土地，也許是今天地方財政最難以剪斷的一條“臍帶”。在樓市調控進入深水區，牽扯于其間的各個利益集團都在這個“土地-房價-利益”交織的網絡中各懷心事，有的掙扎求存、有的猶疑觀望、有的奮力抗壓。在這場步入縱深的博弈之中，總有人會先露出疲態……

　　土地財政降溫態勢明朗

　　國土部下屬中國土地勘測規劃院發布的最新報告顯示，三季度全國地價總體水平小幅上升，但環比、同比增幅全面回落。其中，有超過五成城市的居住地價增速回落，地價水平下降的城市明顯增多，土地市場相對降溫的態勢已基本明朗，預計四季度，城市地價總體水平將會延續平穩增長，但城市居住地價增速將進一步回調。

　　中國指數研究院的數據也顯示，與去年同期相比，今年1-9月十個重點城市住宅用地推出量明顯放緩，供應量跌幅最大的是天津，雖然累計供應住宅用地1232萬平方米，供應量居全國首位，但同比下跌51%。緊隨其后的是武漢和杭州，供應量跌幅分別為41%和38%。

　　數據顯示，北京、上海、天津等十大城市前三季度土地供應量同比降幅達23%，成交量降幅達25%。其中，天津、武漢和杭州的供應量跌幅高達51%、41%和38%。

　　“土地市場和房產市場是相輔相成的，房價下降的時候，土地市場也會低迷。前段時間，很多外地的土地都拿到上海來進行推銷，甚至利用短消息群發土地招標信息，可見土地市場冷清的程度?！睖x告訴記者。

　　與土地市場直接相關聯的便是政府的土地財政。在一線城市已顯乏態的土地財政，在此輪寒流中，更將面臨嚴峻考驗。

　　“土地財政肯定會受到影響?，F在土地零溢價成交的較多，與之前不可同日而語。對此，政府可以短期內增加土地供應量來應對。上海最近的土地供應量比前兩個月就增加不少。比如某工業園區因前期基礎設施投資較大，負債不少，因此趕快推出兩塊地出讓?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O張宏偉告訴記者。

　　事實上，據中原監測數據顯示，9月份，所監測的13城市居住用地供應確有明顯放量，供地面積為866公頃，較去年同期增加47%，較今年均值增加76%。居住用地成交面積為560公頃，較去年同期增加23%，較今年均值增加27%。不過，這一態勢并未能有力延續，本月土地成交量僅有小幅回升。

　　“從年度推地量來看，由于地方政府都有年度預算，基本上與去年相差不大。但由于成交低迷，推地量近期已持續放緩。接下來，推地量可能還是會減少，因為成交的可能性很小?！睖x表示。（時代周報，記者 王玨磊 趙淑菊）

　　退地熱情高 土地市場冷

　　進入9月以來，各地土地掛牌量大增。但對于以土地出讓金作為重要財政收入的地方政府來說，不得不擔憂手中的土地財富將面臨貶值的風險。

　　據統計，從年初到目前，濟南市共計劃出讓住宅及商業用地569.4712萬平方米，其中前3季度進入掛牌階段的土地面積為395.3059萬平方米。而自9月28日至今，濟南市國土資源局就分4次公告出讓33宗地塊，其中住宅用地20宗，商業用地13宗，僅一個月的時間，公告出讓面積就占前10個月的30.58% 。由此可見，土地放量密度正在進一步加大。

　　對此，山東大學房地產研究中心主任、導報特約評論員李鐵崗表示，從目前來看，購房者、地方政府、開發商都面臨著資金緊張的局面。這種情形目前在各地都較為普遍，延伸至四季度，全國許多主要城市均有數目不少的推地計劃。

　　10月8日至11月3日，北京市會有16宗經營性土地進入掛牌競價階段。截至本月10日，上海四季度共有36宗土地進行掛牌轉讓，面積近90萬平方米。而成都10-11月也將有45宗地塊公開出讓。其中，廣州的推地熱情最為高漲，10月份廣州將出讓土地底價總和超過220億元，總建筑面積超過460萬平方米。

　　成交“慵懶”前幾年，市場上總愛炒作一個詞——“地王”。而且一塊地往往等不了多久，王位就會被“推翻”?？墒菑慕鼇淼那闆r看，地王之勢非但不再，土地流拍卻頻繁出現。有人形象地將這種樓市政策不斷加碼、地價增幅全面回落的局面比喻為“樓市感冒，土地市場也打噴嚏”。

