自從提出樓市的調控應該有一個長效機制之后，市場就在焦急地等待，到底什么才是長效機制？現在的答案慢慢變得清楚了，所謂長效機制，絕對不是一個什么“必殺技”那樣的機制，說什么“必殺技”一出樓市就風平浪靜天下太平了，這都是不現實的，沒有這樣的機制存在，哪怕是大家構想中的房地產稅的推出，也不會一蹴而就地解決問題。

　　所以，樓市的長效機制，應該是一系列的機制，不停地按照行政調控加市場調節的辦法，通過一個又一個的組合拳，解決樓市中突出存在的兩個問題，一個是投機風氣太重，一個是剛需補助不足。

　　從這個意義上來說，新出臺的兩個概念也許不是真的很新，以前也有類似的嘗試，但是作為長效機制，如果把細節做足做到位，同時能夠長期執行下去，和其他機制結合在一起的長期效果，恐怕是會超出很多人的想象的。

　　我這里說的兩個新辦法，一個租售同權，一個共有產權。其中共有產權住房我們看看8月3日北京剛剛出臺的向社會公開征求意見的《管理暫行辦法》，這個辦法要求，各區人民政府根據共有產權住房需求等情況合理安排共有產權住房用地，其中，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%。共有產權住房購買5年后，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。

　　回頭再看住建部有關負責人之前明確的說法，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。這也就是所謂的“租售同權”。

　　應該說，新出來的“共有產權”住房一定會和之前提出來的“租售同權”一樣，遭遇到很多的質疑和不屑，因為我們都知道細節是魔鬼，一個具備良好意愿的政策，有可能在具體實施中遇到種種的問題，因而達不到效果，甚至是出現負面效果。

　　比如租售同權，租房子的家庭孩子入學如何同自有住房的家庭孩子入學同權呢？在熱點地區，本身就是學校入學學位不足，為了公平起見，只能有一個順位規則的存在，甚至都是自有住房，還有一個不成文的落戶年限的潛規則在那里擺著。現在再有一個“共有產權”，購房的剛需只有產權的一部分，那么這家的孩子入學自然也是有權利的，既然租售的同權了，這里至少還有部分產權存在不是，最后的解決辦法，恐怕還是在順位規則里面加插一個“共有產權”的位置吧。

　　盡管“租售同權”和“共有產權”肯定會存在這樣或者那樣的問題，它們也不可能解決所有的問題，但是，我們不能說它們解決不了某些問題，就否定了它們可以解決的其他問題，我想這兩個辦法，目標都是一個，就是希望長效地解決剛需們的住房問題，“購租并舉”，現在再補充一個購與租之間的品種“共有產權”，說白了就是打造多層次住房結構，多角度保障不同群體的住房需求。

　　每一個人每一個家庭的購房能力和購房需求是不一樣的，同一個人同一個家庭在不同的時期的購房能力和購房需求也是不一樣的，我們在思考一個新政策的出臺時，很容易從自己獨一的角度去解讀問題，然后提出種種問題，感覺到種種的不滿，但是，政策是為了普通大眾的，而一個政策也難以照顧到所有的需求，所以我說，所謂的樓市的長效機制，必須是一個一系列的機制，一個多層次的機制，一點一點地解決問題。

　　不要期待一個政策解決所有人的問題，也不要因為自己的問題解決了就忽視了其他人的問題。在這種心態之下，我們再去討論每一項政策的細節問題，再通過解決細節問題來提高政策的有效性。比如“共有產權”住房，我們就要關心實際上每個區可以投放到市場上的住房供應量的問題，還有需要關心購房人的資格門檻高低問題，當然還要去討論“共有產權”住房家庭的權益問題。

　　目前看來，共有產權住房的供應對象為符合北京市住房限購條件且家庭成員名下均無住房的家庭，其中，單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲，一個家庭只能購買一套共有產權住房。在轉售上，同等價格條件下，代持機構可優先購買，繼續作為共有產權住房使用；代持機構放棄優先購買權的，購房人轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。

　　應該說，這樣的“共有產權”住房本身就是設計給一類剛需人群的，所以，在細節上，就必須做到，低房價低總價，最大限度地支持夾心層的首次購房需求。

　　說白了，“共有產權”住房的設計，應該是救急解決困難的，而不是其他，如果最后出現了太多的其他因素，那就是細節上出問題了。