近日國家統計局公布，2019年1-7月商品房銷售面積為88783萬平方米，同比下降1.3%，降幅較1-6月份有所收窄；商品房銷售額83162億元，同比上漲6.2%，漲幅與2018年14%和2017年19%相比有所放緩。

  實際上，今年1-6月份全國商品房銷售面積同比就出現小幅下降，這是自2015年以來商品房銷售面積首次出現下降。雖然銷售金額仍在增長，但這一不同尋常的動向仍引起起業界關注。

  住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌稱，2019年銷售面積的絕對下降和銷售額的增幅下降與宏觀經濟、調控政策有關系。2019年來，中央多次強調“房住不炒”政策，住建部2次對房價波動幅度較大的城市進行了預警提示。為了穩房價和穩預期的目標，房地產政策開始收緊。

  旭輝控股總裁林峰在日前的發布會上判斷，今年中國房地產的總成交量會與去年持平或略低。過去十年來，僅2014年出現過銷售面積和銷售額的下滑。

  如果考慮到今年上半年，房企受到融資全面收緊的效果將進一步釋放，今年的銷售額能否與保持5年來的持續增長也未可知。

  銷售面積下滑

  2019年很可能成為全國商品房成交面積一個重要轉折點，2月以來，商品房銷售面積同比一直持續下滑。國家統計局數據顯示，從2015到2019五年里，上半年商品房銷售面積同比漲幅依次為3.9%、27.9%、16.1%、3.3%和-1.8%；商品房銷售額同比漲幅依次為10%、42.1%、21.5%、13.2%和5.6%。

  不同統計口徑下的數據，呈現了相同的下行的趨勢。

  據克爾瑞數據統計，2019上半年，TOP100房企銷售面積共計34234萬平方米，同比下降1.5%，環比下降15%；銷售額共計38749億元，同比增長3.9%，環比下降10%。

  從結構上來說，頭部房企的銷售情況好于市場整體情況。根據中指院數據，2017年1-6月至2019年1-6月，Top30房企銷售面積同比增幅為：53%、37%和9%。銷售額同比增幅為64%、39%和11%。不難看出，頭部房企銷售面積雖然沒有下降，但銷售面積和銷售額的漲幅與2017年、2018年同期相比，均出現了明顯的下滑。

  此外，從房企現金流的變化中也可以看到下行的趨勢。根據目前已公布的2019年半年度報告，房企銷售所得現金流入的增幅均出現了下滑。其中，保利發展2017年1-6月至2019年1-6月銷售所得現金流入增幅為10%、32%和7%；陽光城分別為106%、67%和3%；金科股份分別為66%、82%和18%。

  統計局數據顯示，2019年1-7月房企土地購置面積同比下降29.4%，土地成交價款下降27.6%。土地銷售和商品房銷售上存在時間差，因此土地銷售面積的下降將影響后續商品房的銷售情況。對于2019年政府土地出售的情況，顧云昌表示“并不樂觀”。

  調控影響

  上半年商品房銷售情況下行的原因引起了業界人士的討論。首都經濟貿易大學教授趙秀池對經濟觀察報表示，銷售面積同比略微下降，主要與階段性供應計劃、政府的控制有關。

  2019年1-6月，全國多個城市縮緊了調控措施。1月份，海口規定自2018年4月22日后戶籍遷入海南省的家庭只能購買1套商品住宅。5月，蘇州規定工業園區全域、高新區部分重點區域新建商品住房自購房人取得不動產權證之日起，滿三年后才可轉讓。6月，西安規定落戶滿一年或連續繳納1年社保才能在限購區域內買房，外地人則要提供5年的社保或個稅。三四線城市丹東、赤峰等也升級了限購限售政策。

  除此之外，個人購房貸款利率的增減也影響了商品房的銷售。公開數據顯示，全國首套房貸款平均利率從6月開始上浮。貸款利率高低除了受資金供求關系影響外，也受央行調控影響。

  此外，一位TOP5房企人士告訴經濟觀察報，2019年以來商品房銷售情況主要受金融貸款、金融監察等控制政策綜合影響，而不是購房者的需求。