從2008年到2019年，市場的泡沫在不斷加大，但泡沫的剛度也在加大，這一片鐵打的泡沫，始終彌漫在樓市天空。

  2008年，這一年比2019年更冷一些，世界經(jīng)濟危機，國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，還有多項天災(zāi)降臨，那時候說的最多的一句話，就是“多難興邦”。

  北上廣深庫存量積壓，導(dǎo)致市場一直低靡；匯率一再失守，還有出口遭遇重?fù)簦坏胤絺_高筑，缺乏扭轉(zhuǎn)手段；品牌房企集體降價，一大波購房者對置業(yè)顧問圍追堵截。一片哀嚎里，一些貌似精明的人喊道，沒買房的人有福了......

  進(jìn)入2019年，樓市不斷跌宕，最近，一些銀行首套利率上調(diào)，市場上購房心態(tài)開始有些動蕩，從躊躇滿志到猶豫不決，只是因為利率調(diào)整了5-30%，市場便悲觀情緒彌漫。

  于是，有人后臺咨詢，利率上浮對于西安樓市究竟有什么影響，下一步是不是就要涼了，涼了是不是就該等一等，等到漲起來再買？

  一、房貸利率與西安市場走向有什么關(guān)系？

  我們一直在說，影響樓市的三個點：長期看人口，中期看土地，短期看金融，“利率調(diào)整”就是金融調(diào)整的風(fēng)向標(biāo)。

  關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的都知道，近期各地房貸首套基準(zhǔn)利率上浮，一般上浮5-10%，最高上浮30%。換而言之，在你貸款買房的時候，需要支付的利息比之前多了，這直接增加了購房成本。

  一部分剛需、剛改客戶就比較頭疼，本來資金量有限，錢包不夠充裕，現(xiàn)在又要雪上加霜。其實，利率也是一種轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的方式，可以視為，一些銀行看空市場行情，將放貸風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了購房者，變相“趁火打劫”。

  例如，2017年9月份，西安房貸利率全線上調(diào)，最高上調(diào)20%，給購房者房貸莫名其妙增加了幾十上百萬，反問一句，這最終成為碾壓房價的最后一根稻草了嗎？

  購房者怨聲載道，高價地此起彼伏，2018年千人搖輪番上演，西安被迫進(jìn)行搖號登記，成為全國第六個搖號城市。

  二、未來房貸利率的走向是否再次提高門檻？

  為什么銀行敢于“趁火打劫”？也是跟前段時間高層“四天三次點名房地產(chǎn)”，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，息息相關(guān)。

  從目前來看，積極調(diào)整首套房貸利率的銀行，并非大行，基本也沒有太多的銀行業(yè)務(wù)。資金成本是驅(qū)動這些銀行調(diào)整的關(guān)鍵因素之一。而掌控房貸市場90%份額的工農(nóng)建交幾大行也逐漸參與進(jìn)來了，這幾家大型銀行表態(tài)，將會決定市場方向。

  可以看到，當(dāng)前銀行信貸仍然是刷爆歷史記錄的，在全球大寬松的背景之下，其他銀行的房貸政策對于市場一點參考價值都沒有。

  任澤平，《金融形勢嚴(yán)峻，何時降息降準(zhǔn)？——點評7月金融數(shù)據(jù)》一文中強調(diào)，隨著超20國央行集體降息，未來定向降準(zhǔn)概率較大，可能隨行就市推出降息政策。

  有一個詞匯，“經(jīng)濟的韌性”最近比較流行。何為“韌性”？百度百科一下，是“材料在塑性變形和斷裂過程中吸收能量的能力”，考慮一下，2008年四萬億救市、2014年“松綁+放貸+降息”，無不是如此。

  三、能夠影響房價下滑的政策究竟在哪里？

  截至目前，超過20國央行發(fā)布降息，其實，已經(jīng)很接近2008年了，這種情況屬于好兆頭，這說明經(jīng)濟在“擠水分”。

  同樣也預(yù)示了一點，不遠(yuǎn)的將來，寬松肯定如期到來，韌性就要反彈了。但并不是沒有辦法抑制房價上漲，還是有辦法促進(jìn)房企促銷，來一場“普天同慶”的。

