“‘穩’字當頭是明年房地產市場的主基調。”接受中國證券報記者采訪的專家認為，可用十個關鍵詞觀察明年樓市動向：調控政策方面是“房住不炒”“因城施策”“規范租賃市場”；行業動態方面是“房價穩中趨降”“開發投資增速回落”“土地市場冷清”“行業融資環境偏緊”；房企生存發展方面是“并購潮起”“加速轉型”“掘金存量改造”。

  總體看，調控政策將堅守“房住不炒”大前提，因城施策會體現更多靈活性和實操性，房價延續穩中趨降態勢，行業并購潮可能繼續上演。

  房住不炒 因城施策

  從調控政策上講，房住不炒、因城施策、規范租賃市場是明年三大關鍵詞。

  中央經濟工作會議明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩低價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。日前，全國住房和城鄉建設工作會議再次強調“房住不炒”。中國社會科學院(下稱“社科院”)城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華表示，重申“房住不炒”回應了政策轉向的市場猜測，明確了不會把房地產當作短期經濟刺激工具，將進一步穩定市場預期，有效避免市場波動。

  在“穩”字當頭的前提下，因城施策的分量將更重。鄒琳華指出，落實因城施策意味著地方政府具有一定的政策調整權，一些不符合市場形勢的調控政策可能面臨邊際性調整。市場人士表示，各地政策微調必須在確保“穩”的前提下進行，對于趁勢漲價、干擾市場秩序的交易行為要嚴格監管。

  住房租賃市場亂象整治將成為監管重點之一。12月25日，住房和城鄉建設部等六部門印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》要求，突出問題導向，強化有效監管，將整頓規范住房租賃市場秩序的成果制度化、常態化。

  房價穩中趨降 融資環境偏緊

  從行業角度看，房價穩中趨降、開發投資增速回落、土地市場冷清、行業融資環境偏緊這四大關鍵詞值得關注。

  房價方面，不少機構預計，明年房價將穩中趨降，三四線城市調整壓力突出。鄒琳華認為，2020年重點城市住房市場總體先抑后穩，房價有望實現軟著陸。少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能。分城市看，一線城市房價總體先抑后穩，個別可能上漲；二線城市漲跌并存，大起大落可能性不大；三四線城市總體下跌。

  房地產開發投資增速方面，機構預計將延續2019年4月以來漲幅收窄的趨勢。易居研究院預計，2020年房地產開發投資增速將回落至6%左右。海通證券表示，2020年房地產開發投資增速平穩回落，全年增速在中性情景下預測約為7%，波動范圍為5%-8%。

  行業融資方面，中指院表示，2020年，在以穩為主的政策基調下，行業金融監管整體趨嚴，但也會更加強調松緊有度、有保有壓。克而瑞研究院預計，2020年房地產融資有望邊際改善，但房企整體融資環境依舊偏緊，監管核心在于房企融資用途的合規性，保證未來施工和竣工的有序進行。

  克而瑞證券研究院分析組組長孫楊表示，海外發債依然是房企融資的重要通道，未來如國內融資環境不變，將會有更多房企加大美元債發行力度。

  土地市場將延續冷清態勢，溢價率也將保持低位。克而瑞研究院表示，2020年，資金鏈偏緊勢必導致部分房企在拿地時更加謹慎，明年土地市場大概率保持低位運行，但對現金流能力較強的企業來說是適合增加土地儲備的時機。

  并購潮起 房企加速轉型

  房企方面，并購潮起、加速轉型、掘金存量改造將是三大關鍵詞。專家預計，2020年房企抱團取暖的行為將增多，行業并購浪潮不會停止。

  2019年，頭部房企并購動作頻頻。專家認為，主因在于市場行情冷淡及融資環境趨緊，部分中小房企資金鏈緊繃，通過項目出售等方式退出市場或聯手龍頭房企。

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，未來幾年，房企并購趨勢會更加明顯。對于成本管控能力不強的中小房企來說，通過并購方式和大公司合作不失為一種生存方式。

  伴隨房企并購熱潮，有實力的頭部房企將在控制杠桿率的前提下逆勢擴張，借機轉型，逐步走向多元化。

  社科院報告指出，2020年至2021年，隨著行業集中度持續加速提升，多數房企將面臨轉型升級壓力。為促進住房企業保持平穩健康發展，建議房企注重產品質量、實施穩健經營、把握開發節奏，同時結合產業趨勢，轉變開發理念和運營模式，提升創新能力，應對“后開發時代”挑戰。

  在房企業務布局方面，市場人士建議，未來存量物業改造將成為主流，房企應研究相關投資機會，積極布局發力。

  加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，將是明年經濟工作的一大看點。全國住房和城鄉建設工作會議提出，推動城市開發建設由增量建設為主轉向存量提質改造和增量結構調整并重。

  專家指出，后續財政政策在該方面支持力度或有所加大，房企應積極在存量物業收購和改造等方面發力。在增量結構調整方面，保障房、人才住房以及藍領公寓等，或成為未來主要投資建設內容。