9月和10月歷來都是房地產(chǎn)市場的鼎盛時(shí)期，更是房價(jià)走勢的風(fēng)向標(biāo)，但從8月份的前奏看，今年的“蜜月期”要明顯冷卻。不過，這些中心城市的樓市主流價(jià)格仍以穩(wěn)定為主，降聲最激烈的只是周邊區(qū)縣或開發(fā)商少量的“降價(jià)試探”。開發(fā)商觀望情緒明顯。

中心城區(qū)：量跌價(jià)不跌

“四地(北京、上海、廣州、深圳)熱銷樓盤有一些共性。”中原地產(chǎn)研究中心研究員劉淵告訴記者，目前“熱銷”的樓盤普遍位于郊區(qū)，絕對價(jià)格較低；戶型普遍較小，總價(jià)較低；周邊配套逐步完善，有一定升值潛力。調(diào)查顯示，上述中心城市樓市的主流價(jià)格尚是穩(wěn)定趨勢。

以北京為例，8月，北京新房市場在歷經(jīng)6個(gè)月的調(diào)控后，價(jià)格出現(xiàn)了較為明顯的松動(dòng)。但中原地產(chǎn)研究中心高級研究主任瞿安新指出，降價(jià)主要形式是推出部分“特價(jià)房”吸引購房者，直接降價(jià)的樓盤則較少出現(xiàn)。而開發(fā)商降價(jià)的目的，主要在于試探市場所能接受的價(jià)格底線。

瞿安新說，北京價(jià)格調(diào)整的特點(diǎn)是，郊區(qū)率先降價(jià)，出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)的項(xiàng)目主要集中在通州、大興和房山等北京外圍區(qū)域，這些區(qū)域的共同特點(diǎn)是新房供應(yīng)較大、價(jià)位相對較低，且在前期經(jīng)歷過大幅的價(jià)格上漲。瞿安新表示，不排除開發(fā)商未來進(jìn)一步更大規(guī)模降價(jià)的可能性。

中原地產(chǎn)對四大一線城市近期新房的銷售率進(jìn)行跟蹤監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)從“開盤30日銷售率”指標(biāo)來看，廣州新開樓盤的數(shù)字相對較好，市場保持相對溫和。而北京、上海、深圳的30日銷售率則分別僅為26.2%、32.4%、28.8%，庫存消化壓力較大。

部分分析人士指出，二手房方面，同樣出現(xiàn)價(jià)格上的動(dòng)搖，但中心城區(qū)，仍然可能是量跌價(jià)不跌的局面。

今年金九銀十難再

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭解析說：“某種程度上來說，房地產(chǎn)的過熱現(xiàn)象得到了控制。”

根據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)，8月,一線城市中，以北京、上海、深圳這三個(gè)城市為例，成交量都有不同程度的縮減，如北京8月新建商品住宅成交數(shù)額為4305套，同比減少21.4%，環(huán)比減少44.3%。

“可以感覺到今年房地產(chǎn)市場的秋天會(huì)很冷，"金九銀十"不再名副其實(shí)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場中心研究部經(jīng)理黃河滔感嘆道。

調(diào)控政策是主因

“限購其實(shí)比限貸來得更嚴(yán)厲，”黃河滔解釋道，“很大程度上，讓投資客這部分需求的愿望破滅了。”

在對上海300多家房產(chǎn)中介的門店調(diào)查中顯示，去年末全市購買二手住宅的純粹投資套數(shù)比例約10.3%，今年6月則下降至5%以下。

除了投資客之外，目前主要的需求來自兩大塊，分別是剛性需求和改善性需求。楊紅旭指出，這兩者之間剛性需求的比例應(yīng)該略高于改善性需求，然而這兩個(gè)“大限”恰恰最受影響的也就是有這部分需求的人”。

新聞縱深

價(jià)格戰(zhàn)有望爆發(fā)？

經(jīng)歷“寒冷”的秋天之后，房地產(chǎn)市場的價(jià)格走勢又將如何呢？

“年底在量上會(huì)有一定反彈。畢竟現(xiàn)在的秋天已經(jīng)那么冷了，不然寒冬太難過了。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場中心研究部經(jīng)理黃河滔告訴記者，成交量的回升還是取決于價(jià)格上的松動(dòng)，因?yàn)槎唐趦?nèi)調(diào)控政策不會(huì)有所放松，與此同時(shí)各地信貸政策也在暗中收緊。“所以除了新盤打折促銷、部分板塊一、二手房價(jià)格倒掛外，部分新房項(xiàng)目的品質(zhì)相對較高也是吸引市民的重要原因。”

中原地產(chǎn)在報(bào)告中指出，從最近半年的供求比來看，廣州、重慶的供求比相對合理，分別是1.06、1.01。

從長期來看，黃河滔卻認(rèn)為房地產(chǎn)仍可能是較好的投資選擇。“因?yàn)闆]有更好的替代品。限購與限貸其實(shí)是在為保障房爭取時(shí)間，畢竟保障房現(xiàn)在只是剛剛開始。”