中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告（202002抗疫專題）》（下稱《報(bào)告》）于今日正式發(fā)布。《報(bào)告》預(yù)測(cè)，只要疫情能夠在合理的時(shí)期內(nèi)得到有效控制，那么疫情對(duì)住房市場(chǎng)的影響將主要體現(xiàn)在對(duì)中小城市住房市場(chǎng)、中小房地產(chǎn)企業(yè)的短期影響。房?jī)r(jià)長(zhǎng)期預(yù)期不會(huì)發(fā)生大的轉(zhuǎn)變，大城市市場(chǎng)和中長(zhǎng)期市場(chǎng)不會(huì)因此而發(fā)生重大波動(dòng)。

  近期有不少城市出臺(tái)了一系列平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，例如放寬預(yù)售資金、給予購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等等。《報(bào)告》指出，在堅(jiān)持房住不炒的基礎(chǔ)上，可給予受疫情影響的困難房地產(chǎn)企業(yè)適度救濟(jì)，但應(yīng)嚴(yán)控購(gòu)房加杠桿及其它各類刺激購(gòu)房行為，避免引發(fā)未來(lái)房?jī)r(jià)大起大落，加大宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)。

  核心城市房?jī)r(jià)略有回升，租金走出季節(jié)性低谷

  《報(bào)告》中提到，緯房核心指數(shù)顯示，2020年1月，全國(guó)24個(gè)核心城市綜合房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.28%。這是核心城市房?jī)r(jià)經(jīng)歷了連續(xù)5個(gè)月的穩(wěn)中緩降以來(lái)，首次出現(xiàn)小幅回升。

  但從近兩年的市場(chǎng)走勢(shì)看，核心城市房?jī)r(jià)仍保持穩(wěn)中略漲的趨勢(shì)。緯房核心指數(shù)顯示，與2018年1月相比，全國(guó)24個(gè)核心城市綜合房?jī)r(jià)上漲了5.07%；與2019年1月相比，核心城市綜合房?jī)r(jià)上漲了3.17%。房?jī)r(jià)綜合上漲幅度在相對(duì)合理的范圍區(qū)間內(nèi)。

  租金走出季節(jié)性低谷。緯房租金核心指數(shù)顯示，2020年1月，全國(guó)22個(gè)核心城市住房租金環(huán)比上漲1.79%，同比下跌0.24%。這表明核心城市住房租金在經(jīng)歷了連續(xù)5個(gè)月的季節(jié)性下跌之后，開(kāi)始從季節(jié)性低谷中走出。

  盡管核心城市租金從2019年8月以來(lái)連續(xù)5個(gè)月下跌，但從近兩年的市場(chǎng)走勢(shì)看，緩慢向上趨勢(shì)變沒(méi)有改變。緯房租金核心指數(shù)顯示，與2018年1月相比，核心城市租金上漲了3.68%。

  疫情對(duì)中低中入階層、中小房企、中小城市影響更大

  《報(bào)告》指出，疫情對(duì)住房市場(chǎng)的影響可分為直接影響與間接影響兩個(gè)方面：

  從直接影響方面看，疫情對(duì)住房市場(chǎng)有多維度的直接影響。首先對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)槭蹣翘帟簳r(shí)關(guān)閉和推遲復(fù)工，企業(yè)的項(xiàng)目交付進(jìn)度、短期銷(xiāo)售額都將受到直接影響，并進(jìn)而可能會(huì)影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，看房、貸款等活動(dòng)都難以正常進(jìn)行，籌款也可能受到影響，短期購(gòu)房活躍度直線下降；對(duì)于還貸家庭來(lái)說(shuō)，由于收入受到疫情影響，部分家庭可能會(huì)出現(xiàn)還貸困難；對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)，找房、搬家等活動(dòng)也會(huì)存在現(xiàn)實(shí)困難，租房行為受限。

  從間接影響看，疫情對(duì)中國(guó)乃至世界經(jīng)濟(jì)可能會(huì)構(gòu)成一定的沖擊。疫情沖擊將直接影響對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期，進(jìn)而間接引發(fā)部分群體的購(gòu)房觀望。疫情帶來(lái)的收入降低或財(cái)富損失，也可能間接降低購(gòu)房支付能力，造成購(gòu)房需求下降。

  但總體而言，房地產(chǎn)業(yè)屬于強(qiáng)周期性、波動(dòng)性行業(yè)，長(zhǎng)期的政策調(diào)控與頻繁的市場(chǎng)波動(dòng)，使得房地產(chǎn)業(yè)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)具有一定緩沖能力。報(bào)告認(rèn)為，疫情對(duì)中低中入階層的收入影響要大于其它階層，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊要強(qiáng)于大型房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)中小城市住房市場(chǎng)的影響要高于大城市住房市場(chǎng)，對(duì)短期市場(chǎng)的影響要大于中長(zhǎng)期。

  因而，只要疫情能夠在合理的時(shí)期內(nèi)得到有效控制，那么疫情對(duì)住房市場(chǎng)的影響將主要體現(xiàn)在對(duì)中小城市住房市場(chǎng)、中小房地產(chǎn)企業(yè)的短期影響。房?jī)r(jià)長(zhǎng)期預(yù)期不會(huì)發(fā)生大的轉(zhuǎn)變，大城市市場(chǎng)和中長(zhǎng)期市場(chǎng)不會(huì)因此而發(fā)生重大波動(dòng)。據(jù)此預(yù)測(cè)，短期內(nèi)一二線城市房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定或略有回升，三四線城市總體穩(wěn)中趨降，少部分城市可能較快下降。

  建議嚴(yán)控加杠桿等各類刺激購(gòu)房行為

  《報(bào)告》根據(jù)住房市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)，基于統(tǒng)籌疫情防控及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，提出五方面建議。

  一是在堅(jiān)持房住不炒的基礎(chǔ)上，給予受疫情影響的困難房地產(chǎn)企業(yè)適度救濟(jì)。對(duì)于部分中小企業(yè)、高負(fù)債運(yùn)行企業(yè)因疫情而造成短期資金周轉(zhuǎn)困難或甚至資金鏈斷裂，可采取的救濟(jì)措施包括：緩交部分稅費(fèi)及政府性基金、支持網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、簡(jiǎn)化開(kāi)工及銷(xiāo)售審批手續(xù)、到期還款適度延期、在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下優(yōu)化預(yù)售資金提取程序等。

  二是有針對(duì)性降低房貸還款困難家庭的短期還貸壓力。

  三是嚴(yán)控購(gòu)房加杠桿及其它各類刺激購(gòu)房行為。當(dāng)前疫情對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要集中于部分企業(yè)的臨時(shí)性資金困難，而對(duì)住房需求的影響主要體現(xiàn)在推遲購(gòu)房計(jì)劃，應(yīng)有針對(duì)性地對(duì)相關(guān)困難企業(yè)采取合理的救濟(jì)措施，盡量避免通過(guò)購(gòu)房加杠桿或其它各類剌激購(gòu)房行為來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)脫困。住房需求剌激政策雖然較易實(shí)施，但容易引發(fā)未來(lái)房?jī)r(jià)大起大落，加大宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)，需要加以嚴(yán)格控制。

  四是因地制宜采取租金及續(xù)約管控等措施，促進(jìn)房主及租房家庭共克時(shí)艱。

  五是在科學(xué)防疫的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持租購(gòu)房同權(quán)。