經(jīng)適房投資比重 12年前最高
　　
　　今天，中國指數(shù)研究院發(fā)布《2011保障房白皮書》報(bào)告。報(bào)告顯示，從2001年至2010年的10年間，開發(fā)商對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房資金投入雖然規(guī)模不斷加大，但其投資額度占商品房投資比重明顯下降。
　　報(bào)告顯示，1999年，經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅的比重達(dá)16.6%，開發(fā)投資額增長率達(dá)61.4%，在大舉興建后的第一年即達(dá)到歷史最高點(diǎn)。
　　
　　然而，從2001年起，隨著非保障性商品住宅的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房投資額占商品住宅比重持續(xù)下降，2010年達(dá)到3.1%，是歷年最低。
　　
　　保障房擬建3600萬套 數(shù)量將與商品房“平起平坐”分流商品住宅需求。
　　
　　1億人住房問題5年后“入保”
　　
　　《2011保障房白皮書》報(bào)告顯示，從2010年開始，我國的保障房建設(shè)速度開始加快，特別是從2011年到2015年，我國將建設(shè)3600萬套保障房，這個(gè)力度前所未有。
　　
　　另外，從北京、上海兩市的保障房占比與商品住宅價(jià)格變化的比較來看，加大保障房建設(shè)能分流商品住宅需求，對(duì)抑制商品住宅價(jià)格過快上漲具有顯著作用。
　　
　　今后五年，我國將新建保障性住房3600萬套，基本上與商品房供應(yīng)量“平起平坐”，大約能解決1億人的住房問題。
　　
　　報(bào)告內(nèi)容
　　
　　保障房占比 與房價(jià)成反比
　　
　　報(bào)告顯示，從北京市2009年6月-2011年3月商品住宅價(jià)格上漲與保障房銷售占比變化來看，大多數(shù)月份，當(dāng)保障房銷售占比上升，商品住宅價(jià)格漲幅就會(huì)下降；當(dāng)保障房銷售占比下降，商品住宅價(jià)格漲幅就會(huì)上升。這一現(xiàn)象充分表明，保障房銷售的增加能分流商品住宅的需求，將會(huì)抑制商品住宅價(jià)格過快上漲。
　　
　　此外根據(jù)上海市相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，商品住宅價(jià)格漲幅與保障房銷售占比也存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，再次表明保障房對(duì)分流商品住宅需求、抑制商品住宅價(jià)格過快上漲的顯著作用。
　　
　　算賬
　　
　　1億多人的住房問題將解決
　　
　　中國指數(shù)研究院根據(jù)近10年來商品住宅竣工量的年均復(fù)合增長率估算，未來五年商品住宅供應(yīng)量預(yù)計(jì)為4000萬套左右，其中2011年為623萬套，以后每年大約為700萬、800萬套。
　　
　　今年，我國將開工建設(shè)保障性安居工程1000萬套，較2010年的590萬套，大幅增長69.5%。根據(jù)政府的安排，明年還要建設(shè)1000萬套，后三年1600萬套。
　　
　　考慮到保障房的建設(shè)周期，保障房未來的供應(yīng)可能在2013年達(dá)到高峰，超過1000萬套。到2015年，保障房的建設(shè)任務(wù)差不多就能完成。
　　
　　如此算來，我國的保障房將基本與商品房平起平坐。
　　
　　按照一套住房解決3個(gè)人來計(jì)算，那么3600多萬套保障房就能解決1億人的住房問題，到那時(shí)商品房的價(jià)格將會(huì)受到?jīng)_擊。
　　
　　專家
　　
　　保障房“蛋糕”大 被保的人就多
　　
　　中國指數(shù)研究院副院長黃瑜接受法晚記者采訪時(shí)表示，住建部要求各地加大對(duì)保障房土地供應(yīng)，在土地供應(yīng)總體有限的前提下，保障性住房用地的增加意味著商品房（尤其是中高檔商品房供地）將受到影響。
　　
　　黃瑜指出，在土地供應(yīng)量和住宅供應(yīng)量均占六七成左右的保障房，將大大穩(wěn)定人們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期并為中低收入人群改善居住條件帶來希望，為平抑房價(jià)過快上漲創(chuàng)造積極條件，也進(jìn)一步增強(qiáng)了各方對(duì)樓市調(diào)控的信心。
　　
　　這就好比是一塊蛋糕，保障房分得一大塊，那么商品房就只剩下小的一塊，被保障的人群就多了。
　　
　　未來幾年，中低收入家庭、進(jìn)城農(nóng)民工、大學(xué)畢業(yè)生、棚戶區(qū)住戶和農(nóng)村危房戶等住房困難群體，將根據(jù)其住房困難程度和經(jīng)濟(jì)承受能力，陸續(xù)享受到相應(yīng)的住房保障。
　　
　　著名地產(chǎn)分析師謝逸楓也表示，理論上說，大規(guī)模建設(shè)保障房，可增加住房供應(yīng)，降低對(duì)商品房的過度依賴和房價(jià)上漲的恐慌。“當(dāng)然了，從長遠(yuǎn)說，保障房會(huì)減少社會(huì)對(duì)住房的過度依賴，從而抑制投資性需求。”
