在近日舉行的2017博鰲房地產論壇上，與會經濟學家稱房地產市場將從城市化時代走向大都市圈時代，呼吁盡早建立長效機制。

　　始自2016年的“史上最嚴”的房地產市場調控經歷多輪升級，數據顯示已經有超60個城市出臺多輪措施，當前房地產整體市場熱度正從一、二線轉向三、四線城市。

　　房地產是否將從“大時代”進入“小時代”？交通銀行首席經濟學家連平不以為然，“現在還處在城市化的大時代，如果認為大時代已經結束了，可能最終會被證明是錯誤的。”

　　經濟學家、瑞穗證券亞洲公司董事總經理沈建光指出，此輪中國經濟反彈最大的貢獻就是基建和房地產投資的回暖，房地產投資增速從2014年初的4%恢復到今年的10%左右，對經濟拉動作用非常明顯。

　　但國泰君安證券首席經濟學家林采宜提醒，由于曾在驅動過去15年房地產市場暴漲的因素中，人口出生率和居民收入年均復合增長率雙雙下降，利率進入上行周期，中國房地產市場進入拐點，暴漲時代結束。未來的房地產業必須升級換代，從制造業走向服務業。

　　目前，房企在規模上迅速擴張，新一輪規模競賽正在進行。林采宜說，上市房企的平均負債目前已經達到78%，實際負債可能超過80%，金融去桿杠是必然。

　　“從金融角度去看房地產是否‘灰犀牛’，我想還得不出這個結論。”連平說，未來融資環境將會收緊，按揭貸款高速增長也引起各方關注，“還有時間筑牢防線，改變風險態勢，使房地產能夠保持平穩、較快運行。”

　　與會經濟學家表示，樓市調控從范圍、手段和頻率上來看力度空前，會引發未來相當長時間的行業洗牌。

　　“大都市圈周邊的三四線城市進入到限購清單，意味著中國城鎮化正式進入到以大都市群作為主要載體、主要動力的發展階段。”中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松說，本輪調控最典型的特征是大都市圈、城市群處在擴張周期，開發商的兼并重組也加快腳步。

　　東方證券總裁助理、首席經濟學家邵宇也持此觀點，他認為未來5年深度城市化將取代傳統投資，新的城市群格局也將形成，“除房地產建設外，戶籍和土地制度改革、國資國企改革、地方財政通過PPP(政府和社會資本合作，是公共基礎設施中的一種項目運作模式)進行杠桿調整等重大改革可能是發展的核心動力。”

　　在新的時期，業內呼吁逐步擺脫依靠利率、首付率、限購等短期政策，盡早建立長效機制。

　　沈建光說，未來金融去杠桿、降低債務率是重中之重。今后5年，金融穩定發展委員會的運行，包括租售同權、共有產權房，房產稅等政策的實施，都會對房地產業發生很大影響。

　　巴曙松說，長效機制應把主要的開發力量和城市群建設相結合，增加中心城市群供給，盤活現有存量加快流通，以及發展租賃。

　　經濟學家、國民經濟研究所所長樊綱說，作為樓市調控的長效穩定器，應盡快實行房地產稅，“房產稅實施后房價不會暴跌，房地產仍然能平穩發展。”