　　據不完全統計，截至9月16日，濟南市年內推出的土地中，有77宗到了掛牌截止日期，其中有11宗流拍，33宗以底價成交。業內人士稱“流拍的與底價成交的宗地超過總數的一半，簡直難以想象”。在成交的土地中，住宅類的樓面地價均在1000元-2500元/平方米，有些甚至只有500元-700元/平方米，樓面地價在4000元/平方米以上的寥寥無幾。

　　國土部公布的數據顯示，今年前7個月，全國土地流標數量達到353塊，比去年同期增長242%，其中僅7月份土地流標數達到61塊，相當于1-2月流標數的總和。其中住宅類土地流標數量163塊，占比達到46%。

　　6月以來，包括南京、沈陽、南昌等多個重點城市都遭遇了土地流拍，浙江上半年流拍的地塊更是高達121宗，全國土地出讓金收入都不容樂觀。

　　土地財政受累成交平平，讓不少城市的土地財政遭遇寒流。以北京為例，去年全年的土地出讓收入為1636.72億元，但今年前8個月，該市土地出讓金收入為671.95億元，僅相當于去年全年的40.9%。上海等地也存在類似的情況。

　　據了解，有些地方政府為了緩解急劇縮減的交易量和降價趨勢帶來的巨大壓力，已經開始在土地政策上作出調整，在廣州、南京、安徽等市（區），政府都提出了對部分投資商延長土地出讓金繳納期限之類的政策。有業界人士表示，房價下跌時期，一定是土地市場和房產市場同時低迷之際，地市低迷導致土地出讓金萎縮，如果地方財政運轉失靈，必將引發連鎖反應。

地根松動：地方政府“人窮志短”？

　　隨著佛山市放寬限購政策的《關于進一步加強我市房地產市場調控有關問題的通知》借網絡迅速傳播，佛山市一時間在網上獲得了“限購松綁第一城”的稱號。這場最終“朝令夕改”的松綁便是地方政府矛盾狀況的寫照……

　　10月14日，南京市政府低調印發《關于應對當前經濟形勢保持經濟平穩健康運行的意見》。其中第14條顯示，要加快推出區位佳、規劃優、條件好的“三好”地塊，對重大建設項目用地在一定時間段內給予付款的靈活性和寬限期……

　　10月17日，廣州市攜南站商務區31幅地塊赴香港招商，也提出了一個刺激方針，外資企業拿地將適當延長土地出讓金首付款繳納期限……

　　10月25日，國土資源部執法監察局副局長王玲表示，今年1至9月，國土資源部已經對土地違法罰款19.7億元。很多土地違法是地方政府為招商引資故意放低土地使用門檻，未批先用或者違法違規用地。

　　對于地方政府而言，急劇縮減的交易量與降價趨勢亦給其增添了巨大壓力。對于仍需依賴土地財政的地方政府而言，在土地流拍頻繁出現時，自然需要在政策上做一些調整，而在廣州、南京等地，土地政策松動已經悄然展開。

　　今年前三季度樓市普遍冷淡，由于降價而引發的長三角的退房、維權現象已經出現。然而缺錢的不僅是開發商，這個鏈條直接關系到地方政府的錢袋。

　　中國指數研究院的統計數據顯示，前三季度130個城市土地成交樓面均價為1066/平方米，同比下跌17%；住宅類用地成交樓面均價為1499/平方米，同比下跌11%。而被限購令調控的城市，地方政府土地出讓金收入下滑較多。

　　上海易居研究院綜合部部長楊紅旭指出，地方財政嚴重依賴土地出讓金和房地產稅收，此兩項占地方收入的40-70%左右。房價下跌時期，一定是土地市場和房產市場同時低迷之際，地市低迷導致土地出讓金萎縮，如果地方財政運轉失靈，會帶來更大的麻煩。

　　受此影響，很多地方已經出現了土地出讓政策松動的端倪。以南京為例，10月14日，南京市政府低調印發了《關于應對當前經濟形勢保持經濟平穩健康運行的意見》，其中第14條專門指出，要做好土地供應，加快經營性用地上市速度，逐一明確地塊上市時間，對重大建設項目用地在一定時間段內給予付款一定的靈活性和寬限期。

