自從2014年全國(guó)“兩會(huì)”釋放出房地產(chǎn)稅由“試點(diǎn)推進(jìn)”改為“立法先行”后，任何一點(diǎn)關(guān)于房地產(chǎn)稅的風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)攪動(dòng)全國(guó)人民的神經(jīng)。

　　3年多過去了，公眾迄今為止收到的來自官方最明確的消息是，今年“兩會(huì)”上，人大發(fā)言人傅瑩表示，今年房地產(chǎn)稅草案不會(huì)提請(qǐng)人大常委會(huì)審議。

　　房地產(chǎn)稅依然遙遙無期。

　　對(duì)房地產(chǎn)稅，有房的人如臨大敵，擔(dān)心房產(chǎn)持有成本增加、擔(dān)心房?jī)r(jià)要跌；沒房的人則翹首以盼，似乎房地產(chǎn)稅一出，房?jī)r(jià)便會(huì)應(yīng)聲腰斬，買房終于有望。

　　實(shí)際上，渲染每一條房地產(chǎn)稅消息的人何嘗不知，開征房地產(chǎn)稅，并不容易。

　　先說說房地產(chǎn)稅為什么這么難。

　　房地產(chǎn)稅工作千頭萬緒，有兩個(gè)最基本的條件：一是立法，二是不動(dòng)產(chǎn)登記。前者負(fù)責(zé)合法性，后者負(fù)責(zé)可操作性。

　　從立法角度看，房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象、范圍、稅基、稅率等細(xì)節(jié)的頂層設(shè)計(jì)要做到公平合理，這并不容易。

　　中國(guó)實(shí)行土地公有制，有集體和國(guó)有之分。而住宅產(chǎn)權(quán)多樣，按產(chǎn)權(quán)類型分，有央產(chǎn)、軍產(chǎn)、單位產(chǎn)權(quán)和私有產(chǎn)權(quán)等多種；按獲取方式有房改房、商品房、經(jīng)適房、限價(jià)房、自住型商品房等多種。

　　在如此復(fù)雜的土地和房產(chǎn)類型下，小產(chǎn)權(quán)房如何征稅、土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期、計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)是按房屋數(shù)量還是按房屋價(jià)值、是否要設(shè)計(jì)免征環(huán)節(jié)、全國(guó)范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)差異如何體現(xiàn)等等，很多問題背后都牽扯著巨大的改革問題，并非一蹴而就。

　　然而，如果上述關(guān)鍵問題無法厘清，那么，房地產(chǎn)稅也就很難達(dá)到調(diào)節(jié)財(cái)富分配的作用，反而會(huì)造成不公。

　　這也是為什么幾乎所有的受訪者都對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，房地產(chǎn)稅開征，難度不在技術(shù)問題上，而在制度設(shè)計(jì)上。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)稅收系主任朱為群對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，房地產(chǎn)稅不以交易額而以評(píng)估值為稅基，人為因素影響比較大。評(píng)估機(jī)構(gòu)和納稅人之間對(duì)評(píng)估價(jià)值可能存在爭(zhēng)議，這就需要爭(zhēng)議解決機(jī)制。在國(guó)外，不動(dòng)產(chǎn)稅的征收，復(fù)議機(jī)制比較重要，復(fù)議人員由多方人員參與，能夠很大程度決定房地產(chǎn)稅的落地問題。

　　即便技術(shù)不是開征房地產(chǎn)稅的關(guān)鍵問題，就目前的情況看，技術(shù)問題并沒有完全解決。

　　這里就不得不提房地產(chǎn)稅開征的另一個(gè)關(guān)鍵條件，不動(dòng)產(chǎn)登記了。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記的工作，同房地產(chǎn)稅立法一樣，從2014年便陸續(xù)展開了，這項(xiàng)工作會(huì)把地、樓、房、戶的信息統(tǒng)一起來，盤點(diǎn)清楚中國(guó)的資產(chǎn)存量，為開征房地產(chǎn)稅提供基礎(chǔ)依據(jù)，具體表現(xiàn)是房產(chǎn)證會(huì)換成不動(dòng)產(chǎn)證。

　　春節(jié)后，沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“燕郊住宅無法落宗”風(fēng)波便是在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的房、地信息不匹配，導(dǎo)致無法換證的問題。燕郊并非個(gè)例，在河南、河北、山東、湖南的不動(dòng)產(chǎn)登記過程中均發(fā)生過，目前仍待相關(guān)的國(guó)土政策出臺(tái)。

　　好在這項(xiàng)工作有時(shí)間表，國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記局說，從2014年開始，力爭(zhēng)4年左右時(shí)間建立有效運(yùn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。

　　只有房地產(chǎn)稅立法和不動(dòng)產(chǎn)登記全部順利完成，房地產(chǎn)稅才有可能真正全面落地。

　　不過，即便房地產(chǎn)稅真正落地了，它調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的作用也不應(yīng)被抱以不切實(shí)際的期待。

　　多年來，房地產(chǎn)稅都被理解成調(diào)控房?jī)r(jià)的殺手锏，實(shí)際上，從重慶和上海自2011年試點(diǎn)開始至今的房?jī)r(jià)走勢(shì)看，房地產(chǎn)稅穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用并不顯著。重慶平穩(wěn)的房?jī)r(jià)得益于良好的土地制度建設(shè)，上海房?jī)r(jià)的漲幅，不說大家也知道。

　　同時(shí)，從日本、美國(guó)等房地產(chǎn)稅征收國(guó)的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)稅既沒有抑制房?jī)r(jià)暴漲，也沒能阻止這些國(guó)家房地產(chǎn)泡沫的破滅。

　　對(duì)于房地產(chǎn)稅的現(xiàn)實(shí)作用，中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是以社會(huì)財(cái)富存量——不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象，具有稅基不易隱藏、稅負(fù)不易轉(zhuǎn)移的特點(diǎn)，主要的功能是彌補(bǔ)所得稅只對(duì)收入流量無法對(duì)財(cái)富存量征稅的缺陷，以實(shí)現(xiàn)稅收縮小貧富差距的目的。