導(dǎo)讀：趨嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控及多項壓力之下，房企的生存狀況趨于艱難。日前，綠城陷入多個傳言中，萬科也加入到降價隊伍中選擇“冬眠”，房企巨頭紛紛開啟“過冬”模式。而行業(yè)并購整合正在提速，股權(quán)轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)井噴，部分企業(yè)“棄車保帥”退出房地產(chǎn)，多家中小房企“被退市”。

綠城騰挪融資 萬科降價“冬眠”

資金鏈緊繃的綠城，近日再度被推上風(fēng)口浪尖，幾乎是一日冒出了三個傳言。15日，業(yè)內(nèi)傳言綠城董事長宋衛(wèi)平頻繁接觸融創(chuàng)集團主席孫宏斌，商討合作可能，孫宏斌將為綠城帶來大筆資金支持。還有傳言稱“杭州市將注資綠城、濱江等本地大型房企”，雖然政府注資傳言后被否認(rèn)，但綠城內(nèi)部人士透露，綠城正在與多家國資企業(yè)洽談合作事宜。此外，還有傳言稱，綠城還被爆出加緊騰挪項目，以換取資金。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，因資金緊張而轉(zhuǎn)讓項目、公司股權(quán)的開發(fā)商并不在少數(shù)，綠城只是更引人關(guān)注。萬科等龍頭房企近期開啟了“過冬”模式，大幅降價促銷舉措屢見不鮮。房地產(chǎn)行業(yè)的整合趨勢似乎已在所難免，并購大潮正漸行漸近。

綠城接洽國企謀求自救 一日冒出三傳言

綠城近期又成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。15日，有傳言稱，綠城董事長宋衛(wèi)平正在與融創(chuàng)集團主席孫宏斌頻繁接觸，商討合作的可能性，涉及項目合作、投資入股等，目的在于引入更多資金支持。

孫宏斌更是在微博上力挺綠城，稱以個人名義買下綠城無錫香樟園一套物業(yè)，并表示“綠城的產(chǎn)品是最好的，如果價格合適，可以買”。

孫宏斌曾執(zhí)掌天津順馳置業(yè)，順馳2003年以超過9億元購得當(dāng)時北京地王，隨后又在高負(fù)債的情況下，在上海、南京、蘇州、武漢、成都等地大舉擴展，最終因資金鏈斷裂轟然倒下。對于綠城會不會成為第二個順馳，有業(yè)內(nèi)人士表示，綠城有大量存貨，只需降價賣房即可回籠資金。但也有人表示，綠城因為融資成本過高，實際利潤率已經(jīng)很低了，不敢降價賣房，一旦降價即可能虧損。

同日還有傳言稱，杭州市政府?dāng)M主導(dǎo)注資綠城、濱江、金都三家本地房企，其中國資企業(yè)杭州交投集團擬注資綠城，金額高達40億元。綠城集團內(nèi)部人士對此予以否認(rèn)，不過該人士透露，綠城為了解決資金問題，目前正在與多家國資企業(yè)洽談合作事宜，其中包括浙江鐵投集團、能源集團等有過合作經(jīng)歷的企業(yè)，但沒有杭州交投集團。

不僅如此，還有傳言說綠城目前在加緊騰挪項目，以股權(quán)換資金。杭州當(dāng)?shù)貍餮跃G城將騰挪旗下兩個項目——杭州蘭園和杭州新華造紙廠地塊，將尚未進入銷售階段的新華造紙廠地塊項目部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給合作方，同時換取該合作方在杭州蘭園中的股權(quán)。然后，綠城將部分杭州蘭園的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給杭州城投和錢江新城管委會下面的國有企業(yè)，從而獲得一筆資金。

據(jù)綠城中國2010年年報顯示：杭州新華造紙廠地塊，綠城應(yīng)占權(quán)益為35%，土地面積37360平方米，總建筑面積約13萬平方米；杭州蘭園，應(yīng)占權(quán)益為42.5%，土地面積44502平方米，總建筑面積212217平方米。目前杭州蘭園住宅項目正在銷售中，而新華造紙廠地塊則還未進入銷售階段。業(yè)內(nèi)人士指出，盡管綠城尚未承認(rèn)，但綠城縮短戰(zhàn)線，從未銷售項目中抽身，換得正在銷售項目股權(quán)，是有可能的，目的是為了盡快回籠資金。

