今年房地產(chǎn)行業(yè)下行周期展現(xiàn)出較好的韌性，房企積極推盤，商品房銷量維持正增長(zhǎng)。1月-11月全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)0.2%，12月房企密集加快供貨，預(yù)計(jì)今年全年新房銷售面積將平穩(wěn)微增。今年房地產(chǎn)出現(xiàn)各區(qū)域新房銷售分化現(xiàn)象，西部地區(qū)是今年新房銷售的增長(zhǎng)主力;東部地區(qū)累計(jì)銷售面積仍為負(fù)增長(zhǎng)，10月開始轉(zhuǎn)暖;中部地區(qū)銷售維持穩(wěn)定。

  地產(chǎn)投資增速如期回落，竣工情況逐漸好轉(zhuǎn)。房企的開工、施工熱情有所下降，新開工面積和施工面積單月負(fù)增長(zhǎng)，竣工面積持續(xù)好轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)未來(lái)新開工面積將保持較低增速，在土地投資持續(xù)低位的情況下，新開工面積難以維持大幅增長(zhǎng)。此外，房企在銷售預(yù)期不高的情況下，開工熱情也不高。在竣工方面，筆者認(rèn)為，2020年竣工面積會(huì)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。竣工面積的改善，有利于刺激房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)鏈，如建材、家電、家居等行業(yè)的需求。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金整體維持穩(wěn)健，融資渠道此消彼長(zhǎng)，融資調(diào)控尚未放松。11月房企融資渠道此消彼長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)貸款有所收緊，利用外資、自籌資金、銷售回款則好轉(zhuǎn)。展望2020年，宏觀流動(dòng)性預(yù)計(jì)相對(duì)寬松，會(huì)惠及房企外部融資，但力度有限。

  新房銷售區(qū)域分化

  在行業(yè)下行周期中，房地產(chǎn)展現(xiàn)出較好韌性，7月-11月單月銷售面積連續(xù)5個(gè)月正增長(zhǎng)。在11月房企積極供貨推盤的情況下，成交量回升。11月全國(guó)累計(jì)銷售面積增速維持正增長(zhǎng)，表現(xiàn)不差。1月-11月全國(guó)商品房銷售面積、銷售額、銷售均價(jià)分別為14.89億平方米、13.90萬(wàn)億元和9335元/平方米，同比增速分別為0.2%、7.3%、7.1%。今年全國(guó)累計(jì)銷售面積10月增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，11月繼續(xù)維持正增長(zhǎng)。年底業(yè)績(jī)沖刺收尾期，12月房企將密集加快供貨，預(yù)計(jì)今年全年新房銷售面積平穩(wěn)微增。

  各區(qū)域新房銷售差異較大，西部地區(qū)是今年新房銷售的增長(zhǎng)主力;東部地區(qū)累計(jì)銷售面積仍為負(fù)增長(zhǎng)，但10月開始轉(zhuǎn)暖;中部銷售維持穩(wěn)定。1月-11月東、中、西、東北四區(qū)域累計(jì)銷售面積分別為58394萬(wàn)平方米、42441萬(wàn)平方米、41238萬(wàn)平方米、6832萬(wàn)平方米，分別累計(jì)同比增速為-1.3%、-0.3%、3.8%和-4.5%。

  房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)典型的周期性行業(yè)，行業(yè)基本面狀況與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)相關(guān)。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)走弱及“不將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的政策影響下，行業(yè)需求放緩。筆者認(rèn)為，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈震蕩下行趨勢(shì)，但下降幅度較小。長(zhǎng)期來(lái)看，城鎮(zhèn)化空間尚有，都市圈效應(yīng)凸顯。從短期來(lái)看，明年市場(chǎng)整體處于震蕩下降趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)下行疊加銷售高基數(shù)，未來(lái)市場(chǎng)擴(kuò)容較難。在市場(chǎng)整體偏弱的背景下，銷售呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化，下行周期展現(xiàn)韌性，一二線城市的需求依然較強(qiáng)，在政策維穩(wěn)的邏輯下，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將展現(xiàn)韌性。

  投資增速如期回落

  11月房地產(chǎn)投資增速如期回落，1月-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為12.12萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.2%，增速較前值下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

  新開工面積和施工面積單月負(fù)增長(zhǎng)，竣工面積持續(xù)好轉(zhuǎn)，房企的開工施工熱情有所下降。1-11月房屋新開工面積、施工面積、竣工面積分別為205194萬(wàn)平方米、874814萬(wàn)平方米、63846萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)8.6%、8.7%、-4.5%。

  預(yù)計(jì)未來(lái)地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)的動(dòng)力不足，動(dòng)力不足的原因在于土地投資增長(zhǎng)壓力較大和新開工面積后續(xù)有慢增長(zhǎng)的可能。在土地投資和新開工方面，外部融資渠道持續(xù)收緊，地產(chǎn)開發(fā)資金主要依靠銷售回款，地產(chǎn)企業(yè)拿地謹(jǐn)慎。筆者認(rèn)為，明年房地產(chǎn)新開工有走弱趨勢(shì)。在土地投資持續(xù)維持低位的情況下，新開工面積難以維持大幅增長(zhǎng)。此外，在房企對(duì)銷售預(yù)期不高的情況下，開工熱情也不高。

  預(yù)計(jì)明年竣工面積將由負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)正增長(zhǎng)。新開工面積和竣工面積的剪刀差已經(jīng)持續(xù)兩年，從2018年下半年至今新開工面積保持10%左右的增長(zhǎng)，而竣工面積持續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)，這種趨勢(shì)難以長(zhǎng)期維持。2016年-2017年出現(xiàn)了銷售潮，卻沒(méi)有在2019年出現(xiàn)交房潮，主要是房企拉長(zhǎng)交房期限所致。考慮到交房周期，筆者認(rèn)為，2020年竣工面積會(huì)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。有利于刺激房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)鏈，如建材、家電、家居等行業(yè)的需求。

  融資調(diào)控未放松

  今年以來(lái)，央行多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀審慎管理，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)整體融資狀況的監(jiān)測(cè)，綜合運(yùn)用多種工具對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)金融的逆周期調(diào)控處于比較平衡的狀態(tài)，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金整體維持穩(wěn)健，融資調(diào)控尚未放松。

  房企各融資渠道呈現(xiàn)此消彼長(zhǎng)的狀態(tài)，整體較穩(wěn)定。融資數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)貸款有所收緊，利用外資、自籌資金和銷售回款則有好轉(zhuǎn)。1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別為23013億元、161億元、52511億元、54482億元、24395億元，分別同比增長(zhǎng)5.5%、57.5%、3.7%、10.0%、13.9%。

  在銷售回款方面，11月房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)放量，為房企自身造血提供了支持，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中“定金及預(yù)收款”和“個(gè)人按揭貸款”累計(jì)增速保持在10%以上，依然較為強(qiáng)勁。在外部融資方面，銀行貸款累計(jì)增速連續(xù)實(shí)現(xiàn)3個(gè)月下滑;11月利用外資有所增長(zhǎng)，海外債留有額度的房企正積極完成年度融資計(jì)劃。展望2020年，筆者認(rèn)為，宏觀流動(dòng)性相對(duì)寬松，將會(huì)惠及房企外部融資，但力度有限。