　　中央決心：調控政策不放松

　　今年1月至7月期間，溫家寶總理在幾次談及房地產調控時都明確表示“加強房地產調控”，9月份發表在《求是》的撰文中表示“調控決心不動搖、政策方向不改變、力度不放松”鹿鼎記，日前，總理在廣西考察時再次強調，“目前房地產市場調控和保障性住房建設處于關鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調控成果。”

　　10月29日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，分析當前經濟形勢，部署近期經濟工作。會議指出，要在未來幾個月堅定不移地搞好房地產調控。各地政府要切實負起責任，繼續嚴格執行政策，進一步鞏固調控成果。

　　增加普通商品住房用地，促進房價合理調整。加快推進保障性住房建設，提高規劃設計水平，加強工程質量監管，抓緊建立健全分配和管理制度，盡快形成有效供應，讓人民群眾看到政策的成效。

　　“地方大員”進京約談 樓市調控放松無望

　　中共十七屆六中全會召開前后，住建部部長姜偉新、國土資源部部長徐紹史分別與黑龍江、江西、湖北、四川、陜西在內的多省的省長會見。河北等省的政府主要負責人，也將與近期陸續進京，與住建部、國土資源部等中央部委展開會晤，房地產調控政策則是主要議題之一。

　　10月27日，住建部部長姜偉新、財政部部長助理王保安等在人民大會堂接受全國人大常委會關于保障性住房問題的專題詢問。

　　在回答全國人大財經委副主任吳曉靈關于限購等行政性手段對樓市調控的有效性時，住建部部長姜偉新表示，在城鎮住房信息系統聯網冰不完善、房地產保有環節稅負不能快速推進的情況下，限購是不得已而采取的一種調控手段。住建部官員隨后向記者表示，限購政策在可以預期的時間內不可能放松。

　　“一般情況下，來年的調控工作，是到年底的住房和城鄉建設系統工作會議上聽取意見，然后定調，再落實執行，照今年的情況看，溝通提前了。”黑龍江省住房和城鄉建設廳的一位官員向記者表示，在省長王憲魁返回黑龍江后，省住建廳對與住建部部長姜偉新的會晤主要內容進行了傳達。

　　記者了解到，與王憲魁的會晤主要圍繞兩個議題，一是加強和落實中央布置的包括限購在內的樓市調控政策，在取得了一定調控收效的情況下，要清楚地認識房地產市場走勢的復雜性，要保持政策的力度和連續性，避免由于執行力度的松動，而出現房地產價格和市場情況的反彈。

　　二是繼續加強保障性住房的建設進度。對于目前黑龍江省已經完成全年保障性安居工程開工目標的情況，姜偉新代表國務院保障性安居工程小組予以了肯定。

　　中國房地產學會會長陳國強告訴記者，目前全國各主要一二線房地產市場降溫和房價的停漲，是在限購、限價等嚴厲的行政管控之下得以實現的，如果在明年，由于各種原因，地方政府放松了對這些政策的落實力度，壓抑一年多的購房需求將被釋放出來，恐怕將造成房地產價格的報復性上漲。

　　“選擇這個時機和地方政府溝通這件事情，中央政府是有明確的考慮的，在經濟環境不確定性加強的情況下，地方政府對于土地財政收入的依賴程度，可能將成為地方政府落實調控政策的一大變數，中央政府適時的施壓，有利于地方政府保持政策的連續性?！标悋鴱娬f。

中央重申樓市調控 地方政府還需嚴格執行

　　在中國，樓市具有十分強烈的“政策市”色彩，市場對政策信號“過度敏感”，時常從個別用詞中解讀出“微言大義”。

　　27日，住房和城鄉建設部部長姜偉新透露，住建部正在努力建設城鎮個人住房信息系統，如果這個信息系統將來建立起來了，再加上銀行系統、財政系統、稅務系統的一些信息，再加上公安的一些信息系統，如果能統一到一個平臺上，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法。

　　它被樓市看多者視為“限購”將放松的明確信號，次日A股房地產板塊因此出現價格大漲。而28日國務院常務會議的表態，算是對這種過于樂觀的看法的一種回應。

　　北京中原市場研究部總監張大偉對記者表示，房地產調控到現在已經逐漸顯現效果，但部分地方政府也受到土地財政的制約有放松調控的動因，所以國務院常務會議的表述主要還是表示調控政策不會放。