近一段時期以來，圍繞綠城的傳言四起。海航30億元收購綠城、監(jiān)管部門調(diào)查綠城房地產(chǎn)信托、綠城退市、綠城破產(chǎn)等傳言后來均被回應(yīng)是謠言。綠城董事長宋衛(wèi)平親自撰文澄清，稱“綠城目前一切尚好”，并提出三步走策略，綠城將會堅持“努力銷售”、“騰挪項目”、“降價退市”三步走。目前業(yè)內(nèi)傳言的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，正屬于“三步走”中的第二步——“騰挪掉幾個項目”。

2011年上半年，綠城的現(xiàn)金已經(jīng)從2010年底的近150億元驟降至97.46億元，而資金負(fù)債率則從去年的132%，大幅上升至160%以上。負(fù)債率上升的同時，綠城的銷售業(yè)績卻在下滑。截至10月底，綠城的銷售金額僅約258億元，較今年初定立的銷售目標(biāo)550億元，尚未完成一半。綠城已將全年銷售目標(biāo)下調(diào)至約400億元，即便如此，達標(biāo)率仍僅64.5%。

房企巨頭開啟“過冬”模式 謹(jǐn)慎收購項目、積極促銷變現(xiàn)

面臨資金困境的房企絕非僅有綠城一家。今年下半年以來，房企銷售業(yè)績大幅下滑，為回籠資金搶占先機，開發(fā)商降價促銷價格戰(zhàn)火愈燒愈旺。繼龍湖、中海、綠地在上海大幅降價之后，萬科也在上海醞釀旗下樓盤全線降價。

多家地產(chǎn)中介機構(gòu)介紹，萬科尚源項目將推出部分特價房源，面積為79平方米的小戶型價格低至85萬元，折合單價約1.1萬元/平方米。而萬科尚源今年7月以來銷售均價一直在1.4萬至1.5萬元/平方米。萬科位于上海浦東的清林徑也將于近期開盤，新開盤價格可能在1.3萬至1.4萬元/平方米，較此前1.65萬元/平方米的價格有近20%的下跌。

“萬科已經(jīng)進入冬天模式，在這個模式下首先就是現(xiàn)金為王，現(xiàn)金流比利潤更為重要。其次就是積極賣房，不囤地。第三，更慎重的買地，買地是最浪費錢的，不能買錯地。”在近期的一次交流會上，萬科總裁郁亮這樣表示。

一向被認(rèn)為是風(fēng)向標(biāo)的萬科，此時提出“過冬”模式，引起業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。正是基于這種“過冬”的理念，萬科不僅在上海，還在北京、深圳、南京、青島等城市多個項目都在下調(diào)價格，試圖低價入市的策略，快速實現(xiàn)銷售變現(xiàn)。

不僅是萬科，眾多房企巨頭不約而同進入“過冬”模式。恒大地產(chǎn)也強調(diào)快速銷售、回籠資金，并提出下半年不購買新的土地；曾經(jīng)在各地攻城略地的中海地產(chǎn)，10月也沒有任何新增土地儲備。

十大標(biāo)桿房企(萬科、保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、雅居樂、招商、中海)今年前10個月的購地金額僅占銷售款的21%，創(chuàng)出歷史新低，這一比例甚至不及處于國際金融危機中的2008年。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國13個主要城市今年1-10月累計成交居住用地4450公頃，同比大幅縮減28%。

不僅如此，房企巨頭在擴張戰(zhàn)線、項目收購方面也顯得謹(jǐn)慎了。萬科年報顯示，2010年萬科砸下22億元，斬獲了24個項目。今年半年報顯示，截至6月底，萬科已經(jīng)投入近33億元用于收購。然而四季度以來，已經(jīng)鮮有收購動作，10月份僅新增兩塊土地。

從房企披露的數(shù)據(jù)來看，多家上市房企的銷售業(yè)績在10月出現(xiàn)量價齊跌。萬科10月實現(xiàn)銷售額103.4億元，環(huán)比下跌17.3%，同比下跌33.3%；保利地產(chǎn)10月簽約金額54.2億元，環(huán)比下滑19.5%，同比下降39.2%；富力地產(chǎn)10月實現(xiàn)合約銷售金額20.51億元，合約銷售面積16.67萬平方米，環(huán)比分別下跌了31.8%和20.4%。

