2019年，各地積極落實城市主體責任制，穩步推進“一城一策”試點，房地產總體保持平穩運行，實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。展望2020年，“房住不炒”的定位不會動搖，進一步實現安居宜居的住房目標不會改變，房地產市場將呈現平穩健康的運行態勢。

  2019年，在“房住不炒”的調控主基調下，我國樓市的投機性需求基本離場，住宅回歸居住本質。在此基礎上，租賃市場蓬勃發展，調控長效機制不斷完善。

  眾多業內專家表示，如果要用兩個字來形容2019年的房地產市場，那一定是“穩定”。展望2020年，“穩”依然是樓市主基調。

  引導樓市健康平穩成長

  2019年，各地積極落實城市主體責任制，穩步推進“一城一策”試點，房地產總體保持平穩運行，實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。與此同時，樓市調控政策指向性明確，全國樓市降溫城市不斷增多，在商品房總體成交量依然上行的行業背景下，房價整體上漲態勢得到有效控制。

  國家統計局最新發布的數據顯示，11月份，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.9%和3.9%，漲幅分別比上月回落0.8個和0.5個百分點，均連續7個月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.0%和4.1%，漲幅分別比上月回落0.7個和0.5個百分點，均連續8個月持平或回落。

  記者梳理發現，2019年各月房價出現同比下行的城市不斷增多，今年11月有超過30個城市的二手房價格下跌，這也是時隔56個月后，再次出現超過30個城市房價下調。

  對于2020年，專家表示，促進房地產市場平穩健康發展的大方向不會改變。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近來住房和城鄉建設部再次明確，長期堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。此中新意在于強調了“長期”，這表明“房住不炒”定位不會受到市場周期影響。無論市場好與壞，對樓市的管控都不會放松，這對于2020年及未來的樓市發展都有很強的指導意義。同時，相關政策也明確提出發展長效機制和調控機制，體現了引導樓市健康平穩成長的思路。

  “從中央經濟工作會議及全國住房和城鄉建設工作會議傳遞出的信號來看，2020年樓市健康平穩發展，以及安居宜居的住房目標不會改變，房地產市場將呈現平穩運行態勢。預計房地產調控總體繼續保持從嚴，因城施策的方式會變得更加多樣化，房地產金融側收緊將常態化。”58安居客房產研究院分院院長張波分析說。

  老舊小區改造成新增長點

  中央經濟工作會議在重申“房住不炒”的同時，也提出要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。對此，業內專家表示，中央經濟工作會議為房地產市場的未來發展指明了方向。

  資料顯示，目前我國重點一二線城市存量住宅普遍進入“老齡化”階段。在城市內存量住宅中，15年以上樓齡占比超過35%且20年以上樓齡占比超20%的城市有12個，均為發展起步早、能級高的重點一二線城市。

  對此，在全國住房和城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示，著力完善城鎮住房保障體系，加大城市困難群眾住房保障工作力度。抓好完善住房保障體系試點工作，爭取形成可復制、可推廣的經驗。進一步規范發展公租房，強化對環衛、公交等行業困難群體的精準保障。嚴格把握棚改范圍和標準，穩步推進棚戶區改造。總結推廣試點經驗，進一步完善支持政策，做好城鎮老舊小區改造工作。

  來自住建部門的統計數據顯示，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。據初步估算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。

  貝殼研究院首席分析師許小樂認為，改造老舊小區、提升小區物業管理水平將成為房地產行業新的發力點。許小樂表示，隨著經濟社會的發展，城市里的老舊小區已無法滿足新時代居民的生活需求，如何改造好老舊小區不僅是城市居民生活中的新“痛點”，更成為城市能否平衡發展的重要影響因素之一。因此，老舊小區改造及物業管理對于房企來說，將是新的業績增長點。

  值得注意的是，住房和城鄉建設部提出了五個工作要求，其中提到了城市開發建設由增量建設為主轉向存量提質改造和增量結構調整并重。“在增量結構調整方面，或許也會和房地產領域的調控思路掛鉤。目前來看，保障房、人才住房，以及藍領公寓等，將成為較大的投資建設領域。”嚴躍進說。

  租賃市場更加規范有序

  除了“房住不炒”，近年來“租售并舉”已成為房地產行業里受關注度最高的詞匯，作為樓市調控長效機制的重要組成部分，租賃市場受到了資本的熱捧，獲得了蓬勃發展。

  業內專家表示，租賃住房是解決進城務工人員、新就業大學生等新市民住房問題的重要途徑。數據顯示，長租公寓類企業，在北京、上海等城市的市場份額已經超過20%，如果計算二房東之類的類似模式交易在內，當下市場已經有60%的租賃房源很難見到房主交易。

  但值得注意的是，雖然長租公寓蓬勃發展搞活了房地產市場，但也產生了“野蠻生長”的問題。例如，房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺發布虛假房源信息，惡意克扣押金租金，違規使用住房租金貸款，強制驅逐承租人等，這些違法違規行為嚴重侵害了租房群眾的合法權益，影響了社會和諧穩定。在這種情況下，租賃市場特別是長租公寓市場亟待加大監管。

  在培育和發展租賃住房，促進解決新市民等群體的住房問題的同時，王蒙徽強調，要著力培育機構化、規模化租賃企業，加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平臺。重點發展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規范標準和運行機制。

  市場規范的步伐正在加快。近日，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，規范住房租賃市場。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，租賃市場秩序混亂，不利于整個行業長期健康發展，此次《意見》內容涉及廣泛，不僅對租賃主體進行了管控和監管，還對金融租賃業務進行了管控，同時還提出建設租賃服務平臺。這將進一步規范租賃市場，有效維護租戶的合法權益。

  張波表示，強化對租賃房源的備案及監管將是未來住房租賃市場的主導方向，2020年住房租賃政策將會在更多城市落地。