2019年的樓市調控不斷，頻次超過600次，較2018年的415次再上一個臺階，不過由于“因城施策”的實施，不同城市呈現出的結果不盡相同，較熱的市場進一步收緊實現降溫，下滑過快的市場則陸續放松以便穩定發展。總而言之，2019年的樓市，“穩”字當頭。

  在業內人士看來，2020年的樓市會延續這一態勢。

  近期，北京、河南、浙江、河北等地的政府工作報告針對2020年的工作總體要求均提出促進房地產市場平穩健康發展，對外釋放出2020年 “房住不炒”的工作目標和決心。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示，在今年各地的兩會政策精神中，“因城施策”已經成為主要手段，國家僅在總體上進行把控，地方將擁有更大的自主權，根據實際情況出臺維護當地樓市平穩的政策，預計將會圍繞租賃住房、精細化去庫存、人才引進等幾個重點方向去實施。

  “不難看出，2020年的中國房地產市場將以全面奔小康為目標，這意味著，樓市的拐點已經到來：由過去快速增長，到現在及未來健康平穩發展。”嚴躍進總結稱。

  穩房價、增成交

  中國指數研究院發布的數據顯示，2019年中國樓市運行平穩，百城房價總體漲幅僅為3.34%。這一數字與2018年的5%或者之前動輒10%以上的增速相比明顯收窄。

  值得注意的是，在整體平穩的樓市中，一二線與三四線城市之間的差距正在迅速擴大。在50個受中指院監測的重點城市中，三四線代表城市成交量下調比較明顯，同比跌幅約10%。

  此外，同一陣營中的不同城市之間，也表現出了較大差異。克而瑞數據顯示，2019年強調控的北京，平均新房價格微降1%，而同樣作為一線城市的廣州，則大漲25%。

  再如二線城市武漢，2019年新房均價漲幅高達31%，冠絕全國熱點一二線城市，而同樣成交火熱的二線熱點城市廈門、青島、南京漲幅僅4%，福州、鄭州、寧波僅微漲2%，甚至天津等城市新房價格呈現下降態勢。

  因此，有研究院預測，2020年房地產市場整體將持續平穩運行，但各城市間會延續分化態勢，一線與核心二線城市有望保持穩定；部分前期需求透支嚴重且基本面缺乏支撐的三四線城市，將面臨一定調整壓力。

  不過，在嚴躍進看來，2020年正是“因城施策”真正發力的時刻，其目標就是以“穩房價”為首的“三穩”；此外，在經歷了2017年-2018年連續的強調控之后，不少城市庫存都已達到歷史高點，“去化難”將成為各地政府和房企共同的痛點，或將紛紛出臺“人才引進”等相關政策。

  因此，嚴躍進判斷，2020年，多數城市要做的勢必是繼續利用相關政策來刺激樓市，在穩房價的基礎上增加成交量。

  中原地產首席分析師張大偉也向《國際金融報》記者預測，房地產調控最嚴格的時期已經過去了，2020年，各地樓市將繼續以“穩”為主，“因城施策”則是必備手段，大的調整不太可能發生。2019年的調控主要圍繞亂象整治及人才落戶，而未來大部分城市除了人才購房政策之外，極有可能在首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩定房地產市場的政策。

  土地市場仍將理性

  跳出樓市本身，還需要關注地價對房價的傳導效應。

  與2019年住宅市場成交量和房屋價格出現的分化局面類似，不同類型的城市之間，土地供應總量和均價走向也大相徑庭。

  中原地產數據顯示，2019年全國50大城市的土地市場總量居高不下，合計賣地4.41萬億元，同比上漲19.33%，刷新了歷史紀錄。這其中，土地收入最多的是“當紅”二線城市杭州，達到了2836億元，將排在第二、三位的兩個一線城市上海（1992億元）和廣州（1864億元）遠遠地甩在了身后。

  此外，土地收入超過500億元的城市共有35個，也刷新了歷史記錄。50城中68%的城市賣地金額同比上漲，且幾乎都是一二線城市。

  相對而言，三四線城市的非優質土地定價及成交額都出現了下調和低迷的狀況。“現在市場整體下行，我們認為一二線城市新房仍處于供不應求的狀態，相比三四線城市拿地更有保障，去化速度也會更快，特別是蘇州、杭州、武漢、鄭州這些熱點二線城市，未來仍有上漲空間，有些TOP20房企甚至將80%以上的土儲都集中在這些二線城市。”一名上市房企高管向《國際金融報》記者直言。

  此外，需要指出的是，地價始終是房價的先導。2018年在剛剛經歷了房價瘋漲、地王頻現的年代之后，土地市場顯得異常平靜，土地成交均價十分罕見地出現回落態勢。在不少業內人士看來，這也是樓市在2019年表現異常根本原因之一。

  根據克而瑞統計，2019年，土地價格并未延續2018年的價格回落之勢，全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲，增至2396元/平方米，同比上漲13.7%，升至歷史高位。

  嚴躍進向記者分析稱，在經歷了那個瘋狂搶地，“地王”頻出的年代之后，部分房企在北京、上海、深圳、杭州等熱點城市多次上演“面粉貴過面包”的劇情，早已吃盡了苦頭。如今，房企拿地已經相對理性，很難再見到超高溢價地塊。因此，要想知道某個城市具體區域的未來房價走勢，只需要看這個區域如今的地價如何，十之八九就可以判定。

  “當然，這一判定只能對特定區域有效，例如大灣區部分片區、雄安新區等。”嚴躍進提醒道，2019年全國平均地價大漲，很大程度上是杭州、武漢等部分城市向遠郊擴張的結果，但總體平均溢價率卻非常低，因此短期內全國樓市房價仍將保持穩定。