行業(yè)并購整合正在提速 股權(quán)轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)井噴

在整個市場低迷的背景下，資金緊張、銷售艱難，房企之間的并購整合正在加速。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，今年前10月，房企股權(quán)變動頻繁，規(guī)模交易累計已經(jīng)達到了93宗，總交易額達到了300.8億，預(yù)計全年交易額將較2010年翻倍。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至10月，北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易的房地產(chǎn)企業(yè)或項目出現(xiàn)了井噴，總數(shù)超過600宗，是去年同期的兩倍。

進入10月以來，萬通地產(chǎn)等老牌房企開始加入股權(quán)轉(zhuǎn)讓行列。10月14日，萬通地產(chǎn)作價2.84億元，將其持有萬通時尚項目股權(quán)中的49%以及8860萬元債券轉(zhuǎn)讓給深圳市萬通核心成長股權(quán)投資基金合伙企業(yè)。萬通地產(chǎn)稱，此次交易完成后，公司可獲得3.7億元的資金。

業(yè)內(nèi)人士分析，一些已提前完成全年銷售業(yè)績，手握大筆現(xiàn)金的房產(chǎn)巨頭，有可能成為并購中的主要買家。以恒大地產(chǎn)為例，截至10月底累計合約銷售額778.7億元，較去年同期增長89.2%，提前完成了全年700億元的銷售目標(biāo)。萬科截至三季度末，已持有現(xiàn)金339億元。

一位大型房企投資部負(fù)責(zé)人表示，我們現(xiàn)在收購項目比較謹(jǐn)慎，對項目的位置、回報率等要求都很高，毛利潤率50%以上、凈利潤率20%以上才考慮，個別毛利潤率30%以上但是位置好也可以。雖然想要轉(zhuǎn)讓的項目挺多，但合適的仍然較少。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，2011年以來，在調(diào)控政策的壓力之下，房地產(chǎn)市場生存狀況不容樂觀。一些中小房企在資金運作上出現(xiàn)了較大的問題，一些大型房企在資金方面有天然的優(yōu)勢。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必定要經(jīng)歷一番重組整合，中國房地產(chǎn)行業(yè)的一次顯著調(diào)整正在發(fā)生，房地產(chǎn)行業(yè)的破產(chǎn)、兼并與收購將成為常態(tài)，房地產(chǎn)金融活動日益多樣化和活躍。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)實際數(shù)量有3萬家，最高時曾達到8萬家，實際活躍的房企約有一萬家，預(yù)計隨著并購整合，小房企洗牌出局，未來房企數(shù)量或大幅下降。

部分企業(yè)“棄車保帥”退出房地產(chǎn)

慘淡的樓市令不少房地產(chǎn)領(lǐng)域涉獵不深的上市公司萌生退意。今年以來，已經(jīng)有恒順醋業(yè)、金發(fā)科技、西部礦業(yè)等跨行業(yè)進入房地產(chǎn)的上市公司宣布離開或打算撤離房地產(chǎn)行業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施力度絲毫未見減弱，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。一方面，一線城市房價已基本停漲，降價幅度及范圍不斷擴大；另一方面，調(diào)控正在促進房地產(chǎn)行業(yè)資源整合、優(yōu)勝劣汰，有利于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

多家中小房企“被退市”

分析人士表示，當(dāng)前出現(xiàn)中小開發(fā)商被動退市的案例并不罕見。在銷售不力、資金鏈緊張及庫存高企等壓力下，中小企業(yè)“被退市”的可能性最大。

北京市住建委近日公示，北京東方時代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等477家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因資質(zhì)證書有效期屆滿后未依法申請延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷，將注銷其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，注銷資質(zhì)公司的數(shù)量激增很有可能因為部分中小房企因經(jīng)營不善而退出市場所致。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，集中注銷資質(zhì)的確導(dǎo)致部分中小房企“被動退市”。但從長遠看，的確只有土地儲備、項目運營、資金實力等各方面都資質(zhì)較優(yōu)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能在市場上長期生存。

除了被動出局，也有被動加入的。中房集團理事長孟曉蘇表示：“我們不能光看到一些企業(yè)退出了房地產(chǎn)領(lǐng)域，應(yīng)該看到隨著保障房建設(shè)的推進也有一批新的企業(yè)進入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。比如各地為了保障房建設(shè)的需要，已經(jīng)紛紛成立了土投、城投等新的企業(yè)。”