2019年12月31日下午，“2020擁抱未來——丁祖昱評樓市年度發(fā)布會”在上海新靜安體育中心舉行，現(xiàn)場超4000名粉絲聆聽易居企業(yè)集團CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會已成功舉辦4屆，成為中國地產(chǎn)行業(yè)最受關(guān)注的盛會之一。

  房子是用來住的，不是用來炒的。這是房地產(chǎn)行業(yè)2019年最重要的一句話。上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基調(diào)指引下，中國房地產(chǎn)市場行業(yè)整體增速較2018年顯著放緩。下半年，猶如賽馬般，房企之間，格局發(fā)生了顯著變化。

  進入2020年，這個磅礴的年份，主題更加包容，經(jīng)濟的敘事更為宏大，房地產(chǎn)行業(yè)的浪潮愈加澎湃。此次跨年演講，丁祖昱將以親歷者、參與者、記錄者的身份，預(yù)測2020年的下一程，樓市會走向何方？宏觀政策變化、融資渠道收緊下，開發(fā)商該如何應(yīng)對？2020年的樓市會面臨哪些新的變化和調(diào)整？丁祖昱給出了他的答案。

  預(yù)測一：既要“防上漲”又要“防下跌”

  丁祖昱在現(xiàn)場表示，政策方面要從“防漲”到“防跌”，無論是價格下跌還是成交量下跌都是需要關(guān)注的政策面，所以2020年（房地產(chǎn)）政策與過去有點不一樣的。

  從2019年兩會表態(tài)“防止房市大起大落”，到中央政治局會議首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，再到12月份，中央經(jīng)濟工作會議重申“堅持房住不炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效機制”，這些都側(cè)面映證未來樓市預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

  預(yù)測二：繼續(xù)“放水”樓市不是受益者

  丁祖昱預(yù)計2020年會繼續(xù)“放水” ，但樓市不是受益者。雖然他鼓勵房地產(chǎn)是最大制造業(yè)，但“放水”只給房地產(chǎn)就太簡單。在“房住不炒”的指導(dǎo)下，做好打持久戰(zhàn)準(zhǔn)備，房地產(chǎn)去杠桿是長期戰(zhàn)役。

  近期，央行行長發(fā)表題為《堅守幣值穩(wěn)定目標(biāo)，實施穩(wěn)健貨幣政策》的文章，提出：綜合運用多種工具對房地產(chǎn)融資進行逆周期調(diào)節(jié)，前提是房住不炒、因城施策、宏觀審慎管理。雖然金融層面要進行逆周期調(diào)節(jié)，但絕不等于對房地產(chǎn)放水，防范金融風(fēng)險仍是一貫堅持的方向。

  預(yù)測三：行業(yè)規(guī)模、企業(yè)規(guī)模雙見頂

  丁祖昱坦言，2020年行業(yè)規(guī)模穩(wěn)住，整體企業(yè)規(guī)模也穩(wěn)住，但不排除部分企業(yè)還會繼續(xù)增長。但他看來，整體企業(yè)在2020年增長會非常有限，部分企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)下調(diào)。為什么銷售增長就是好？當(dāng)前市場下，不增長也能賺錢，也沒有什么不好。2019年出現(xiàn)很多現(xiàn)金流為負的企業(yè)，2020年負現(xiàn)金流的企業(yè)會更多。所以，他建議2020年房企需要重新考慮制定銷售目標(biāo)。

  預(yù)測四：深圳不會漲，長三角空間大

  丁祖昱在現(xiàn)場大膽表示，2020深圳房價不會漲，但長三角發(fā)展將展現(xiàn)出極大空間。

  克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在2019年100城新建商品住宅成交均價漲幅TOP10中，長三角占了一半的名額。其中，位于長三角三四線城市的鹽城同比漲幅39%、南通漲31%、江陰漲28%、臺州漲26%、泰州漲22%

  預(yù)測五：加速去庫存，銷售依賴渠道

  丁祖昱稱，常規(guī)手段失效，賣房就靠渠道。2018年以前，渠道占比小于5%，到2019年底，渠道已占比50%。在渠道傭金方面，2018年為1%-2%左右，2019年已大于2.5%，個別項目傭金甚至超過10%。2020年，為加速去庫存，渠道依賴仍將表現(xiàn)突出。

  預(yù)測六：拿地不急，全年都是“窗口期”

  在拿地方面，丁祖昱建議，2020年不用著急，適合就拿地，不用像2019年那樣在3至5月份去搶地，新的一年都是拿地的窗口期。2020年，對于投資者來說，應(yīng)該更從容一點，機會可能會更多一點。

  預(yù)測七：兼并收購“大魚開始吃大魚”

  所謂“大魚吃小魚”的年代進一步演變成“大魚吃大魚”的時代，未來也會如此。

  預(yù)測八：仍看好物業(yè)，但企業(yè)開始分化

  在2020年，丁祖昱將繼續(xù)看好物業(yè)，但企業(yè)會出現(xiàn)分化，每家物業(yè)企業(yè)市盈率發(fā)生比較大的變化，好的物業(yè)仍然比今年房地產(chǎn)企業(yè)高5到6倍，一般的物業(yè)企業(yè)慢慢趨向于今天的房地產(chǎn)企業(yè)，2020也是物業(yè)企業(yè)分化的一年，包括很多上市的物業(yè)企業(yè)。

  預(yù)測九：租賃變天，還需尋找新模式

  丁祖昱表示，隨著年底政策的改變，2020年對待租賃市場的看法也應(yīng)該改變。他認(rèn)為，租賃市場未來空間很大，但企業(yè)需要在細分領(lǐng)域進行細化，做更加符合市場的產(chǎn)品。未來，租賃還需要不斷提升。

  預(yù)測十：看好地產(chǎn)股：萬科、融創(chuàng)等8家

  丁祖昱現(xiàn)場對房地產(chǎn)行業(yè)未來一年股票做出預(yù)測表示，看好萬科、融創(chuàng)、金茂、世茂、美的、佳兆業(yè)、綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)8家地產(chǎn)股。

  鑒于2019年預(yù)測的房地產(chǎn)股中沒有物業(yè)企業(yè)，但物業(yè)公司在過去一年獲得了良好的漲勢，他在今年的預(yù)測中加上了兩家物業(yè)公司，此外，六家房地產(chǎn)企業(yè)。

  這些推薦企業(yè)兼顧了龍頭、兼顧了中型房企、兼顧了物業(yè)股、兼顧了特色企業(yè)。現(xiàn)場，丁祖昱笑稱：“買股票還是要拼自身的運氣和人品，希望現(xiàn)場觀眾在2020年底能為我的這個預(yù)測鼓個掌。”