在“國際金融論壇2011全球年會”的“中國房地產(chǎn)下一步走向”論壇上，業(yè)內(nèi)人士認為，限購政策可能還會持續(xù)一年，如果今年的狀態(tài)持續(xù)到明年上半年的話，那么沒有任何一個房企可以獨善其身。

明年商品房投資或為負增長

在限購的調(diào)控政策下，房企在商品住宅的投資上變得非常謹慎，房地產(chǎn)投資增速下滑明顯。

國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹預(yù)計：“明年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將出現(xiàn)明顯下滑。”

“明年難以找到房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的支撐點。新開工的保障性住房今年比去年增長了72%，明年肯定沒有這么高的增長。而目前商品住房新開工增速已經(jīng)明顯下滑，在當前的貨幣政策下，明年上半年商品住房新開工面積的增長持續(xù)下滑已沒有懸念。加之今年的基數(shù)比較高，在此基礎(chǔ)上投資出現(xiàn)大幅增加的可能性很小。”秦虹進一步分析。

國家統(tǒng)計局11月9日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增長31.1%。雖然這個數(shù)字已經(jīng)超過了去年全年的投資額，但是增速卻連續(xù)3個月出現(xiàn)下滑。事實上，今年新開工1000萬套保障房的計劃對沖了商品住宅投資的下滑。

華遠集團董事長任志強(微博)表示，扣除保障性住房，今年商品住房的新開工數(shù)量已經(jīng)為負增長，明年雖然房地產(chǎn)行業(yè)的總體投資可能為正增長，但是明年商品住房的投資將出現(xiàn)負增長。

事實上，以萬科為代表的房地產(chǎn)企業(yè)認為明年上半年的形勢不容樂觀。

日前，萬科公布的三季報顯示，今年前9個月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積和銷售金額與去年同期相比仍然分別有39.9%和35.9%的增長，這令外界對于調(diào)控政策的效果產(chǎn)生疑問。對此，萬科集團副總裁毛大慶表示：“在同樣的城市，萬科今年的銷售成績與去年相比并沒有太多的增長。”

“今年萬科銷售額的增長主要體現(xiàn)在兩個方面。首先，2010年年底結(jié)轉(zhuǎn)的約200億的簽約額。其次，今年萬科新進入的七八個城市，土地成本比較低，銷售情況還不錯。”毛大慶解釋。

“如果明年上半年房地產(chǎn)行業(yè)依然是目前的狀態(tài)，那么沒有哪個企業(yè)能夠獨善其身，這將是全行業(yè)的危機。”毛大慶坦言，這次調(diào)控帶來的是行業(yè)結(jié)構(gòu)性的變化。現(xiàn)在很多中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)很大的問題，只是我們沒有太多地關(guān)注它們。而產(chǎn)品線比較單一、過于集中于高端產(chǎn)品的企業(yè)，在調(diào)控時遇到的問題會比較大。

但是，孟曉蘇認為，我們不能只看到一些企業(yè)退出了房地產(chǎn)領(lǐng)域，也應(yīng)該看到隨著保障房建設(shè)力度加大，又有一批新企業(yè)進入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。各地為了適應(yīng)保障房建設(shè)的需要，已經(jīng)紛紛成立了城投、城開這樣的企業(yè)，他們將是房地產(chǎn)行業(yè)的生力軍。

政策“信號”明確

11月6日，國務(wù)院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡出席上海合作組織成員國總理第十次會議時表示，我們的目標是既要使房價回歸到合理的水平，同時還要促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

事實上，溫家寶總理對于房價有過多次表態(tài)。2009年12月，溫家寶總理表示，要遏制部分城市房價過快上漲的勢頭；2010年4月，溫家寶總理再次表態(tài)，“堅決遏止房價過快上漲。”

首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光(微博)認為，“合理價格的背后是合理的土地供應(yīng)量、土地價格，以及資金供應(yīng)，如果沒有上述這些合理的因素，一個合理的價格水平將難以達到。”

秦虹認為，合理水平就是人們的支付能力與房價的水平盡可能接近，而不是使兩者的差距越來越大，最終目標還是要避免房價大幅偏離人們的支付能力。

目前，一些業(yè)內(nèi)人士認為此輪調(diào)控政策的目標已經(jīng)基本達到，限購政策何時退出成為業(yè)界關(guān)注的焦點之一。對于限購實施的時間長度，孟曉蘇、毛大慶、劉曉光、鄂俊宇均認為時間是一年。

“未來限購會常態(tài)化，但是，目前所執(zhí)行的調(diào)控政策在一年之內(nèi)一定會發(fā)生變化。這并不代表一年之后就沒有了，只是不再是一刀切的政策，不同城市會進行微調(diào)。”毛大慶認為，限購除了解決房地產(chǎn)的問題之外，還要解決過去幾十年間地區(qū)發(fā)展的嚴重不均衡所帶來的問題，而這個問題想通過短時間內(nèi)大躍進式的補課是不可能完成的。

然而，市場穩(wěn)定健康發(fā)展需要一個非常明確的市場導(dǎo)向。

劉曉光將在政策調(diào)控下的企業(yè)形容為“只能湊合活著”。“既定的目標完成有困難，企業(yè)也不知道還有什么新政策出臺，房地產(chǎn)行業(yè)需要找一條出路，但是如果沒有創(chuàng)新機制，房企的轉(zhuǎn)型很艱難。”劉曉光表示。

對于房地產(chǎn)政策，雖然房地產(chǎn)企業(yè)都期待有一個明確的信號，但是在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟中重要的產(chǎn)業(yè)的情況下，僅僅從房地產(chǎn)行業(yè)本身的角度出發(fā)考慮問題顯然是不全面的。

秦虹表示，應(yīng)當將房地產(chǎn)行業(yè)放在國際、國內(nèi)的大環(huán)境中考慮。“國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的歷次調(diào)控政策不是完全站在房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展的角度來考慮的，更多的是服從于大局，這個大局包括國民經(jīng)濟發(fā)展的總體要求與社會的穩(wěn)定。當國民經(jīng)濟需要調(diào)整時，占其比重比較大的房地產(chǎn)行業(yè)就會成為調(diào)控對象。”