對于備受關注的集體建設用地建設租賃住房試點，北京海?落村的探索始于2011年。然而在2013年，由于具體配套政策缺位等問題，海?落村第一期公租房一度遭遇停工窘境。

　　2014年4月，原北京市國土資源局發文將海?落村集體建設用地建設公租房項目列入《北京市2011-2012年保障性安居工程計劃供地項目清單》（第一批）。在海?落村，時代周報記者看到，該村目前已開始第二期租賃住房建設。

　　海?落村位于北京市昌平區，從2011年起與朝陽區平房鄉、昌平區北七家及海淀區唐家嶺項目、溫泉鎮351地塊、西北旺鎮021地塊成為北京集體建設用地發展公租房的先行試點，目前共可租賃住房為1.28萬套。

　　為增加租賃住房的供應，緩解住房供需矛盾，建設租購并舉的住房體系，9月28日，國土部宣布全面啟動利用集體建設用地建設租賃住房試點。在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，旨在構建城鄉統一的建設用地市場，完善利用集體建設用地建設租賃住房的服務和監管規則，以建立房地產平穩健康發展的長效機制。

　　至此，集體建設用地建造公租房又向前邁進了一步，然而將之置于過去五年中國房地產政策的大背景下，全面啟動利用集體建設用地建設租賃住房試點只是一小篇章。黨的十八大以來，從住房供應體系到整體市場調控，頻頻出臺的房地產新政顯示了中央的房地產調控決心。

　　住房供應體系開拓

　　2011年9月，國務院辦公廳發布了《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》，提出重點發展公共租賃住房，這是公租房建設的先聲。2012年1月，北京、上海成為集體建設用地建設公租房首批先行試點城市，唐家嶺等試點工作值此背景下開展。

　　然而，由于《土地管理法》規定，除農民住宅外，嚴加限制集體建設用地建設其他用途的住宅，加上項目審批等配套設施缺位，集體土地融資困難，項目回收周期長等緣故，集體建設用地建設租賃住房的試點工作進展緩慢。

　　2014年10月，北京市國土、規劃、發改等7個部門聯合發文，對集體土地建設租賃住房試點作出了規定，明確了各部門須承擔的任務，旨在解決法理和政策難題。2015年，北京市住建委還為唐家嶺等項目特頒了“綠色通道手續”，允許項目建設和手續辦理同時進行，但從試點工作開始到2017年項目完工，長周期的建設延遲了項目成本回收的時間，集體土地建造公租房試點工作難以形成規模。

　　2017年4月，北京市政府批準《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，提出2017 到2021 年，北京計劃供應住宅用地 6000 公頃，以保障 150 萬套住房建設需求，其中，集體建設用地 1000 公頃，約占六分之一，這是集體建設用地首次被正式納入供地范圍。

　　國務院發展中心市場經濟研究所所長任興洲認為，農村集體建設用地納入供地范圍，不僅增加土地來源，也盤活了人口凈流入大的城市的農村集體建設用地，促進了土地的有效利用。但她認為集體建設用地建造公租房，還應進一步明確產權問題。

　　任興洲向時代周報記者表示：“集體建設用地建造公租房，價格方面應有它的優勢，但最大的問題可能是公租房的定位問題，比如所有權屬于誰，集體建設用地要怎么出讓，拍賣后建造的房子產權歸誰等，都需進一步明確。”

　　增加土地供應屬于供給端發力，而在需求側，房地產政策調控力度也空前之大。

　　市場調節控需求

　　2016年12月，中央經濟工作會議明確，“房子是用來住的，不是用來炒的”，自此之后，嚴厲調控房價的相關住房政策紛紛出臺。公開資料顯示，僅2017年3月，就有數十個城市出臺各種形式的房地產調控政策。

　　2017年3月18日起，北京市住建委實施購買二套房“認房又認貸”，首付比例提高至60%，并暫停發放貸款期限25年以上的個人住房貸款，而后，緊接出臺若干政策規定，離婚一年內房貸申請人均按二套房信貸政策執行（包括北京地區），而非京籍人士購房需連續60個月繳納個稅，提高購房資格門檻。

　　4月，北京市出臺新規，嚴禁擅自改變科研、工業、酒店、旅游、文化和娛樂等產業項目規劃用途作為居住使用，未經批準不得轉讓和分割銷售，加強商業、辦公類項目管理規定落實細節，“最小分割單元不得低于500平方米”，按照單層套內建筑面積核算，從準入和流通方面嚴格管理居住性住房建設。

　　8月，北京市計劃推出共有產權住房，以深化住房供給側結構性改革，共有產權住房購買五年后，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額，但對購房資格嚴加限制。

　　10月13日，北京市住建委印發了《關于加快推進2017年政策性住房、商品房及配套設施投資任務落實的通知》，并計劃近日在重點區域和項目開展專項調查，加快住房及配套設施建設盡快落地。

　　從提高購房資格門檻，差別化住房信貸，到提高對銀行等金融機構貸款的監管力度，規范房地產開發等方面，北京市從購房者、貸款平臺、房地產商等市場主體的角度，既限售又限購，配合住房租賃體系的搭建，意欲通過降低購買需求緩解房價上漲壓力。

　　任興洲表示，這一輪限制炒房的舉措效果明顯，“一是投機性需求被迫離場，二是房價企穩，一些地方二手房價格已經平穩，甚至價格回調”，她認為這是2017年調控力度增大，對標“房子是用來住的”的政策特點的體現。此外，2017年房地產調控不同于以往之處還在于著重分類調控，因地制宜。

　　關于未來房地產走勢，中原地產首席分析師分析認為，從目前市場基礎看，一二線城市熱度已經被3月份開始的調控明顯抑制。三四線城市去庫存接近完成，大部分城市房價上漲預期強烈。他總結道：“房地產市場2017年樓市調控最成功的一點是：在一二線持續調控出現部分城市降價的情況下，三四線依然支撐了整體市場。這種手術刀式的分類調控，是歷史上第一次實現了市場的精準調控，不一刀切。”

　　這意味著未來的樓市依然會分化，調控政策會繼續出臺。