樓市馬上就要進入“金九銀十”。與房地產市場密切相關的土地管理制度迎來重大變革——修改土地管理法、城市房地產管理法的決定8月26日獲得全國人大常委會表決通過。其中，最為重磅的消息，要數集體經營性建設用地入市。

　　大量農村集體經營性建設用地一旦入市，土地價格會不會降，房價會不會跟著降？哪些人群又會受益？

　　不會對土地市場造成沖擊

　　此前有規定，集體經營性建設用地不能入市，如果要入市交易，必須通過變更為國有土地之后才行。

　　而剛剛通過的土地管理法修正案，破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙，成為此次最大亮點。

　　“刪除了原來土地管理法第43條，即任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地的規定。”自然資源部法規司司長魏莉華表示，這是一個重大制度創新，取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制，為城鄉一體化發展掃除了制度性的障礙。

　　“解禁”的集體經營性建設用地有多少呢？

　　自然資源部《2017年中國土地礦產海洋資源統計公報》顯示，截至2016年末，全國農村集體經營性建設用地存量規模大約在5000萬畝以上。《2016中國國土資源公報》顯示，截至2015年末，全國共有建設用地3859.33萬公頃(即57889.95萬畝)。

　　粗略計算，農村集體經營性建設用地存量規模僅占全國建設用地總量的9%。但從總量來看，集體經營性建設用地入市對土地市場影響有限。

　　房價影響小，房租可能降

　　集體經營性建設用地一旦入市，會不會對房地產市場造成沖擊，比如，出現大量小產權房？這點，你想多了。

　　“集體經營性建設用地入市，必須要符合規劃，必須是工業或者商業等經營性用途；在每年的土地利用年度計劃中要有安排。另外，即使獲得了集體經營性建設用地的使用權之后的土地權利人也要按原來規劃的用途來使用土地。”全國人大常委會法制工作委員會經濟法室副主任楊合慶指出，這次改革不會對土地市場造成沖擊。

　　也就是說，這塊地必須是工業或者商業等經營性用途，不能用來蓋商品住宅。同時，要符合規劃、依法登記，這就從根本上限制了可能出現的無序供應。

　　不過，在一些土地供應緊張的大城市，長租公寓、租賃住房可能會成為集體經營性建設用地規劃用途的重要選項。

　　這方面，我國已在很多城市試點。2017年，我國在13個城市首批開展集體建設用地建設租賃住房試點。今年1月份，試點范圍又拓展至福州、南昌、青島、海口、貴陽5個城市。因此，對租房族來說，房租可能會下降。這是個好消息。

　　農民利益只做加法不做減法

　　土地是農民的命根子。本次修法，在征地補償、宅基地等直接關系農民利益的問題上，只做加法不做減法。

　　1、在征地環節，首次對土地征收的公共利益進行明確界定。“公共利益”不再是一個大筐，而是采用列舉的方式，對于為哪些公共利益可以動用國家征收權有了明確界定，有利于保護農民利益。

　　2、在征地補償方面，新修土地管理法改變了以年產值倍數法來確定土地補償費和安置補助費的做法，按區片綜合地價進行補償。在原來的土地補償費、安置補助費、地上附著物3項補償的基礎上，又增加了農村村民住宅補償和社會保障費，這樣就從法律上為被征地農民構建了一個更加完善的保障體系。

　　3、集體經營性建設用地入市，能夠發揮工業或者商業等經營性用途，從而為農民增加財產性收入。

　　4、宅基地方面，新修土地管理法在原來一戶一宅的基礎上增加了戶有所居的規定，允許已經進城落戶的農村村民自愿有償退出，地方政府不能強迫其退出宅基地。這意味著，農房抵押、有償退出、流轉等制度設計，將進一步增加農民財產性收入。