　　
　　全國政協(xié)委員詹國樞曾撰文指出，從當(dāng)今中國國情看，擴(kuò)大供給的最有效也是最現(xiàn)實(shí)的手段，就是大力加強(qiáng)保障房建設(shè)，而這也正是我們?cè)缇驮摖孔s又因?yàn)榉N種原因而遲遲未能牽住的抑制房價(jià)的牛鼻子。
　　
　　房地產(chǎn)市場(chǎng) 將進(jìn)“雙軌制”時(shí)代
　　
　　中國以房價(jià)為目標(biāo)的調(diào)控屢屢落空，暴露出保障性住房的歷史欠賬為癥結(jié)之一。現(xiàn)在政府已明確提出明年要“逐步形成保障性住房體系和商品房體系”。這將改變住宅市場(chǎng)完全市場(chǎng)化的定位，通過實(shí)現(xiàn)
　　
　　商品房及保障性住房的并駕齊驅(qū)，間接穩(wěn)定房價(jià)。
　　
　　2011年3月6日，在“十一屆全國人大四次會(huì)議記者會(huì)”上，國家發(fā)改委透露“未來五年要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，今年1000萬套，明年1000萬套，后面三年還有1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%”。
　　
　　黃瑜表示，新建保障房陸續(xù)投入使用后，由政府主導(dǎo)的保障房將擠入商品房“一家獨(dú)大”的住宅市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入“商品房＋保障房”的雙軌制時(shí)代。
　　
　　黃瑜認(rèn)為，進(jìn)入“雙軌制時(shí)代”，政府保障房成為住宅市場(chǎng)的主要供應(yīng)源，成為調(diào)控市場(chǎng)的有力砝碼，這將有效遏制房價(jià)持續(xù)上漲，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性。
　　
　　“以前的房地產(chǎn)調(diào)控思路主要是通過金融等手段來調(diào)控，調(diào)控重點(diǎn)集中在房地產(chǎn)價(jià)格上。”國務(wù)院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究室主任王曉明稱，“現(xiàn)在大力建設(shè)保障性住房體系是在‘補(bǔ)課’。”
　　
　　公租房 將成保障房主力
　　
　　從保障性安居工程的構(gòu)成來看，以廉租房和公租房為主的保障體系已經(jīng)確立，公租房更成為大力發(fā)展的保障類型，2011年廉租房和公租房共約400萬套，占保障性安居工程的比例達(dá)到40%，而2010年公租房開工僅40余萬套。
　　
　　從重點(diǎn)城市2011年公租房開工規(guī)模占保障房比重來看，重慶已經(jīng)確定了公租房為主體的發(fā)展模式，貴陽、哈爾濱、廣州、石家莊、成都、天津和廈門等7個(gè)城市公租房所占比例也都超過50%。鄭州、烏魯木齊、西安、武漢、南寧、西寧、呼和浩特、南京、北京等9個(gè)城市公租房占比超過三成。
　　
　　2010年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，要求“各地區(qū)、各部門要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，精心組織，加大投入，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)”。
　　
　　在部署2011年工作時(shí)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“大力發(fā)展公共租賃住房”。從近期監(jiān)管層的諸多表態(tài)中，我們可以看出，在2011年及十二五的保障性住房建設(shè)中，公共租賃住房必將成為主力軍。
　　
　　名詞解釋
　　
　　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) （CREIS）是一套價(jià)格指數(shù)形式，它反映全國及各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前市場(chǎng)狀況的指標(biāo)體系和分析方法。
　　
　　該系統(tǒng)于2005年6月通過了由國務(wù)院發(fā)展研究中心、住建部、國土資源部等單位的著名專家學(xué)者組成的鑒定委員會(huì)對(duì)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)改進(jìn)成果的學(xué)術(shù)鑒定。
　　
　　目前是國際國內(nèi)房地產(chǎn)投資與開發(fā)的主要依據(jù)，被稱為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的“晴雨表”和引導(dǎo)投資置業(yè)的“風(fēng)向標(biāo)”。