黨的十八大以來，在控制房價上漲的同時，房地產長效機制建設、住房制度改革和頂層設計全面起步。10月10日，國家統計局局長寧吉喆在國新辦新聞發布會上表示，住房的基本屬性是消費，國家反對房地產投機的取向不會變，房地產調控政策會繼續發揮效應。房地產調控長效機制正在緊鑼密鼓地制定，會適時出臺。

　　眾所周知，我國開啟房地產調控以來，需求端“短期化”調控一直是主基調。2016年10月份，樓市新一輪調控開啟。本輪調控有兩個重大變化，一是“投資投機需求不停、調控不止”。例如今年前9個月，北京發布調控政策超過20次，15個核心熱點城市發布調控政策均超過4次。二是千方百計打掉頑固不化的“舊式預期”，即房價長期上漲預期和經濟形勢一下滑調控就松綁的預期。這樣做的目的，一方面是為長效機制的建設創造“窗口期”；另一方面，經濟轉型疊加實體盈利下滑，需保持穩健的貨幣政策，基準利率難以提高。為防止資金“脫實入虛”、“轉型未成、泡沫泛起”，要給市場傳達調控的決心。

　　正如寧吉喆所言，黨的十八大以來，各地因地制宜、因城施策，房地產調控的效果是好的。目前，三四線城市整體庫存消化周期已降至18個月的警戒線以內；投資投機需求基本褪去，京滬深龍頭代理中介統計的投資客占比降至4%，這是歷史最低值。

　　同時，利用調控創設的難得的“窗口期”，長效機制建設全面啟動。相對于短期調控，長效機制建設著力于供給端（非需求端）、著力于住房回歸居住屬性（非偏離居住屬性）、著力于實現新市民的有效需求（非投資投機等無效需求）、著力于房地產和宏觀經濟相得益彰（非“工具化”）。目前，長效機制的輪廓眉目漸顯。

　　首先，在樓市的源頭——土地供應環節，過去“價高者得”的“招拍掛”出讓模式，被“控地價、競配建（租賃住房或自持）”或完全自持的出讓模式替代。首先，這種出讓模式規避了過去“面粉價格推高面包價格”的邏輯；其次，不管是配建租賃住房還是公共設施，或企業自持，都是順應新市民為主體的住房需求，這是住房回歸居住屬性在供地環節的應有之義；最后，土地漲價邏輯褪去，土地供應面向新市民了，地方政府“土地財政”自然消解。近期，各地“人口引進”政策頻頻出臺，落戶門檻降低，竭力修補公共服務欠賬，這意味著地方開始從依賴土地轉向依賴人口。因為有了人就有了消費、投資，也就有了稅收和經濟增長。

　　土地供應環節最重大的革新，就在于集體土地入市改革“破冰”。近期，國土部和住建部下發《集體建設用地建設租賃住房試點方案》，決定在北京、上海等13個超大或大城市先行試點。目前，新市民、農村“留守人群”、大學畢業生、城鎮無房戶總人口在4~5億，相當于現有城鎮常住人口的80%。高房價背景下，單靠新地出讓、盤活存量土地，難以滿足新市民借助低成本租賃房屋在城市“安頓”下來的訴求。過去，囿于“房地產化”等顧慮，集體土地入市躊躇不前。集體建設用地建租賃住房、企業和村集體（村民）合作持有、長期經營完全可避免上述顧慮，還能保障并賦予農民分享城市化紅利的訴求。更重要的是，這一供給端改革將大幅降低租賃成本。

　　其次，樓市源頭被控制住，地價難以上漲，新市民需求導向土地供應。接下來，就是改革住房供應體系。目前，不僅新地配建（或自持）租賃住房“常態化”，存量用地盤活并建設租賃住房也已“常態化”，“以租為主”、“租售并舉”、“先租后買”的住房供應新體系正在形成。圍繞“租售并舉”的住房新制度，不僅是長效機制的重要內容，更是堪比1998年“房改”的重大制度創新。

　　賦予租房者一樣的權利，會分流購房需求但不會明顯沖擊房價，因為租房和買房是兩個群體，前者是新市民，后者是中高收入者。

　　重要的是，租賃崛起了，并建立起“先租后買”的消費模式，很多人甚至長期租房，過去由旺盛需求推動的房價上漲、上漲預期拉動的投資投機就會慢慢退潮，“灰犀牛”風險漸進疏解。

　　另外，租賃能讓新市民、無房戶在城市“安頓”下來，但其解決的只是基本需求，想要更好的居住環境、更大的空間、更優質的服務，就得努力工作，以后在市場上或租或買。

　　我國素有安居樂業、結婚買房、為后代留家產的傳統。因此，租房3~5年后，很大一部分人要去買房，但也不是一窩蜂涌入市場。這種有效需求，不僅確保樓市不會因需求斷檔、調控打壓而大幅度下滑，還能確保以有效需求逐漸代替無效的投資投機需求，這是我國樓市“軟著陸”的優選。

　　因此，共有產權住房也是住房供應新體系的重要內容。近期，京滬大規模啟動的共有產權住房模式，目前已經擴展到深圳、廈門、福州、海南等地，未來也必將擴展到全國。

　　綜上，探索多年、因內涵和外延寬泛而一直模糊的房地產長效機制，近期逐漸清晰起來。當前，風險擔憂倒逼形成“天時”，地方政府漸進告別土地財政、土地供給端改革形成“地利”，政府銳意改革形成“人和”。利用持續調控形成的“窗口期”，以住房回歸居住屬性為導向，以土地和住房供給端改革為著力點，以擴大有效且低成本供給、滿足新市民住房需求為主要內容的長效機制，其效果開始顯現，全面推出的時機已經成熟。