11月1日夜，新華社全文播發(fā)了《關(guān)于在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌劃定落實三條控制線的指導(dǎo)意見》。這份重要的文件，是今年7月24日在“中央全面深化改革委員會第九次會議”上審議通過的，近日由中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)。

　　所謂“三條控制線”，是指生態(tài)保護紅線、永久基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界。這三條控制線好比加在房地產(chǎn)行業(yè)頭上的“三道緊箍”，不能越雷池一步。

　　如果逾越，后果將極其嚴重，房子很有可能保不住，也不會有像樣的賠償。

　　“指導(dǎo)意見”把三條控制線的意義，上升到了“中華民族永續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)”的高度。并宣布，三條控制線是“調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展、推進城鎮(zhèn)化不可逾越的紅線”。

　　1、關(guān)于生態(tài)紅線：自然保護地核心保護區(qū)原則上禁止人為活動，其他區(qū)域嚴格禁止開發(fā)性、生產(chǎn)性建設(shè)活動，在符合現(xiàn)行法律法規(guī)前提下，除國家重大戰(zhàn)略項目外，僅允許對生態(tài)功能不造成破壞的有限人為活動。

　　2、關(guān)于基本農(nóng)田：永久基本農(nóng)田是為保障國家糧食安全和重要農(nóng)產(chǎn)品供給，實施永久特殊保護的耕地。確保永久基本農(nóng)田面積不減、質(zhì)量提升、布局穩(wěn)定。

　　3、關(guān)于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界：城鎮(zhèn)開發(fā)邊界……框定總量，限定容量，防止城鎮(zhèn)無序蔓延。科學預(yù)留一定比例的留白區(qū)，為未來發(fā)展留有開發(fā)空間。城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展不得違法違規(guī)侵占河道、湖面、灘地。

　　那么問題來了：當三條邊界發(fā)生矛盾的時候，誰更優(yōu)先？

　　文件說：三條控制線出現(xiàn)矛盾時，生態(tài)保護紅線要保證生態(tài)功能的系統(tǒng)性和完整性，確保生態(tài)功能不降低、面積不減少、性質(zhì)不改變；

　　永久基本農(nóng)田要保證適度合理的規(guī)模和穩(wěn)定性，確保數(shù)量不減少、質(zhì)量不降低；

　　城鎮(zhèn)開發(fā)邊界要避讓重要生態(tài)功能，不占或少占永久基本農(nóng)田。

　　也就是說，生態(tài)保護紅線最優(yōu)先，其次是永久基本農(nóng)田，最后才是城市開發(fā)邊界。

　　生態(tài)放在第一位，這是很容易理解的。人類的一切活動，都必須以尊重自然為基本原則。沒有生態(tài)安全，就沒有糧食安全。沒有生態(tài)安全和糧食安全，城市就無法正常運轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)眼之間繁華就可能變成噩夢。

　　正是因為生態(tài)保護紅線、永久基本農(nóng)田處于“優(yōu)先級別”，所以文件規(guī)定：

　　1、涉及生態(tài)保護紅線、永久基本農(nóng)田占用的，報國務(wù)院審批；

　　2、對于生態(tài)保護紅線內(nèi)允許的對生態(tài)功能不造成破壞的有限人為活動，由省級政府制定具體監(jiān)管辦法；

　　3、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界調(diào)整報國土空間規(guī)劃原審批機關(guān)審批。

　　看到這里，或許有讀者會問：這跟我們買房子有什么關(guān)系？關(guān)系非常大！

　　第一，這意味著任何一個城市都可以“攤大餅”、無限擴張的時代結(jié)束了，土地將越來越寶貴。

　　過去二三十年里，中國無論多么小的城市，哪怕是四線、五線城市，都紛紛設(shè)立各種開發(fā)區(qū)、新區(qū)、新城。

　　國家發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展研究中心”2014年的時候公布過一個數(shù)據(jù)：全國當時規(guī)劃的新城、新區(qū)有3500多個，如果規(guī)劃全部落實，可以裝下34億人口。可以想見，這些規(guī)劃如果完成，中國樓市的庫存量會達到什么程度，而土地浪費會達到什么程度，房價會跌到什么程度。

　　近年來，隨著中國人口紅利終結(jié)，結(jié)婚率、出生率都在下降。而以“大城市+城市群+都市圈”為特征的“新型城鎮(zhèn)化”正不可阻擋地到來，大城市對中小城市的抽血才剛剛開始。

　　國家已經(jīng)開始提出“收縮型城市”的概念，這說明高層意識到，未來很多中小城市人口不可能無限制增長，攤大餅式的發(fā)展將帶來可怕的資源浪費。所以，開始重視劃定城市邊界。

