上海的房地產市場何去何從，是全國重要的風向標。一個月前，上海兩幅租賃住房用地在上海土地交易市場成交。8月23日，上海又推出4幅租賃住房用地，而且都處在熱點區域，示范、導向意義顯而易見。不僅是上海，全國各大城市都開始推出租賃住房用地。但是中國大規模、有計劃地發展租賃市場，也僅剛剛起步。這項工作要行穩致遠，關鍵是補四塊短板。

　　第一塊短板是思想認識的短板。租賃住房的意義有很多。上海這樣的城市，從供地入手，發展租賃住房，最根本的還是因為這項動作對上海長遠發展、戰略發展的意義。世界上的發達經濟體，都十分注意促進人才流動，吸引人才； 注意降低居住成本，使人才尤其是年輕人不為住房所累，更加專注于創新創業。1990年瑞士住房自有率僅31%，而1998年亞美尼亞住房自有率已達96.3%。倫敦、紐約、東京等城市的租房率為55%-77%之間，上海的租房率則只有30%多。上海一些區縣的發展，也已經證明：發達的租賃市場，有利于區域活力的提升。上海是中國的一線城市，上海發展租賃市場，對于其他國家中心城市、區域中心城市來說，尤其具有啟發意義。

　　第二塊是機構租賃的短板。中國住房自有率一直維持在較高水平。一些省會城市住房自有率高達90%以上，全國城市平均數是70%，上海、北京、廣州等一線城市的住房自有率較低一些，但也在65%左右。住房自有率如此之高，租賃房如何發展？目前的現狀政府公租房、私人機構租賃房的比例太低。德國政府公租房與私人機構租房比例加在一起，將近租賃市場的半壁江山。按照“六普”的數據，我國八成多的可出租房來自個人出租。機構租賃不足且比例不夠高，數量不夠大。機構租賃本身就應該是租賃市場發育、發展最大的一個空間。機構租賃里，政府公租又居于“帶頭大哥”的地位。從這方面來看，上海一個多月的時間，先后推出6幅地塊，發展機構租賃，尤其是發揮政府公租的作用，是有意義的。

　　第三塊是持續運營的短板。我國租賃住房的市場空間巨大，未來將形成數萬億元的租金交易額。但具體到城市的租賃回報率，總體上低于國際標準水平。而上海、北京等一線城市，租賃回報率低于二三線城市。一份研究報告顯示，國內城市平均為2.6%，一線城市在1.5-2%左右，國際靜態租賃回報率為4%-6%。上海、北京等城市租賃回報率總體偏低，原因有很多。但不管是哪種原因，進一步提升租賃回報率，提高持續運營的水平，是擺在上海等城市租賃企業面前的挑戰。

　　第四塊是法律法規的短板。發達國家十分注重通過立法來推動住房租賃業發展。德國本世紀初就制定《租賃法》，日本1951年發布《公營住宅法》。這些法律法規對于租賃市場涉及到的多類主體的責任、義務進行了詳細的規定。其中，最具有意義的規定是：租房與買房的權益是等同的。結合中國的實際來看，目前存在兩大問題，一是租賃住房的相關法律法規還不夠健全，管理十分粗放； 二是租售是否真正同權，還得不到完全的落實。這些問題的解決需要時間，需要積累經驗，也需要平衡各方面的利益關系。最近少數地方原住民抵制公租房房客居住，認為損害了原住民的生活品質以及實際利益，這也說明租賃住房是一場城市空間的利益格局分配，會有大量新問題出現。中央已明確提出要加快住房租賃市場立法，國務院將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項目。上海等地的試點經驗，“立行”固然重要，“立規”的意義更加深遠。未來一段時間，各方面協同作業，如能盡快補齊法律法規的短板，必將促進中國租賃市場的長遠發展。