國家統計局10月18日公布的最新數據顯示，在房地產多指標累計增速連續4個月下降后，9月的最新數據有所反彈。其中，開發投資增速保持平穩、房企購地指標降幅收窄、商品房銷售和房企到位資金指標增速反彈，不過，銷售面積指標仍連續9個月負增長。

  業內人士認為，雖然當前房地產市場總體上處于降溫階段，但是從商品房銷售、房企到位資金等數據看，其實并沒有繼續惡化。房企“以價換量”的銷售策略總體上帶來了銷售業績和資金狀況的改善。預計4季度，房企會采取更加積極主動的“以價換量”策略，房地產銷售將保持平穩，今年全年有望刷新2018年創造的15萬億銷售額的歷史紀錄。

  房地產開發投資增速維持低位

  從投資指標看，1—9月份，全國房地產開發投資98008億元，同比增長10.5%，增速與1—8月份持平;房屋新開工面積165707萬平方米，同比增長8.6%，增速回落0.3個百分點;房地產開發企業土地購置面積15454萬平方米，同比下降20.2%，降幅比1—8月份收窄5.4個百分點;土地成交價款8186億元，同比下降18.2%，降幅收窄3.8個百分點。在連續4個月增速回落并創年內新低后，9月份房地產開發投資累計增速與8月的低點持平，并沒有像之前預期的那樣繼續下降。同時，土地購置指標雖然繼續下降，但降幅有所收窄。

  嚴躍進認為，今年上半年土地數據相對低迷，但近期開始有所改善了。當然房企對于土地市場總體以保守為策略，除非是聯合拿地，否則購地不會太激進。但部分房企近期已經采取了逆周期拿地的策略，土地溢價率不高，有效地控制了購地的成本。

  張波認為，“金九不金”在投資側表現明顯，預計在慣性作用下，房企開發投資在4季度還將維持一定增速，但房企拿地會更為謹慎，土地市場將進一步降溫，4季度土地的流拍或將成為一種常態。

  商品房銷售指標連續3個月反彈

  從銷售指標看，1—9月份，商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5個百分點;商品房銷售額111491億元，同比增長7.1%，增速加快0.4個百分點。

  這是商品房銷售指標連續第3個月反彈，但商品房銷售面積仍維持了9個月的負增長。從9月單月來看，銷售市場較活躍，同環比均有上漲。中原地產研究中心的統計數據顯示，9月，全國商品房銷售面積高達1.733億平方米，同比上漲了2.9%;銷售額高達1.6萬億元，同比上漲了9.4%。

  對于9月單月銷售反彈的原因，諸葛找房副總裁苑承建認為，是以價換量策略使得9月銷售數據有所好轉。從近幾個月的數據看，全國商品房銷售價格自7月達到高點后連續兩個月下降，簡單測算，9月全國商品房銷售價格環比8月下降0.48%，比7月下降3.01%;商品住宅銷售價格環比8月下降0.4%，比7月下降2.85%。

  在嚴躍進看來，1-9月份，商品房銷售面積同比跌幅為0.1%，說明了當前房屋交易市場雖然是降溫的，但絕對不悲觀。所謂的金九成色不足，更應該理解為樓盤供應增加導致具體樓盤的看盤詢價數量有所減少，但全國市場的數據表現還是不錯的。預計10月份受部分城市定向限購政策的影響，市場預期或有改善，也容易帶來一定的市場交易反彈。

  張大偉預計，2019年全年有望再次刷新2018年創造的15萬億銷售額的歷史紀錄。

  房企資金狀況有所緩解

  從房企資金情況看，1—9月份，房地產開發企業到位資金130571億元，同比增長7.1%，增速比1—8月份加快0.5個百分點。這是該指標連續4個月回落后首次出現反彈。

  其中，國內貸款19689億元，增長9.1%;利用外資104億元，增長1.4倍;自籌資金42024億元，增長3.5%;定金及預收款43877億元，增長9.0%;個人按揭貸款19900億元，增長13.6%。 “在連續幾個月出現資金惡化的情況下，房企9月份出現了資金面緩解，包括外資、購房按揭等數據增長較快。”中原地產首席分析師張大偉說，今年前三季度，人民幣貸款增加13.63萬億元，同比多增4867億元。分部門看，住戶部門貸款增加5.68萬億元，其中，短期貸款增加1.54萬億元，中長期貸款增加4.14萬億元，而2018年前3季度僅增加3.83億元。

  苑承建認為，銷售回款成為開發企業現金流改善的主要方式，1-9月，定金及預收款增長9%，個人按揭貸款增長13.6%，較1-8月均有明顯上漲，推動開發企業到位資金上漲7.1%，增速加快0.5個百分點。但他同時指出，國內貸款增速比上月下降0.7個百分點，自籌資金增速僅有3.5%，顯示出開發企業融資環境進一步收緊，資金壓力仍非常大。

  苑承建預計，4季度，開發企業會采取更加積極主動的“以價換量”策略，房地產銷售將保持平穩，全年銷售數據將與去年持平或小幅下降;融資環境收緊進一步影響開發企業的投資預期及投資能力，新開工面積或進一步下降，開發投資增速在當前水平略有下降。