最近，有網(wǎng)友提問，2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)進(jìn)入一個(gè)回調(diào)降價(jià)的趨勢(shì)？

  對(duì)此，專家認(rèn)為，2019年房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)一二線城市房?jī)r(jià)上下兩難，三四線城市房?jī)r(jià)同比略有上漲。而到了2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)這種僵持情況會(huì)被打破，各城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)分化，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的城市 房?jī)r(jià)還會(huì)穩(wěn)中有升，而那些人口流出大于流入，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的三四線城市，明年房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)入到調(diào)整周期。

  此外，一些網(wǎng)友還認(rèn)為，明年為期三年的三四線城市棚改計(jì)劃將逐步退出，國(guó)家要加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，屆時(shí)會(huì)有大量農(nóng)民進(jìn)城，目前，中國(guó)城鎮(zhèn)化率由過去的30%上升至現(xiàn)在的58%，離開發(fā)達(dá)國(guó)家80%的城鎮(zhèn)化率還有差距，未來房?jī)r(jià)上漲固然已無可能，但是房?jī)r(jià)大跌恐怕受到城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，也很難成功。

  對(duì)此，我們認(rèn)為，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)并不見得會(huì)推高房?jī)r(jià)：

  其一，三四線城市現(xiàn)在房?jī)r(jià)都過萬，縣城房?jī)r(jià)都過八九千，高房?jī)r(jià)嚴(yán)重遲滯了我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。其二，農(nóng)村人口習(xí)慣呆在家鄉(xiāng)，享受慢節(jié)奏的生活，不愿意過快節(jié)奏生活。其三，推進(jìn)城鎮(zhèn)化，并不僅僅是讓農(nóng)民進(jìn)城買房，而且還要解決他們的醫(yī)療、教育、就業(yè)、養(yǎng)老等問題，這需要地方政府投入大量的財(cái)力。所以，城鎮(zhèn)化是有一個(gè)非常漫長(zhǎng)的過程，不要指望農(nóng)民進(jìn)城能托起高房?jī)r(jià)。

  現(xiàn)在問題來了，2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否進(jìn)入一個(gè)價(jià)格回調(diào)周期呢？對(duì)此，我們認(rèn)為這種可能性很大：

  首先，從2018年下半年開始，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)大漲勢(shì)頭得到基本遏制，整個(gè)2019年房?jī)r(jià)進(jìn)入僵持階段，雖然，今年房?jī)r(jià)還是小幅上漲，但漲幅遠(yuǎn)不及前兩年了。而如果房?jī)r(jià)長(zhǎng)期不漲，處于持平階段，那對(duì)于炒房者無疑是一種煎熬。

  因?yàn)椋績(jī)r(jià)不漲或者微漲，都是不賺錢。而如果長(zhǎng)期不賺錢，那只能是拋售房?jī)r(jià)，如果大量炒房者都想拋售房產(chǎn)，2020年房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整周期的概率在加大。

  再者，對(duì)于開發(fā)商來説，2020年房企的償債周期更為嚴(yán)峻。早在2015年-2016年，由于央行貨幣政策持續(xù)寬松，房企都開始舉債圈地建房，當(dāng)年各地地王頻出，不計(jì)血本的拿地，讓人記憶猶新，而現(xiàn)在房企集中償債的周期要來了，而在市場(chǎng)上，房企因負(fù)債率過高，而無法得到融資，如果再不降價(jià)促銷，恐怕資金鏈就要斷裂。所以，房企只能加大降價(jià)的力度促銷，否則就有被大型房企吃掉的風(fēng)險(xiǎn)。

  再次，全球經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速也在逐步放緩，人民幣貶值速度在加·快。在經(jīng)濟(jì)下行的背景下，指望房?jī)r(jià)大漲是不可能的了，未來會(huì)有很多炒房資金因害怕資產(chǎn)泡沫破裂，而離開房地產(chǎn)領(lǐng)域。

  不過，鑒于一二線城市實(shí)行了限購(gòu)、限售令，房?jī)r(jià)會(huì)逐步下跌，回歸居住屬性。而三四線城市的房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)大起大落。所以，2020年房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)分化，一二線城市房?jī)r(jià)慢跌，三四線房?jī)r(jià)就會(huì)有較大波動(dòng)。

  最后，中國(guó)個(gè)人房貸的杠桿率已經(jīng)用到極致，房?jī)r(jià)上漲已無可能，只能繼續(xù)向下調(diào)整去了。

  目前，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的77%，剩下的只有23%才是金融資產(chǎn)。而歐美國(guó)家房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)40%。

  同時(shí)，有80%的中國(guó)城市家庭擁有房貸。這説明中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)沒有上漲空間。未來大城市只能依靠房?jī)r(jià)逐步回落，當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩粩嗵嵘齺韺?shí)現(xiàn)軟著陸，如果房地產(chǎn)杠桿繼續(xù)上升，那將是一條不歸路。

  2019年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整周期？我們認(rèn)為這種可能性很大。房?jī)r(jià)僵持在這里已經(jīng)有一段時(shí)間了，同時(shí)開發(fā)商也無法去庫(kù)存，這主要是想買房的人已經(jīng)買了房，現(xiàn)在不買房的家庭主要是買不起為主。

  未來2020年，只有房?jī)r(jià)去杠桿化、去泡沫化，真正做到房住不炒。預(yù)計(jì)2020年房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整期將是一個(gè)必然的結(jié)果。