  例如，銀保監(jiān)會辦公廳發(fā)布《中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查的通知》(銀保監(jiān)辦便函〔2019〕1157號)。

  決定在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查工作，“嚴(yán)厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為”，西安位列其中之一。

  這一政策的犀利之處，就在于緊抓資金流向，因為，大量房企在快速擴充之中，資金并沒有在監(jiān)管賬戶，而是變成了土地款。又或者一部分資金來源不清晰，低首付騙貸，包括租賃貸款被挪用等等。

  一旦這些行為（或是挪用）被發(fā)現(xiàn)，極有可能出現(xiàn)重罰，頂格處理。因此，這一政策落實與否，或?qū)Q定下半年市場方向。

  嚴(yán)查和寬松將是兩種情形：其一，嚴(yán)查，則影響房企摘地積極性，誘發(fā)部分城市GDP增長緩慢，包括債務(wù)清償風(fēng)險；其二，寬松，則對于房企敲山震虎，嚴(yán)格開發(fā)資金管理，影響房企擴張規(guī)模。

  如果官方大手一抓正風(fēng)紀(jì)，政策面持續(xù)收緊，房企極有可能促銷，快速回籠資金，實際上，在西安已經(jīng)開始，不過是悄無聲息。

  四、房企打折促銷對于購房者是機會還是圈套？

  如果政策打擊十分有效，房企批量推出優(yōu)惠，就誕生了人們最關(guān)注的一個問題，房價下滑，2019年究竟還能不能買房？

  那就一定要搞清楚誰在買房？1、過去沒有買房的西安人，或是久居西安，沒有戶口的西漂；2、毗鄰城市購房者，典型如鄭州、慶陽等；3、還有本地拆遷戶，購買力也被貨幣化安置釋放。

  這里面最堅決的買房者，便是毗鄰城市的購房者，他們已經(jīng)享受到了2015年這一輪房價上漲的利益，因此，出現(xiàn)了一個怪相：北京買天津，上海買杭州，鄭州買西安，實現(xiàn)“降維打擊”。

  從資金流入的角度來看，房價的升溫和回調(diào)路徑，大家就比較清楚了：其一，房價升溫：從一線上漲到三四線，從高一級城市抄底漲幅尚未啟動的城市。其二，房價回調(diào)：從一線回調(diào)到三四線，從二三線城市套錢再買到高一級城市。

  但620政策出臺之后，讓“降維打擊”徹底崩潰，因此，西安購買力降低，略顯疲軟，一些人紛紛喊話：西安的房子不能買！

  其實，在樓市發(fā)展之中，不乏一些鮮活的例子，例如，2015年西安房價尚未啟動，大量的品牌房企做特價促銷、首付分期，很多人買萬科、中海、恒大，都是低門檻上車，例如，2016年曲江二期，4.6萬買一套萬科城市之光·蜜柚。

  一切從實際出發(fā)，試想一下，來轉(zhuǎn)三四年時間，買房首付上漲數(shù)倍（因為分期，可能變成十倍），過去的分期，究竟是一次機會，還是一個深坑？

  但不可否認(rèn)，由于首付分期政策過分泛濫，一些購買力差，又急于上車的購房者，使用首付分期買房，導(dǎo)致了一些負(fù)面情況。例如，部分購房者斷供、生活品質(zhì)劣質(zhì)化，更有甚者，引發(fā)了一部分金融機構(gòu)的爛帳爆發(fā)。

  因此，即便是首付分期，能夠平攤一部分首付的壓力，沒有實力的購房者還是要慎重考慮好，凡事，合適最好。

  回顧2008年，十年之前，我們看到了一個什么景象？全國庫存飆升，百城房價不穩(wěn)，開始各種試探性下滑，人民幣破七，股市漏氣，黃金瘋漲，房企融資難，樓市降價引發(fā)各種維權(quán)，全武行打砸售樓部，一場又一場發(fā)泄戾氣......

  在2008年過后，經(jīng)濟的韌性終于出現(xiàn)，市場出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機，也是在這個時候，一些人群，因為房價陷入泥濘；一些城市，因為沒有緊抓一波資金潮，逐漸與成都、鄭州等拉開差距。