當(dāng)前房地產(chǎn)市場將會發(fā)生重大變化嗎?易憲容可以說,這幾天關(guān)于房地產(chǎn)市場的重大新聞一個接著一個,如萬達(dá)集團(tuán)宣布告別經(jīng)營了20多年的房地產(chǎn)王國,阿里巴巴殺入杭州的房地產(chǎn)租賃市場,不少城市還在收緊房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,北京銀行的首套住房按揭貸款利率高到上浮15%,廣州首套住房按揭貸款利率也要上調(diào)等。

　　對于這些新聞或信息,盡管都與房地產(chǎn)市場有關(guān),但所顯示的事態(tài)則會有很大的差別。比如,最近幾個月萬達(dá)集團(tuán)通過一系列眼花繚亂的資本運作,萬達(dá)集團(tuán)在8月10日宣布正式告別房地產(chǎn)市場。這可能與萬達(dá)對房地產(chǎn)市場的經(jīng)營、判斷,及未來房地產(chǎn)市場發(fā)展關(guān)聯(lián)性不會太大。這肯定是會有其他非經(jīng)濟(jì)或非市場的原因。至于這些原因是什么,外人是無法猜測到的,只有萬達(dá)的主事人才能心知肚明。至于杭州市房管局與阿里巴巴集團(tuán)旗下創(chuàng)新事業(yè)業(yè)務(wù)部、螞蟻金服旗下芝麻信用達(dá)成戰(zhàn)略合作,杭州市借助阿里巴巴的技術(shù)能力、生態(tài)資源、創(chuàng)建中國"智能住房租賃平臺",把公共租賃住房、長租住房、開發(fā)企業(yè)持有房屋、中介居間代理房源、個人出租的房源全部納入平臺管理,實際就是希望利用現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)技術(shù)重建城市住房租賃市場。

　　可以說,政府希望用互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)來整合城市住房租賃市場的資源,希望以此來建立一個守信、高效、租賃成本低、能夠高房價城市弱勢居民的住房租賃市場,以便如政府所稱的那樣建立起租售并舉的中國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制。可以說,阿里巴巴把互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)帶入城市住房租賃市場,對整合城市住房租賃市場資源能夠起到一定的作用,但是僅通過技術(shù)化的方式想建立起中國有效的城市住房租賃市場是不可能的。因為,居民解決居住問題,是購買還是租賃,就在于政府所推出的一系列的激勵政策,是鼓勵購買住房還是租賃住房。

　　歐洲及德國的住房租賃市場非常發(fā)達(dá),絕大多數(shù)居民寧愿租賃住房而不購買持有住房,核心的問題就在于居民購買住房持有不可能成為賺錢投資的工具,就在于政府鼓勵建設(shè)可租賃住房但其利潤限制在所規(guī)定范圍內(nèi),住房市場的租金也是如此,在于政府給每一個住房租賃者優(yōu)惠租金補(bǔ)貼等。如果沒有這些前提條件,中國希望通過技術(shù)化的方式來解決中國住房租賃市場的問題幾乎是不可能的。

　　可以說,阿里巴巴以技術(shù)化的方式進(jìn)入城市住房租賃市場,是可提高城市住房租賃市場資源的利用效率,但無法解決城市住房租賃市場的根本問題,也不可能實現(xiàn)政府所希望的"租售并舉"的政策戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移解決房地產(chǎn)市場的問題。所以,阿里巴巴進(jìn)入城市住房租賃市場對國內(nèi)房地產(chǎn)市場影響不會太大,而且有影響也是長期的。可以說,目前房地產(chǎn)新聞對未來中國樓市影響大的可能是一些城市的銀行住房按揭貸款利率上調(diào),特別北京銀行對首套按揭貸款利率上浮15%。這個事件對未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場會造成巨大的影響。如果這種情況向全國蔓延,它將讓全國房價上漲預(yù)期全面逆轉(zhuǎn)。如果全國的房價上漲預(yù)期出現(xiàn)全面逆轉(zhuǎn),那么不僅新的住房投資者不敢再進(jìn)入市場,而且已經(jīng)進(jìn)入的住房投資者也會降低房價退出市場。如果這種情況出現(xiàn),國內(nèi)房地產(chǎn)市場的利益格局將會出現(xiàn)重大調(diào)整。

　　我們可以看到,2015年下半年的開始的國內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮,不少城市房價的瘋狂上漲,完全是政府推出的鼓勵有房的居民利用優(yōu)惠的信用政策涌入房地產(chǎn)市場的結(jié)果。這些住房信貸優(yōu)惠政策不僅讓住房購買的首段比例降低,而且也讓住房按揭貸款利率全面降低到歷史低水平(比如在銀行基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上,按揭貸款利率可7折優(yōu)惠)。這樣不僅提高的涌入市場的購買住房的杠桿率,也全面降低了購買住房者的融資成本。

　　在這種情況下,住房投資者豈能不涌入市場?這些城市的房價豈能不瘋狂炒高?2016年全國住房市場的銷售金額及銷售面積都?xì)v史高水平,而2016年個人住房按揭貸款增長更是達(dá)到了46.5%的水平。房價及房地產(chǎn)市場繁榮基本上都是由個人住房按揭貸款快速增長所創(chuàng)造。可以說,在一線城市及二線熱點城市,一系列的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策出臺之后,由于購買二套以上的住房的首付比例及利率早就全面上升,這些投資者再想利用銀行金融杠桿進(jìn)入市場幾乎不可能。現(xiàn)在進(jìn)入這些城市住房市場只有首套住房購買者,而首套住房的按揭貸款利率也高到上浮15%,這必然讓首套住房購買者的還貸負(fù)擔(dān)全面上升,肯定會減弱這些住房購買者進(jìn)入市場動機(jī)而轉(zhuǎn)身住房租賃市場。

　　還有,當(dāng)前按揭貸款利率上升是否會影響到以往的住房持有者而沒有還清貸款者呢?目前應(yīng)該是不確定的,一則要看其按揭貸款合同條款,因為中國住房按揭貸款合同基本上都是浮動利率;二是要看銀行出臺這種按揭貸款利率適應(yīng)范圍。影響重大是必然。