9月2-3日，第十一屆中國房地產科學發展論壇在上海舉行，活動主題為“數字化與未來居住”。

  中國房地產業協會會長馮俊表示，改革開放四十年來，房地產業的發展，為群眾居住條件的改善，為城市面貌的改變，為生產要素市場的完善，為經濟的持續增長，發揮了重要作用，但是也存在許多發展中的問題。十六個字來概括：成績斐然，飽受詬病，風險漸顯，亟需轉型。

  在新的發展階段，有幾個認識需要厘清。

  第一，房地產業發展的目的是什么。以住宅為主要產品的房地產業，在過去的四十年里，推動房地產業發展的根本動力是人民群眾改善居住條件的迫切需要；在今后的發展中，人民群眾對美好居住生活的向往，仍然是房地產業發展的根本動力。過去，房地產業的發展解決了人民群眾住房極度短缺問題；今后，房地產業的發展是為了人民群眾居住得更舒適、更幸福。

  四十年里，城鎮居民家庭住房條件改善的同時，居民家庭住房財富的積累也在增加。大體上，城鎮居民家庭的財富中超過70%是住房資產。這些年，以收入衡量的恩格爾系數在緩緩改善，但是以家庭財富衡量的恩格爾系數擴大得驚人。我們不能不認識到，住房的投資品屬性在不恰當地膨脹，炒房現象已經成為經濟社會發展中的一個頑癥痼疾。這不僅扭曲了住房的本質屬性，而且對群眾生活條件的改善、消費增長構成巨大壓力，對結構調整、經濟發展構成巨大風險。

  第二，房地產業為什么人提供產品和服務。我們必須認識到，住房是群眾生活的基本消費品，支撐房地產業發展的是廣大群眾的生活需求。房地產市場是大眾市場，絕不是富裕階層的專屬市場。房地產企業當然要根據消費者支付能力不同，提供不同層次的產品和服務。但如果只把眼光盯在富裕群體上，必然是自我萎縮，自取淘汰。小平同志當年說，讓一部分人先富起來，最終達到共同富裕，我們有些同志只記住了前半句，卻忘了后半句。我們試想一下，如果房地產發展一開始就是為富裕階層服務的，會有我們今天的市場規模嗎？會有我們今天的產業地位嗎？事實上，成功的、發展好的房地產企業，包括供應鏈企業，也是堅守服務大眾這一理念。作為一個企業，可以有目標客戶的定位選擇，因為消費者收入有差異，消費偏好有不同，但是作為一個行業，尤其是為社會提供必要生活資料的行業，必然地要服務于大眾市場，而不是小眾市場。

  第三，房地產業在未來經濟社會發展中要擔當什么角色。就住房發展來說，還有五件事要做，一是為至少兩億從農村轉移的人口提供住房；二是為將近一億在城鎮間轉移就業的人口提供住房，這部分人口就業地的變化，并不增加城鎮居民總量，但產生住房需求；三是要改造現有不成套的、不符合健康標準的住房；四是農村住房需要從比較簡陋進步到比較現代；五是要滿足居民家庭隨著收入增長而產生的改善住房條件的需要?？傮w上，還需要在相當長的時期里保持現有的住房建設規模。房地產企業仍然要承擔住房供應的重要使命。同時還需要承擔住房配套建筑、配套設施的建設。

  在新的發展階段，房地產企業面臨的緊迫任務是轉型。我們講的轉型，不是指企業經營方向的變化或拓展，那是企業轉行或是跨界，而是指房地產發展方式的轉變。就房地產的產品和服務而言，我們面臨的主要問題是，能源消耗大，材料浪費大，建造精度低，生產效率低，健康保障水平低，居住服務能力低。解決這些問題，得依靠技術進步。房地產業的技術進步，重點是三個方面，一是數字技術，二是綠色技術，三是工業化建造技術。