從2013年樓市延續(xù)此前多年的火熱攀升至高點(diǎn)，到2014年、2015年的階段性調(diào)整和分化，再到2015年年底及2016年上半年的冰火兩重天以及2016年下半年至今熱點(diǎn)城市的“高燒退溫”，每一條房地產(chǎn)市場的相關(guān)報道都牽動著各類市場主體的神經(jīng)。

　　然而，在曲曲折折、反反復(fù)復(fù)的調(diào)控政策與博眼球的報道背后，本輪樓市正在從不可捉摸的瘋狂中降溫，漸漸走上了一條平穩(wěn)發(fā)展之路。

　　保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這個目標(biāo)說易行難。數(shù)年來，備受各方詬病的越調(diào)越高、越限越熱的政策尷尬一直存在。實(shí)際上，限價限購政策治標(biāo)不治本等問題的形成因素比較復(fù)雜，既有國民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展下老百姓購買力的提高、剛需乃至改善型需求升級的客觀要求導(dǎo)致的住房需求助推，又有土地財政背景下對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴性造成部分地方政府的“明壓暗保”。

　　中國人民銀行研究局局長徐忠日前在《中國金融》雜志上撰文分析了房價持續(xù)上漲的結(jié)構(gòu)性、體制性根源。徐忠表示，我國建設(shè)用地供應(yīng)面積呈逐年下降趨勢，與旺盛的住房需求之間形成鮮明的對比，這成為推高房價的主要因素。而從財稅體制上看，地方政府財權(quán)和事權(quán)不匹配，導(dǎo)致地方政府公共服務(wù)與房價之間的因果關(guān)系倒置。

　　幸運(yùn)的是，這些問題正在得到糾偏。過去數(shù)年來的教訓(xùn)和經(jīng)驗已經(jīng)足夠，樓市調(diào)控的手段和思路已經(jīng)發(fā)生明確轉(zhuǎn)變。特別是2016年下半年以來至今的一輪嚴(yán)格的、綜合性的調(diào)控機(jī)制，釋放出了新的政策信號，市場行情也反映了本輪調(diào)控思路的有效性。

　　保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，需要變堵為疏，調(diào)節(jié)供應(yīng)、緩和供需矛盾。

　　正如徐忠所言，人口流入熱點(diǎn)城市的建設(shè)用地供應(yīng)面積不足。以北京為例，盡管北京地區(qū)房價多年來持續(xù)上漲，但北京商品住宅供地仍不斷緊縮，實(shí)際供應(yīng)量從此前的978公頃逐年遞減至2016年的103公頃。其中，2016年北京商品住宅供地計劃完成率僅為12.1%。

　　2016年年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)，會議同時提出要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置、低效的用地。

　　進(jìn)入2017年后，增強(qiáng)供給端的政策紛紛落地，創(chuàng)新性的調(diào)整也頻頻出現(xiàn)。加強(qiáng)土地供應(yīng)、推動集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)等舉措，正在通過市場化手段緩釋此前相對緊張的供給壓力。

　　與此前的限購、限貸或者抬高購房門檻等手段相比，變堵為疏標(biāo)志著供需調(diào)節(jié)作為市場平衡的根本性手段重回政策框架。集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市多為超大、特大城市，正是基于熱點(diǎn)城市存在強(qiáng)勁發(fā)展空間和人口流入前景、剛需和改善型實(shí)際居住需求旺盛等特點(diǎn)，以此穩(wěn)定預(yù)期、引導(dǎo)市場。

　　保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，需要減少房子的附加屬性，回歸居住本源。

　　房子貴，學(xué)區(qū)房更貴。眾所周知，房價之所以高漲，除了房子本身的品質(zhì)、區(qū)位、環(huán)境等與居住掛鉤的基本屬性外，教育資源在很大程度上也決定了房價走勢。單價逼近40萬元“胡同里的天價房”固然有炒作嫌疑，但“老、破、小”的每平方米10萬元以上的學(xué)區(qū)房在北京重點(diǎn)學(xué)區(qū)里并不罕見。除了教育本身的重要意義之外，“學(xué)區(qū)房保值且增值”的說法讓其成為流動性最強(qiáng)同時也是市場上最炙手可熱的交易房源。

　　為了讓市場回歸理性，讓房子回歸居住屬性，從“租購?fù)瑱?quán)”到“共有產(chǎn)權(quán)房”都在逐步將房屋所有權(quán)與一些基本權(quán)利“解綁”。“共有產(chǎn)權(quán)房”旨在讓老百姓以相對較低的成本購房，享受與之相對應(yīng)的權(quán)益份額，并重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了新市民的權(quán)利；而“租購?fù)瑱?quán)”則意在削弱與房子掛鉤的優(yōu)質(zhì)教育資源“特權(quán)”，讓人們更多關(guān)注房子的居住屬性。盡管在這個過程中，政策的實(shí)用性以及細(xì)節(jié)落實(shí)程度尚待提高，但回歸“房子是用來住的”趨勢性變化毋庸置疑。

　　保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，需要構(gòu)建更健全的租賃市場，緩解實(shí)際住房需求壓力。

　　鼓勵住房租賃，除了提倡租售同權(quán)外，還包括提供穩(wěn)定、條件合適的房源以及配套的市場運(yùn)營和金融服務(wù)。

　　北京、上海、廣州等一線城市，青年租房十分普遍。真正的難題在于以下幾點(diǎn)：一是租賃房源總量不足且房源不穩(wěn)定：房主可以極少代價（一個月租金甚至一個借口）收回房源，或提價導(dǎo)致租戶不得不搬遷；二是市場秩序不規(guī)范：黑中介或虛假房源信息泛濫，消費(fèi)者維權(quán)困難；三是配套金融等服務(wù)不足：與相對健全的購房貸款相比，租房所能享受到的金融服務(wù)十分有限，盡管近兩年來租房合同可用于部分提取公積金，但手續(xù)繁雜且稅金部分往往轉(zhuǎn)嫁為租戶的新負(fù)擔(dān)。

　　而2017年7月住建部會同國家發(fā)改委、國土資源部等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，并提出要堅持市場化方向，鼓勵民營的機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。除了保障土地供應(yīng)外，還推出了金融服務(wù)優(yōu)惠和“放管服”改革。

　　回顧過去5年，政策思路的變化與著力點(diǎn)已經(jīng)相當(dāng)明確，對市場邏輯的尊重、對政策影響可持續(xù)性的關(guān)注和對樓市過熱根本性矛盾的把握，已經(jīng)成為了中長期改革與發(fā)展的先手棋。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)市場牽涉面廣、影響巨大。保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展除了行業(yè)自身的調(diào)節(jié)與發(fā)展外，還需推動多層次、多領(lǐng)域的全面改革，包括通過新產(chǎn)業(yè)、新動能的培育疏解投資者爭搶“稀缺投資標(biāo)的”的壓力，通過戶籍制度改革、教育、醫(yī)療等資源的合理分配來疏解區(qū)域不平衡帶來的兩極分化壓力，通過財稅體制的配套改革等關(guān)鍵性的改革來疏解地方政府對賣地收入高度依賴的財政壓力等。上述改革目前都在探路階段，并將協(xié)同并進(jìn)。