　　張大偉認為，現行樓市調控政策應該已經基本見底，不會再出臺更嚴厲的措施，但現行政策年內放寬的可能也不大。

　　樓市調控已令市場出現了明顯變化，雖然全國總體樓市仍處于量增階段，但不少房地產重鎮商品房銷售都出現了下滑。

　　這種數據上的下滑對地方政府而言，可能喜憂參半，喜在調控見效，免于中央問責，憂在經濟動力放緩，GDP報表難填。

　　根據新華社的報道，海南今年前三季度房屋銷售面積619.49萬平方米，同比增長0.3%；房屋銷售額557.83億元，同比下降0.4%，降幅比上半年收窄4.9個百分點。

　　海南省政府副秘書長羅時祥對此表示，前三季度，海南房地產業增加值同比增長2.0%，遠遠低于去年同期增速32.3個百分點。房地產業對海南經濟增長的拉動力明顯減弱。盡管隨著保障性住房的建設力度和商品房的促銷力度不斷加大，全省房屋銷售呈現積極變化，但房地產業的增幅放緩對整體經濟的增長造成較大影響。

　　在目前的經濟結構下，房地產業的重要性非同一般，這也導致地方政府放松調控的沖動始終存在。此時中央再度要求地方今后幾個月“嚴格執行”調控政策，地方能堅持多久尚需觀察。（第一財經日報，記者 劉展超）

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　　加大供地：開發商抄底？

　　業界人士普遍認為，高層一系列的動作一方面是在表明調控房價的決心，另一方面也在向市場喊話：即使在面臨歐債危機的情況下，中國對于房地產的調控也絕對不會放松。這無疑給那些依舊堅持不降價、期待政策翻轉的開發商和地方政府潑了一盆涼水。

　　有評論認為，高層選擇這一時間點再次釋放調控不放松的信息非常及時。不過，相比“各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調控成果”這樣比較“虛”的內容，此次總理表態中“要增加普通商品房的用地供給，促進普通商品房市場健康發展”的說法引起了更多人的注意。

　　對于溫家寶在廣西的講話，知名地產商潘石屹在其新浪微博中直言：“增加用地才是根本。地價、房價才會真正降下來。其它措施都是治標不治本。”

　　事實上，早在7月20日，溫家寶在主持召開國務院常務會議時，就已經開始研究加強土地管理工作。據知情人士透露，在此次會議上，有關部門負責人建議，應該高度關注商品房用地供應問題。

　　據稱，今年以來，很多城市為了完成保障房供地計劃，忽視商品房供地計劃的完成情況，由于商品房供地計劃沒有完成不會受到上級政府的問責，很多城市政府甚至有意在今年土地市場低迷的時候，捂地不賣。該負責人表示，如果這個情況持續下去，會在未來幾年內造成商品房供地和商品房供應量的大起大落，進而會影響未來的房價調控效果和房價走勢。

　　抄底土地市場跡象明顯

　　消息人士稱，將商品房用地供應作為調控的新方向，這是國務院關于房地產調控方面的新舉動。通過增加土地供應，或將防止商品房市場大起大落。而中央在這方面的意圖，正好與當下的數據情況密切相關。據上海易居房地產研究院監測顯示，1至9月，全國商品房成交均價同比上漲9.1%，較1至8月下降1.7個百分點。雖然商品住宅成交均價漲幅有所收窄，但是漲幅仍然偏大。

　　而與之相對應的，較能反映市場溫度的土地溢價也是一步步走低：前三季度成交土地平均溢價率為13.4%，僅為去年同期26.8%的一半。從趨勢上看，還有進一步走低的可能：住宅用地的溢價率從一季度的19.6%下降到三季度的8%，特別是9月份，其溢價率僅為5%，是2009年3月以來的最低水平。

　　8月以來，各知名房企在全國各地積極的拿地動作明顯。整個8月的短短31天，同策監測的30家標桿房企征戰全國，拿下了38幅土地，而9月份，30家房企繼續強勁勢頭，共購得22幅地塊。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，目前，企業抄底土地市場的意圖明顯，不僅在拿地數量方面繼續延續8月以來的火爆態勢，在價格方面也呈現了“零溢價”的現象，說明企業從長遠考慮為后市的發展做好充分的準備。只要地方政府能保證供應量，隨著“面粉”降價，“面包”的價格自然也會降下來。