　　此外，中國人均耕地遠遠低于全球平均水平，中國糧食自給率一直維持在90%左右，必須劃定永久基本農(nóng)田，否則將來糧食安全無從談起。

　　至于生態(tài)環(huán)保，中國也必須補課。過去這些年，生態(tài)環(huán)保欠賬太多，再不保護可能威脅到民族存亡。比如我們耕地的重金屬污染，就達到了觸目驚心的地步。

　　“三條控制線”受到前所未有的重視，意味著土地會變得更加珍貴。對于城市來說，建設(shè)用地跟人口掛鉤將越來越嚴格，沒有人口增量，城市邊界就會被嚴格限制死。至于有人口增量的城市，也首先從提高容積率入手，其次才是適度擴張城市邊界。

　　這對于房地產(chǎn)來說，是大利好。想想看，中國3500個新城可以裝下34億人，這種恐怖的局面不會出現(xiàn)了。城市邊界的劃定，讓土地變得更寶貴，新房的供應(yīng)被控制，傳說中的大熊市就很難出現(xiàn)了。

　　第二，人口將被導(dǎo)入主要的城市群，城市發(fā)展將出現(xiàn)“馬太效應(yīng)”。

　　今年8月26日，中央財經(jīng)委第五次會議強調(diào)，中國的“經(jīng)濟發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻變化，中心城市和城市群正在成為承載發(fā)展要素的主要空間形式”。

　　在這個背景下，官方已經(jīng)放棄“大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展”的模式，走大城市化、城市群都市圈化的“新型城鎮(zhèn)化道路”。所以中央財經(jīng)委第五次會議說：

　　發(fā)揮各地區(qū)比較優(yōu)勢，促進各類要素合理流動和高效集聚，……增強中心城市和城市群等經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域的經(jīng)濟和人口承載能力，增強其他地區(qū)在保障糧食安全、生態(tài)安全、邊疆安全等方面的功能。

　　也就是說，中心城市和城市群將成為未來承載人口的主要地區(qū)，其他地區(qū)如果人口密度達不到，就種種地、維護生態(tài)安全、守好邊疆就可以了。

　　很顯然，未來城市的發(fā)展將嚴重分化，馬太效應(yīng)將加強。大城市及其都市圈、城市群將越來越發(fā)達，其他中小城市則大多會走上收縮之路。

　　這其實是最好的結(jié)局，因為大城市化可以提高土地利用效率，節(jié)約耕地，更加環(huán)保。

　　第三，千萬不要買生態(tài)紅線、基本農(nóng)田范圍內(nèi)的房子，即便是地方政府批準的，也風險巨大。

　　最近兩天，江蘇南通啟東一處造價據(jù)說接近1.3億元的農(nóng)村私宅被強拆，引發(fā)了很多人的圍觀。從下面圖片可以看出，這棟房子坐落在河道邊，顯然屬于生態(tài)紅線范圍內(nèi)，被拆除是必然的。

　　或許有人會說，如果是商品房還會拆嗎？一樣拆，在武漢就有先例。當年被強行爆破的“外灘花園”一度銷售超過90%，這個小區(qū)建在長江防洪堤內(nèi)，并打出了“我把長江送給你”的廣告詞，最終灰飛煙滅。

　　類似的案例，還有西安南部的秦嶺別墅，無論是否拿到過許可證，最終都被拆除了。

　　因為中央文件說得非常清楚，“涉及生態(tài)保護紅線、永久基本農(nóng)田占用的，報國務(wù)院審批”。一些地方政府懵懵懂懂，擅自批準了一些項目，最終都是非法的。買房子的時候，要千萬注意別碰這類小區(qū)。如果買錯，拆除的時候誰都救不了你。

　　第四，對于遠離城市中心的景區(qū)、海濱物業(yè)，要保持充分警惕。

　　隨著國家環(huán)保要求越來越嚴格，景區(qū)住宅和一線海景房、江景房將越來越少。或許你會說，這很好呀，不是稀缺了嗎，我買了會升值。

　　這真的很難說。如果配套好、位置好，有人氣、靠近中心城區(qū)，可能是這樣的。但如果在景區(qū)內(nèi)部、遠離城市的區(qū)域，就未必是好事。原有的房子固然稀缺，但沒有后續(xù)小區(qū)建設(shè)，已經(jīng)存在的房子將淪為“孤軍”，各種配套都跟不上，最終價值大打折扣，甚至無人問津。

　　總之，生態(tài)保護紅線、永久基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界是非常重要的三條線，它將改變房地產(chǎn)的基本邏輯。對于文旅項目基本上偏利空，對于城市“剛改項目”基本上是利好；對于人口流失的中小城市是利空，對于有顯著人口增量的大城市，則是利好。