樓市調控流下的 “金九”

　　近些年的重磅樓市調控政策集中在三個時間點：國慶長假、“小陽春”和歲末年初。而在最近4年，國慶長假期間的政策最為集中。樓市調控早已將傳統的淡旺季概念打破，調控成為對房地產市場的核心影響因素，傳統的季節因素、供應周期等前提都已大大被弱化。

　　今年9月22-24日短短48小時內，8個省會城市密集出臺加碼樓市調控的措施。隨后，陸續有城市加入。從政策的力度和密度來看，樓市調控似乎又掀起一波高潮。有業內人士驚呼“9·30再現”。

　　此言不虛。自2014年的“9·30新政”算起，我國已經連續四年在國慶節前夕出臺重磅房地產調控政策。若繼續往前追溯，2007年和2010年，監管層同樣在9月末推出調控措施。

　　近十年來，針對樓市波動起伏變化，我國一度出臺各項調控政策，其中既有刺激，又有打壓，并已成為影響市場走勢的關鍵因素。從時間節點上看，重大調控政策似乎更愿意在國慶長假、傳統“小陽春”和歲末年初出臺。

　　專家認為，這種規律的形成并非偶然，而是決策機制、市場變化、效果考量等因素的綜合結果。同時，其對市場的影響也不容忽視。

　　三個政策“密集期”

　　“9·30新政”的提法始于2014年。當年9月30日，央行、銀監會聯合出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，通過下調首付比例和貸款利率，對自住型需求進行支持。這是2014年各種松綁政策中影響最大的一個。

　　2015年9月30日，央行、住建部、財政部發文調控樓市。除將非限購城市的最低首付比例下調至25%外，還推行住房公積金異地貸款業務。這被視為第二次“9·30新政”。

　　2016年，全國性的調控政策并未出臺。但從9月末開始，熱點城市陸續出臺政策，對樓市進行打壓。此輪始于北京的“9·30新政”，延續至國慶長假之后，超過20個城市出臺了調控措施。

　　若繼續向前追溯，還有兩次重要的政策出臺于長假前夕。

　　2010年9月29日，國務院辦公廳發布調控樓市的“國五條”，除要求擴大限購城市范圍外，還大幅提高了二套房的首付比例和貸款利率。

　　2007年9月27日，央行和銀監會出臺《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，即“9·27房貸新政”。該政策對首付比例和貸款利率進行了上調。

　　梳理針對房地產市場的各項重大調控措施，其出臺時點似乎有規律可循。除“金九銀十”期間外，另一個傳統旺季“小陽春”（3-5月）也是高發期。

　　2005年3月，國務院出臺調控樓市的八點意見，被稱為“國八條”；5月，七部委的細則推出，也即“新國八條”。2006年5月，國務院常務會議推出包括“70/90政策”在內的6條樓市調控措施，被稱為“國六條”。

　　經過2008年的低迷后，樓市迅速升溫。2010年4月，“國十條”出臺，在信貸、稅收、住房保障、問責機制等多個方面調控樓市。

　　此后又有兩撥“小陽春”政策。2015年央行出臺“3·30新政”，同時下調公積金貸款和商業貸款最低首付比例。今年3月，以北京“3·17新政”開始，20多個熱點城市陸續出臺措施，對樓市進行降溫。

　　還有部分調控政策出臺于歲末年初。如2008年12月末的“國十三條”、2010年1月的“國十一條”、2011年1月的“新國八條”，以及2013年2月的“新國五條”。

　　有業內人士指出，2008年的市場低迷有國際金融危機等外部因素的影響，在此前后的調控政策相對密集，出臺時間點也較為分散。除此之外，近些年的重磅調控政策仍然集中在上述三個時間節點：國慶長假、“小陽春”和歲末年初。最近4年，國慶長假期間的政策最為集中。

　　取決于決策機制

　　樓市調控為何總在這些時間點出臺？按照北京市房地產業協會秘書長陳志的說法，這與監管層的決策機制有關。

　　“高層部署全年的經濟工作，有兩個主要節點：一是每年12月的中央經濟工作會議，二是次年3月的‘兩會’政府工作報告。”陳志向21世紀經濟報道記者表示，在這兩個節點上，監管層通常都會對房地產市場做出部署，且基調較為一致。

　　陳志認為，當年年末直至次年上半年出臺的樓市調控政策，基本都是遵照上述兩個會議的精神而行。但具體的出臺時間和政策力度，要視市場情況而定。

　　他表示，若市場過冷或過熱，調控需求較為緊迫，政策會在中央經濟工作會議后出臺，也即歲末年初；若調控需求存在，但并不緊迫，則會在“兩會”后出臺，也即3-5月的“小陽春”期間。

　　市場走勢對調控的影響不容忽視。2010年3月15日，“兩會”結束次日，北京一天內拍出三塊高價地，且全由央企獲取。3天后的18日，國資委就出臺央企“退房令”。一個月后的4月17日，“國十條”推出，力度之嚴在當時堪稱前所未有。

　　下半年出臺的政策，則源于另一套機制。陳志表示，監管層通常在8月對年初以來的市場做出研判，“這期間的調研和座談會比較密集”。按照這個時間周期，若有調控的必要，政策就會在9月和10月出臺。

　　亞豪機構市場總監郭毅也持類似觀點，她認為，“到9月份，對當年樓市就有了相對清晰的判斷，該救市還是抑市也有了明確的方向。”

　　之所以集中在“十一長假”期間（通常在長假之前）出臺，或許還有一重考慮。郭毅向21世紀經濟報道記者表示，長假期間，公眾對樓市的關注度不高，政策出臺后會面臨一個相對冷靜的緩沖期。若是抑制性政策，則會有效阻斷“金九銀十”的常規營銷節奏，效果較為顯著。

　　事實上，正是由于上述特征的存在，樓市調控早已將傳統的淡旺季概念打破。“我一直不認同‘小陽春’和‘金九銀十’的概念，如果是營銷說辭還可以理解，若作為市場研究的依據就不可取了。”陳志說，最近十幾年來，房地產市場的冷和熱主要由調控所決定，傳統的季節因素、供應周期等前提都已大大被弱化。

　　業界通常將上述現象稱為“政策市”。公開數據顯示，過去幾年間，很多城市的月度銷售高點并不出現在傳統旺季，而往往在7月、8月和11月、12月等所謂淡季。

　　陳志表示，刺激性政策通常有3-4個月的作用周期，其對市場的支撐是一個相對緩慢的過程；某些打壓性政策則往往立竿見影。因此，要判斷市場走勢，除考慮各地落地政策的出臺時間和力度外，也需結合上述特點。

　　就今年的市場而言，受訪者一致認為，在連續打壓政策下，“金九”已經褪色，10月的市場同樣難言樂觀。年末房企因沖擊業績的需要，或許會放量銷售，但恢復至上半年的交易量幾無可能。