據(jù)媒體9日報道，銀保監(jiān)會辦公廳發(fā)布《中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查工作。

  根據(jù)報道，哪些城市被納入這次檢查有兩個參考標(biāo)準(zhǔn)。一是根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2019年6月份全國70城商品住宅銷售價格指數(shù)，二是結(jié)合參加房地產(chǎn)“一城一策”試點重點城市名單。

  也就是說，主要參考標(biāo)準(zhǔn)是今年1-6月房價漲幅比較大的城市；同時，它們可能還是房地產(chǎn)“一城一策”試點重點城市——后者透露出，房地產(chǎn)調(diào)控“一城一策”也存在一個試點城市名單，但此前未向社會公開。

  被列入這次房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查的城市是:北京、天津、石家莊、秦皇島、呼和浩特、沈陽、長春、上海、南京、蘇州、無錫、徐州、杭州、合肥、福州、濟南、鄭州、洛陽、武漢、襄陽、長沙、廣州、重慶、成都、貴陽、昆明、大理、西安、寧波、廈門、青島、深圳，共32個。一二三線都有，連云南大理都在名單上。

  檢查要點包括四個方面:房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信政策和內(nèi)控制度執(zhí)行情況；房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況；個人住房貸款管理情況；住房租賃貸款方面。

  今年5月底以來，金融監(jiān)管部門在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域采取了一系列果斷行動。包括對所謂“地王”房企暫停再融資，對房地產(chǎn)信托公司進行警示、約談、檢查、罰款，對涉房信貸違規(guī)的幾十家銀行進行了罰款，然后就是這次啟動對32個城市的專項檢查。有點有面，有條線，有專項。看得出來，金融監(jiān)管部門是在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域進行精準(zhǔn)調(diào)控。

  此前我多次引述中國銀保監(jiān)會主席、央行黨委書記郭樹清今年的兩次講話，表明金融監(jiān)管部門對房地產(chǎn)金融風(fēng)險尤其是房地產(chǎn)泡沫一直是充滿警惕的。最新的官方表態(tài)仍舊一以貫之:

  央行7月29日在京召開銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會，再次明確提出，房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源較多，各類銀行要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，合理控制房地產(chǎn)貸款投放。

  8月2日央行召開2019年下半年工作電視會議提到，要按照“因城施策”的基本原則，持續(xù)加強房地產(chǎn)市場資金管控。

  核心內(nèi)容是:房地產(chǎn)占用信貸資源過多，必須盡快將房地產(chǎn)信貸增幅降下來，將規(guī)模降下來。

  所以，我們看到了，在細分領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托增幅最大，就先拿它“開刀”，要求堅決止?jié)q；房價上漲較快的城市，專項檢查，首套房貸款利率繼續(xù)提高等等。與此同時，房地產(chǎn)調(diào)控的其他主管部門，如住建部，也對部分城市進行了約談、警示；國家發(fā)改委也收緊了房企海外發(fā)債備案。

  多位地產(chǎn)界人士問我，這是不是意味著，房地產(chǎn)融資已全面收緊？有人甚至稱提前進入融資寒冬。在7月份商品房銷售明顯滑落的背景下，疊加融資緊縮，又將產(chǎn)生何種影響？

  我個人判斷，目前尚不能得出房地產(chǎn)融資全面收緊并進入融資寒冬的結(jié)論。我想借用中國銀保監(jiān)會副主席王兆星今年2月25日在國新辦發(fā)布會的一句話，他說:要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)，特別是要嚴(yán)格控制帶有投機性的開發(fā)和個人貸款。

  近期金融監(jiān)管部門的一系列動作，仍然是針對特定對象（投機性的個人和拿高價地的房企）、特定領(lǐng)域（部分信托公司和銀行）、特定區(qū)域（房價上漲過快的城市），而不是“全面緊縮”。審慎監(jiān)管，抑制漲幅，控制規(guī)模，而不是一刀切。

  但我也想提兩點建議。一個是，對確屬剛性住房需求應(yīng)予以滿足甚至保障。個別城市對首套房利率上浮到20%，雖然目的是為了抑制當(dāng)?shù)胤績r過快上漲，但實際操作上對剛需有很大的傷害。既然是剛需，即使你利率這么飆漲，他也是非買房不可。這方面，應(yīng)該可以找到更和緩更柔性的辦法。

  一個是，整體上還是要保障房地產(chǎn)市場正常發(fā)展的資金需求。我們的調(diào)控必須堅決貫徹執(zhí)行“房住不炒”的原則，但與此同時也應(yīng)注意，中央對房地產(chǎn)的定調(diào)是“促進房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展”，也就是說，房地產(chǎn)還是要發(fā)展，健康穩(wěn)定發(fā)展。毫無疑問，要剔除投機因素，擠掉泡沫，但房地產(chǎn)企業(yè)投資的正常資金需求，居民個人剛性甚至改善性的正常貸款需求，應(yīng)該給予滿足。

  至于融資定向緊縮對房地產(chǎn)市場的影響，我對房企有一個建議:謹(jǐn)慎買地尤其是高價地，抓緊促銷賣房，哪怕犧牲一些利潤也要盡最大努力回籠資金。