，進一步疏通貨幣政策傳導機制。

  LPR改革推行后，企業(yè)貸款利率顯著下降，數(shù)據(jù)顯示，去年12月新發(fā)放企業(yè)貸款加權平均利率為5.12%，較LPR改革前的7月下降0.2個百分點。經(jīng)過7次調(diào)整后，目前1年期LPR較首期下調(diào)了20個基點，較同期限基準利率下降了約30個基點。

  對企業(yè)而言，本次存量貸款轉(zhuǎn)換無疑是一大利好。能夠改善企業(yè)投資預期，但受益程度和范圍仍取決于企業(yè)性質(zhì)和議價能力。

  據(jù)恒大研究院相關測算顯示，存量貸款轉(zhuǎn)換后，若LPR降息5個基點，企業(yè)短期經(jīng)營貸款和企業(yè)中長期貸款分別降低利息支出154億元和284億元。受益更多的將是國企、龍頭企業(yè)等議價權強的企業(yè)，而民營企業(yè)、小微企業(yè)議價能力有限，貸款利率可能出現(xiàn)進一步分化。

  此次存量浮動利率轉(zhuǎn)換的一大特點在于，差異化定價居民房貸和企業(yè)貸款利率。從時間上看，轉(zhuǎn)換后的住房貸款利率最早在2021年初執(zhí)行，企業(yè)中長期貸款在協(xié)商原則下短期內(nèi)不具備大幅下行空間，且取決于銀行和企業(yè)的議價能力。

  實際上，今年的整體金融政策依然沒有直接向房地產(chǎn)市場“放水”，現(xiàn)在國家刺激經(jīng)濟的方式和過去相比已發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，不再依賴房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟，房地產(chǎn)調(diào)控思路將會延續(xù)，落實“房住不炒”政策基調(diào)，房地產(chǎn)與實體企業(yè)之間的“防火墻”依然堅固。

  短期內(nèi)LPR大概率繼續(xù)下移

  自2月3日央行創(chuàng)紀錄地開展1.2萬億元逆回購操作以來，央行已向市場投放巨額流動性達3萬億元，明確釋放貨幣政策轉(zhuǎn)向積極的信號。

  此前，央行金融工作會議定調(diào)保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和一致性，堅決不搞“大水漫灌”式強刺激，穩(wěn)健的貨幣政策仍將貫徹執(zhí)行。

  而央行向市場巨額投放流動性3萬億元，僅是應對疫情期間經(jīng)濟短期下行壓力的必要措施，并非代表貨幣政策根本性轉(zhuǎn)向。2019年以來，央行共計4次降準，凈釋放長期資金約2.78萬億元。

  預計，2020年貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，疫情期間逆周期調(diào)節(jié)力度或?qū)⑦M一步加大，針對重災地區(qū)以及行業(yè)或?qū)⒍ㄏ蚪禍省⒔迪ⅲ踔敛慌懦娼禍省⒔迪⒌目赡苄浴６?月20日5年期以上LPR下調(diào)5個基點之后，短期內(nèi)LPR利率中樞大概率繼續(xù)下移。

  從長期來看，LPR利率到底如何演繹？歐美等發(fā)達經(jīng)濟體可作為樣本參考。

  在經(jīng)濟增長由高速轉(zhuǎn)向低速增長之后，長期維持低利率甚至負利率，以刺激投資和消費，中國也正在進入這種社會發(fā)展階段，未來也將會和歐美等一樣，不斷降低利率水平，長期維持低利率。

  但是需要思考的是，全球經(jīng)濟都只有這一種發(fā)展模式嗎？從實際效果來看，發(fā)達經(jīng)濟體并未依靠維持低利率水平實現(xiàn)復蘇。

  就目前國內(nèi)利率水平而言，當前已經(jīng)處于相對歷史低位。

  以5年期貸款基準利率為例，過去20年基本維持在7%左右，未來從4.8%繼續(xù)向下的空間到底有多大？尤其是在經(jīng)濟增長放緩、廣義貨幣供應量（M2）總量突破200萬億、寬信貸刺激增長的失靈大背景，一旦通脹速度過快，利率極有可能重新進入上行通道。

  全國房貸利率連續(xù)3個月下調(diào)

  自2019年8月LPR新政實行以來，5年期以上LPR兩度下調(diào)，跌幅皆為5個基點。其中，2019年11月20日，5年期以上LPR首降5個基點至4.8%；2020年2月20日，5年期以上LPR再降5個基點至4.75%。

