近期，很多城市開始調整樓市政策，奇怪的是，松的都是熱點城市和區域。收緊的，卻是人口外流、老齡化最嚴重的省份之一黑龍江。為何會這樣？

  樓市調控的變化

  有城市在試探松綁，有地方在加碼調控。該松的松，該緊的緊，畢竟“一城一策”，但奇怪的是，松的都是熱點城市和區域，比如廣州、佛山、深圳、成都、青島，這些城市在近期或局部松綁限購政策，或降低住房交易稅負。而近期收緊調控政策的，卻是人口外流、老齡化最嚴重的省份之一黑龍江。

  近日，黑龍江省住建廳、省自然資源廳等六部門聯合發布《關于進一步加強全省房地產市場監管的通知》，不難看出，《通知》提出的措施多是針對房地產開發商的。

  一是嚴查購地資金。房地產開發企業在參與商品住房開發建設用地招拍掛前要提交承諾書，承諾買地資金是自己真金白銀從腰包掏出來的。此外，還要核查資金來源，一經發現存有違規，取消土拍資格，兩年內禁入地市。

  二是落實項目資本金制度。A級企業按照項目建筑安裝工程總成本的20%進行監管，B級企業按照25%監管，未定級或未參加評定企業按30%監管。建立返還機制，項目取得《建筑工程施工許可證》前啟動項目資本金監管。按完成工程基礎、完成工程主體結構、工程竣工驗收備案三個節點，分別返還項目資本金40%、40%、20%。

  三是嚴格執行商品房預售標準。2019年1月1日后獲得土地開發權的新樓盤，開發企業申請新建商品房預售的，多層樓房形象進度達到封頂時、高層形象進度達到總層數2/3時準予預售。

  毫無疑問，這幾條都擊中房地產企業高杠桿、高周轉的要害。全國樓市政策開始趨松時，黑龍江為何逆勢收緊了呢？

  預防“鶴崗現象”

  黑龍江斷腕收緊，是為防范無效供應，防范更多樓市白菜價的“鶴崗”出現。嚴查購地資金、項目資本金制度、嚴格預售監管，這是為防范爛尾項目、“跑路”給金融機構造成風險，防范其給社會穩定造成風險。

  當前，對與黑龍江相似的，具有人口外流、老齡化、少子化等現象的省份來說，防范樓市下跌是調控主旋律。畢竟，“房住不炒”是頂層綱領，“穩地價、穩房價、穩預期”也是頂層綱領。中國太大了，人口、經濟的分化，造成樓市形勢和前景上的分化。2018年，浙江省商品住房銷售面積，依然保持近20%的增長，但黑龍江已經開始負增長了。

  2005-2015年，黑龍江樓市新開工始終大于銷售和竣工，從2012年開始，竣工每年都在下降，2018年開始銷售也在下降，而新開工還在增長。這意味著，從2019年開始，竣工交付將會大量到來。考慮到人口形勢，當前黑龍江的房子足夠了，未來要防范的，是無效供應增加。

  對黑龍江來說，要振興人口，關鍵是振興產業，因為人口跟著產業走。要振興產業，首先就要像海南一樣，以斷腕之勢揮別地產。近期，國家運籌帷幄，阿里，騰訊，萬達，恒大，京東等紛紛投巨資布局東北，“投資不過山海關”成為歷史，這也是黑龍江省敢于對下滑的樓市再次動刀子的原因。

  先行示范區的責任

  對深圳來講，它承擔著歷史重任，即以先行示范，引領和帶動整個大灣區發展。能力越大，責任越大。但是，與國際上幾大灣區比，目前粵港澳大灣區人均GDP依然較低，粵港澳大灣區內部的9個城市差距也很大。因此，當務之急是要讓深圳、廣州帶動灣區各個小兄弟一起發展起來。

  9月19日，國家發改委主任何立峰在《人民日報》刊文指出，“示范”體現的是以“一馬當先”帶動“萬馬奔騰”，以一域服務全局，發揮對周邊地區乃至全國的引領帶動作用。

  11月25日，中國共產黨廣東省第十二屆委員會第八次全體會議在廣州召開。會議明確深圳要發揮好主體作用，各市要主動對接；推動廣州實現老城市新活力，與深圳“雙核聯動、比翼雙飛”，打造全省發展的核心引擎。

  地產將成重要資金來源

  帶動兄弟城市發展起來，廣州、深圳的責任不小，落實大灣區核心城市，落實先行示范區，與周圍兄弟城市互聯互通，建地鐵、建人才房、教育醫療、生態環保、振興產業、科技創新等，需要的資金從哪里來？“減稅降費”的背景下，公共財政維持基本開支，已難能可貴了。而地產活躍了，基于地產的各項融資、稅收都能活躍起來，政府信用就能得到擴展，公共服務就有了資金來源。比如，建地鐵，可以靠土地融資；地產發展起來了，公共服務配套才能起來，這是任何園區、產業、城區發展的先決條件，也是引入人才的先決條件。

  未來廣州、深圳還將有大量的人口涌入，不會缺住房需求。只要房價穩定，政策松一點，鼓勵更多的人買房，才能配建更多的人才房、貢獻更多的土地出讓金和稅收。

  要帶動周圍的兄弟城市，廣深兩地需要足夠強大，要利用好地產這個工具。國際大灣區，其核心城市的房價都很高，但并不影響其地位。佛山、成都、青島等其他區域中心城市、強省會城市，也是一樣的邏輯。