2019年以來，隨著房貸利率回落、落戶政策放開等因素，部分一二線城市出現房價及地價抬升的勢頭，3、4月間，多地更是迎來了久違的“小陽春”。

  不過，市場過熱的苗頭沒有持續太久。4月中旬開始，在高層開始頻繁“喊話”穩定預期并出手調控的同時，多個城市也在持續推進“因城施策”、“一城一策”，落實城市政府主體責任。據中原地產研究院統計，上半年全國共發布與房地產市場有關的調控政策251次，較2018年同期的192次上漲31%，且調控的方式也更加多元、靈活，更為精細化。

  “今年以來政策對穩地價、穩房價、穩預期的作用越來越大，反而對市場干預和影響越來越小，這是好的方面?！币拙悠髽I集團CEO丁祖昱指出。中國平安證券分析師楊侃判斷，經濟下行壓力猶在、城市表現分化的背景下，預計下半年仍將延續穩地價、穩房價、穩預期的政策基調，各地方一城一策，整體以穩為主。

  有收有放，樓市因城施策調控分化加速

  據中原地產研究院近日發布的數據，今年上半年，全國共發布與房地產市場有關的調控政策251次，較2018年同期的192次上漲31%。

  中銀國際證券研報解釋說，2019年以來，伴隨房貸利率回落、落戶政策的放開等因素，部分一二線城市出現房價及地價抬升的勢頭。針對此情況，中共再度強調“房住不炒”與“長效機制”的落實，同時提出“一城一策”、“因城施策”的細化指導政。

  正如該份報告所言，今年春節之后，樓市“回溫”態勢明顯，3、4月間，多地更是迎來了久違的“小陽春”。國家統計局在今年5月16日發布報告顯示，新房價格環比上漲的城市繼續增長。另一方面，得益于寬松周期、資金面改善以及市場回暖，房企的拿地熱情也極為高漲。中原地產數據顯示，2019年前4月，累計28家房企拿地過百億，而2018年同期只有24家，2017年為18家。

  對此，監管層顯示出穩定市場的決心：4月19日，中共兩度重申“房住不炒”定位；住建部在1個月之內兩次對房價、地價波動幅度較大的共10個城市進行預警提示；在一些大城市放寬落戶限制引發調控放松的猜想之時，國家發改委明確表示“放寬落戶不等于放松對房地產的調控”。

  此外，對于房企密集融資、在二線城市瘋狂搶地的情況，央行明確表示“房地產調控和房地產金融政策的取向沒變”，銀保監會則進一步發文要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規“輸血”房地產。而高層定調之下，各地繼續堅持“房住不炒”、積極落實一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效機制。

  58安居客首席分析師張波向《華夏時報》記者指出，2019年房產調控的目標非常明確，即實現房價、地價、預期的“三穩”。整體來看，上半年的政策調控不只針對房價單一維度，包括地價、限售、限購、公積金等多維度政策均同時出現。

  與此同時，今年以來，地方政府房市調控政策逐漸呈現分化趨勢，因地方樓市行情冷熱不均，所推出的調控政策松緊各異。

  例如，蘇州于5月11日發布的“新政”僅對工業園區全域、高新區部分重點區域規定了限售，并未針對蘇州全市進行“一刀切”；6月初，在南京市高淳區、六合區買房的外地人只需提供在寧居住證或在寧工作勞動合同即可開具購房證明，但南京市的其他區域限購仍在執行中。

  因為房價上漲過快，6月20日，西安發布了三年以來第六次調控新政，進一步收緊“限購”，嚴控落戶炒房。但與此同時，部分三四線及核心城市遠郊區域政策則有所松動。例如安徽阜陽市取消出讓土地限價、江西贛縣停止特價房銷售等“限跌”政策、湖北恩施市發布“不準降價”通知等。

  穩定基調不變，樓市調控下半年將更精細化

  積極的調控政策，令樓市在5月份即出現明顯的降溫跡象。克而瑞數據顯示，5月，房企供貨節奏明顯放緩，成交也隨之轉升為降。多數二三線城市市場明顯降溫，成交量均有不同程度的回落，其中不乏無錫、徐州、合肥這類熱點城市，濟南、大連成交量更是降至歷史低位。土地市場方面，從CRIC監測的300城經營性土地數據來看，5月成交建面下降、土地價格漲幅明顯放緩，平均溢價率也出現了年內首次回落。

  當前，2019年的樓市已經步入“下半場”。對于接下來的市場走勢，多位受訪人士均認為，樓市調控的總基調沒有變化，依然是“以穩為主”。

  上海鏈家市場研究部資深分析師楊雨蕾對記者表示，下半年，預計調控政策會繼續貫徹執行“因城施策”、“房住不炒”的政策，不會有大的變化。

  中銀國際證券研報認為，未來房價穩定為長期趨勢，調控政策難以大幅放松或從嚴，“房住不炒”為高壓紅線，“因城施策”為精細化調控思路。張波亦有類似的觀點：“在因城施策的調控思路下，房地產市場正在進入新一輪調整周期，不同城市會呈現不同程度、不同狀態的調控，下半年的樓市更應該具體問題具體分析?！逼浞Q，由于今年下半年房地產市場依然處于“換擋期”，所以在“穩”字當先的大環境下，政策會從全國嚴控到“因城施策”、“因區施策”，調控的抓手將從房價層面向土地、限購、金融等維度縱深化落實。

  “整體看，2019年樓市將繼續嚴格調控，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低，土地市場的溢價率有所降低。”中原地產首席分析師張大偉進一步表示，雖然一二線城市調控政策嚴格，但對于房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。張波補充說，調控政策對房價上升有一定遏制作用，但并未改變房企拿地熱情，杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢等二線城市在下半年依然是熱點。