  尤其去年12月以來，隨著LPR利率中樞適度下移，全國首套房、二套房貸款平均利率結束了長達7個月的單邊上漲態(tài)勢，開始步入下行通道，截至到今年2月份，已經(jīng)連續(xù)回調(diào)了3個月。

  融360數(shù)據(jù)顯示，截止2020年2月，全國首套房貸平均利率跌至5.5%，環(huán)比下降1個基點，較5年期以上LPR（2019年12月20日報價）加70個基點，相當于之前上浮14.5%；二套房貸平均利率跌至5.81%，環(huán)比下降1個基點，較5年期以上LPR加101個基點，相當于之前上浮21%。

  個人房貸轉(zhuǎn)換視情況而定

  從多家商業(yè)銀行發(fā)布《關于存量浮動利率個人貸款定價基準轉(zhuǎn)換的公告》可以看出，2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的個人住房貸款（包括組合貸中的商貸，但不包括公積金貸款），利率定價機制可以轉(zhuǎn)換為LPR加點形成的浮動利率，或轉(zhuǎn)換為固定利率。

  其中，加點數(shù)值=原合同當前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的相應期限LPR，且加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

  舉例說明：

  假定貸款金額為100萬元，年限為10年。

  如果原合同約定的利率為基準利率無折扣，轉(zhuǎn)換前房貸利率為4.9%。

  如果轉(zhuǎn)換為固定利率，貸款利率一直保持4.9%不變，直至貸款還清。

  如果轉(zhuǎn)換為LPR，按照2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%，借貸雙方確定轉(zhuǎn)換之后，加點幅度應為0.1個百分點（4.9%-4.8%=0.1%），2020年3月轉(zhuǎn)換后的利率為LPR+0.1%。2020年3月30日至12月31日，按照2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR利率4.8%計算，利率仍為4.9%，與固定利率保持一致。

  而到了第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.1%，之后的每年將以此類推。

  假定2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR下降了10個基點至4.7%。按等額本息還款方式還款，轉(zhuǎn)換前月供為10557.74元，轉(zhuǎn)換后月供為10509.06，月供減少48.68元。

  同理，如果原合同利率打了7折，也就是基準利率下浮30%的情況下，那么，此前房貸利率為3.43%。

  轉(zhuǎn)換為LPR后，加點幅度則為下浮1.37個百分點（3.43%-4.8%=-1.37%）。此后第一個重定價日，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR-1.37%。

  同樣，假定2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR下降10個基點為4.7%。按等額本息還款方式還款，轉(zhuǎn)換前月供是9855.83元，轉(zhuǎn)換后月供為9809.15元，每個月會少還46.68元。

  如果原合同利率為基準利率上浮20%，此前房貸利率為5.88%。轉(zhuǎn)換為LPR后加點值則為1.08%，第一個重定價日，即2021年1月1日，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+1.08%。

  同樣，假定2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR下降10個基點為4.7%。按等額本息還款方式還款，轉(zhuǎn)換前月供為11041.88元，轉(zhuǎn)換后月供為10991.89元，每月將少還49.99元。

  需要說明的是，每個人的原合同利率不同，導致加點值也不同。對于選擇固定利率和LPR哪一個更劃算，主要取決于LPR未來走勢。

  一般而言，存量房貸利率轉(zhuǎn)換為固定利率便能提前鎖定剩余還貸期限內(nèi)每月的還貸金額，主要適用可預見、有計劃的客群。

  而轉(zhuǎn)換為LPR加點的浮動利率之后，LPR則為變量，貸款用戶既有機會享受未來LPR利率下調(diào)所帶來的月供減少的紅利，同時也會承擔LPR利率上調(diào)所帶來的月供增加的風險。關鍵點在于未知風險的不確定性。

  對于不同的存量房貸客群而言，存量房貸利率轉(zhuǎn)換為LPR加點的浮動利率或固定利率，關鍵要看未來LPR利率升降預期。短期內(nèi)LPR大概率繼續(xù)下行的情況下，貸款期限較短的選擇LPR比較合適。

  同時，還要結合個人貸款余額、原先貸款利率上浮還是下折水平，計劃提前還款與否、收入變換是否影響月供能力等等綜合決定。

  具體分兩種情況，貸款余額較少、計劃提前還款的客群不妨選LPR加點的浮動利率，即便上下浮動帶來的影響不大；如果余額較多 、月供捉襟見肘、利率下浮有折扣的（比如9折以下低于4.41%）、并且計劃長期還款的，固定利率相對更合適。