2019年，我國房地產行業調控次數達到620次，刷新歷史記錄，房地產市場在上半年小陽春之后，便處于全線降溫的態勢。

  放眼2020年，房住不炒仍將是房地產市場總趨勢，不過，業內人士指出，房地產調控最嚴格的時期或許已經過去，未來不少城市將會釋放有利于穩定房地產市場的政策。那么，2020年房地產政策將會怎么走？

  今年調控穩字當頭

  2019年12月10日至12日召開的中央經濟工作會議明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。

  展望未來，穩地價、穩房價、穩預期同樣也是今年樓市調控工作的目標。

  在2019年12月23日召開的全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部對2020年樓市調控再次提出穩地價、穩房價、穩預期的目標，并重申房住不炒的定位不變。值得注意的是，此次會議新聞通稿中連續提了20次穩字。

  再次明確要求房住不炒，代表了全國房地產的調控力度將依然維持之前的狀態。中原地產首席分析師張大偉向《中國產經新聞》記者表示，雖然最近出現了部分城市的微調，但是整體看，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變。

  在張大偉看來，2019年房地產長效機制在租售并舉房住不炒等環節已經快速落地，今年房地產調控將堅持穩字當頭。

  今年中國房地產重視穩的導向，預計相關指標不大會下跌。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《中國產經新聞》記者說道，中長期看，城鎮化率還會繼續提高，以省會城市為核心的都市圈還在持續做大，各類指標還沒到頂部。另外，從周期的節點上看，2008、2011和2019年屬于市場降溫年，那么，其他年份會有新的調整。

  另外，2019年中央經濟工作會議還提出，要保持宏觀杠桿率基本穩定。1月4日銀保監會發文明確，銀行保險機構要落實房住不炒的定位，嚴格執行房地產金融監管要求，防止資金違規流入房地產市場，抑制居民杠桿率過快增長，推動房地產市場健康穩定發展。

  嚴躍進認為，此類政策依舊是繼續落實房住不炒的精神。今年杠桿率小幅提高的動作或也可以容忍，但大幅提高、過快增長則依然是不允許的，這樣都是為了促進房地產交易市場的穩定和健康發展。總體上看，此類政策對于違規資金和杠桿率等方面的管控，客觀上有助于凈化房地產金融環境，對于未來樓市的健康發展也有積極的作用。

  保障住房和租賃住房是今年重點

  完善住房保障體系和發展政策性租賃住房將是今年的重點。

  中央經濟工作會議提到，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。

  2019年12月18日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在住房城鄉建設部召開座談會上指出，要完善住房保障體系，進一步加強城市困難群眾住房保障工作，大力發展和規范住房租賃市場，著力解決新市民、年輕群體的住房困難。

  在住房保障方面，住建部在全國住房和城鄉建設工作會議上提出，著力完善城鎮住房保障體系，加大城市困難群眾住房保障工作力度。進一步規范發展公租房，強化對環衛、公交等行業困難群體的精準保障。

  住建部部長王蒙徽此前表示，我國保障性住房已惠及1億多住房困難群眾，下一步將加快完善住房保障體系，加快解決新市民住房問題，實現全體人民住有所居的目標。

  對于租賃市場，全國住房和城鄉建設工作會議提出：著力培育和發展租賃住房，促進解決新市民等群體的住房問題。重點發展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規范標準和運行機制。

  同時，住房租賃市場亂象整治也將是明年的重點。2019年12月25日，住建部等六部門印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》要求，突出問題導向，強化有效監管，將整頓規范住房租賃市場秩序的成果制度化、常態化。

  易居方面認為，這明確了今年中國樓市的定位、發展機制和目標。總體來講，房住不炒定位不變。從供給端政策來看，今年將加大城市困難群眾住房保障工作，住房保障建設的力度不會放松；老舊小區改造的力度明顯會強化，各大城市也將繼續加大試點和對標桿項目推廣的力度，同時相關配套政策也會跟進；租賃住房方面，和租售并舉發展目標相關，今年依然會發力，預計在土地的供應和保障、產品的創新等方面會有各類新舉措。

  張大偉認為，城市更新、存量住宅改造將是今年房地產市場的新風口，預計未來將有大量企業進入。

  因城施策促進行業穩定發展

  就行業發展而言，上海易居房地產研究院指出，今年房地產行業將呈現探明底部，跌多漲少特征。

  易居方面認為，在增長速度換擋期、外在壓力陣痛期、前期泡沫消化期三期疊加的特殊背景之下，今年雖然政策見底趨松，房地產融資穩中有松，但全國總體市場仍將探底，不過難以明顯反彈，仍在低位糾結、盤整。

  同時，區域分化明顯，市場降溫較早的一線和強二線、東部都市圈等地區市場將企穩，部分指標小幅反彈；而市場降溫較晚的弱二線、廣大三四線等地區，市場將繼續降溫、探底；就最重要的指標房價而言，全國下跌城市數量將多于上漲城市數量。

  從政策面來看，樓市政策或將放松，預計購房需求會釋放。張大偉認為，房地產調控最嚴格的時期已經過去了，未來大部分城市都有可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩定房地產市場的政策。

  據記者了解，從去年12月到今年初，南京溧水區，廣州南沙區、花都區、黃埔區，溫州等區域對人才購房政策進行了調整，實施更加積極開放的人才保障措施，刺激了當地房地產市場發展。進入2020年，四川富順縣打響今年第一炮，推出購房財政補貼政策，衡陽衡東縣實施契稅補貼、減免費用等優惠鼓勵購房，重慶長壽區也通過購房契稅補貼刺激當地房地產市場。

  諸葛找房預測，今年因城施策的城市會越來越多，政府對于政策的調控也會更加頻繁，調整方向和內容也會更加全面。但因城施策并不意味著政策的放松，因城施策的前提是當地城市房地產市場一定要平穩發展，如果部分城市出現比較強的炒作跡象或者出現房價較快上漲的現象，該類城市仍會出臺收緊政策。

  易居方面認為，預計全年房產市場各種直接或間接的松綁性動作會增多。從放松的時間節點上看，上半年放松的概率小，而后續若是市場壓力較大，則下半年放松的概率將增大。從放松的城市情況看，部分省會城市或二線城市將首先放松。

  至于價格端方面，易居方面分析稱，穩價格導向不變。后續對于房價變動的考量，會更多考慮各地的樓市等情況，尤其是各地的GDP走勢、CPI走勢、居民可支配收入、樓盤成交結構等。同時對于一些高價土地的項目，價格管控也會更加靈活。

  諸葛找房分析認為，從整體來看，今年房地產市場整體維持穩定，但從分等級城市來看，城市間分化明顯，預計今年一二線城市市場穩中有升，而隨著棚改貨幣化政策的收緊以及部分需求透支，三四線城市熱度將會逐漸下滑。從房價方面來看，今年絕大多數城市房價都有下降的可能，但受成交結構性因素影響，會導致全國平均值上升。